Как всегда, под новый год Вопросом радует народ: Есть ли новость, что прочесть, И какой закон учесть?
Пока народ дружно празднует Новый Год, рядит ёлку, скупает провиант и алкоголь, готовит хлопушки и петарды, что бы радостно вступить в новый этап своего времяисчисления с надеждами и пожеланиями, законодатель любой страны уже давно знает, что вступит в силу с «первого числа».
Данной публикацией читателю предлагается краткий обзор некоторых изменений и нововведений в законах Германии, с которыми он столкнётся в новом, 2016 году в сфере: 1) семейного, социального, трудового и пенсионного права, 2) налогового, финансового и предпринимательского права, 3) строительного, административного, энергетического права, а так же из других областей немецкого права. Вся эта информация может быть полезной не только для самих граждан, но и для всех, кто так или иначе связан с правоотношениями в Германии.
1. Семейное, социальное, трудовое и пенсионное право.
1.1. В уже знакомую многим читателям моих предыдущих публикаций по темам «алименты и содержание» т.н. Дюссельдорфскую Таблицу, как всегда и в этом году внесены изменения в сторону увеличения размеров требуемого содержания.
Для получивших в результате развода или в другом судебном процессе право получения содержания на детей, с первого января повышается соответствующий возрасту размер такого содержания. Так, минимальный размер для детей до шести лет (1. возрастная ступень) составит 335 Евро, вместо 328 Евро ранее. Для детей от семи до двенадцати лет (2. возрастная ступень): 384 Евро вместо ранее 376 Евро, а для старших несовершеннолетних (3. возрастная ступень) сумма содержания составит 450 Евро вместо ранее 440 Евро в месяц.
Данные суммы, разумеется, соответствуют только первой группе работающего и обязанного к содержанию родителя, а суммы содержания для родителей зарабатывающих в соответствии со второй и последующим группами, так же корректируются в сторону повышения.
1.2. Как известно, при налоговой отчётности своих доходов, обязанные к содержанию родители могут пользоваться т.н. «границей минимальной собственной потребности» (Kinderfreibetrag), которая так же изменилась в новом году.
В соответствии с § 32 Aбз. 6 EStG и § 66 Aбз. 1 EStG (Einkommensteuergesetz, Закон о Налогах на Доходы) такая граница увеличивается с 2.148,00 Евро на 2.256,00 Евро на период налоговой отчётности за 2015 год, а в 2016 будет составлять для обязанного родителя 2.304,00 Евро.
В то же время, при т.н. совместном налогообложении родителей такая граница будет составлять для расчёта на одного ребёнка в год 7.008,00 Евро, а с 01.01.2016 возрастёт и составит уже 7.248,00 Евро.
О значении и применении этих границ уже шла речь в одной из моих публикаций ранее на конкретном примере из практики по темам немецкое семейное право, расчёты размеров алиментов, содержания и о налоговой отчётности.
1.3. Законодатель изменил так же и границы налогообложения для родителя, который самостоятельно воспитывает детей. Так называемый «льготный размер» для такого одинокого родителя (Entlastungsbetrag für Alleinerziehende) согласно § 24b EStG составит вместо ранее 1.308,00 Евро теперь 1.908,00 Евро. Для каждого последующего ребёнка в семье с одним родителем данная граница увеличивается соответственно на 240,00 Евро и автоматически учитывается при расчёте подоходного налога, например при налоговом классе IIдля работающего родителя.
1.4. Получатели социальной помощи в новом году так же могут порадоваться очередному повышению границы т.н. «минимальной потребности». Теперь ежемесячно она составит с января 2016 года не 399,00 Евро как ранее, а 404,00 Евро.
1.5. А вот новым пенсионерам, которые рассчитывали уже в 2016 году обрадоваться своему новому статусу пенсионера придётся отложить свою радость на несколько месяцев. Согласно принятым ещё в 2012 году правилами постепенного перехода на новые сроки наступления пенсионного возраста, тем, кто родился в 1951 году и достигнет своего 65-ти летия в новом, 2016 году, придётся оставаться в разряде «трудоспособного гражданина» ещё 5 месяцев.
1.6. Наличие банковского счёта для большинства граждан сегодня является чем-то само собой разумеющимся и фактом, сопровождающим все те жизненные ситуации, в которых нужно осуществить безналичною оплату. Но многие даже и не догадываются о том, что существует ещё миллионы других граждан, которые по тем или иным причинам не имеют банковского счёта. К таким можно отнести например бездомных или мигрантов, должников со стажем и др.
О таких категориях уже позаботились брюссельские комиссары и создали очередную директиву (Richtlinie 2014/92/EU от июля 2015), которая должна будет и в Германии превратиться в закон, который в свою очередь уже получил название и «дату своего рождения».
Встречайте: Закон о платёжном счёте (Zahlungskontengesetz) для всех кто ещё «не в клубе» ожидается к первому июня 2016. Регулирующий т.н. «базисный счёт» дающий возможность его владельцу осуществлять простейшие платежи, данный инструмент провозглашает и закрепляет право каждого гражданина ЕС на безналичный расчёт и при определённых обстоятельствах обязывает свободного человека к «дигитализации» его расчётов.
1.7. Как уже многим известно, с 1.1.2015 в Германии существует законодательно закреплённая т.н. «минимальная почасовая плата» в размере 8,50 Евро. Поскольку принять такое правило поспешили не все профессиональные сообщества и не во всех сферах производства и услуг, то с 1.1.2016 к этому минимальному уровню «подключатся» например и работники коммунальных служб, переработки вторичного сырья, кровельщики, работники сферы образования и многие другие.
Да уж, мужская стрижка, реклама которой долгое время красовалась с огромной цифрой «6,- Евро» в витрине провинциального мастера на нашей улице так же уже осталась в прошлом году. Тот же мастер, та же витрина, но теперь об этом напоминает только цифра «9».
1.8. Для крупных компаний, присутствующих на бирже и имеющих наблюдательный совет, законодатель вводит и регулирует т.н. «женскую квоту» (Frauenquote) т.е. обязательное присутствие женщин в этом органе управления компанией. Создаваемые начиная с 2016 года органы управления с соотвтетсвующими позициями в наблюдательном совете в таких компаниях обязаны соблюдать 30-ти процентную квоту женщин в таком органе.
В следующей части читайте об изменениях в налоговом, финансовом, предпринимательском и торговом праве Германии в 2016 году, что может быть интересным для многочисленных зарубежных владельцев корпоративных едениц в Германии, а так же о некоторых изменениях в правах потребителя. ____________________________________________________________________ V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
Молоток. Этот инструмент важен не только для строительства и созидания, но и для разрушения, разделения и вынесения решения. Этим инструментом пользуются как строители, например дома, так и устроители, например аукциона. Аукцион же, как известно, является местом распределения, продажи, передачи собственности, и иногда местом раздела того, что когда-то, кем-то строилось и теперь, что называется «идёт с молотка».
Именно о таком применении этого инструмента, да ещё в неожиданной для многих сфере права, в семейном праве и пойдёт речь в данной статье.
Независимо от вопросов семейного права при разводе и при наличии недвижимого имущества, которое принадлежит обоим супругам, каждый из них может требовать т.н. «упразднения совместного права собственности на объект» (Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft).
Реализация такого права может осуществляться в нескольких видах:
один супруг приобретает часть собственности другого супруга, становясь при этом единственным собственником объекта,
объект продаётся третьему и выручка делится согласно долям собственности супругов,
в случае нежелания одного и супругов продать объект для раздела выручки, супруг может «пустить объект с молотка», т.е. инициировать аукционную продажу объекта.
Именно этот третий вариант, который обычно является конфликтным и предусматривает использование норм отдельного «Закона об аукционной распродаже и управляющем распродажей» (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, ZVG). Нормы этого закона, разумеется, известны лишь малой доле тех супругов, которые оказались в вышеуказанной конфликтной ситуации.
В работе с моими доверителями, часто требуются разъяснения норм этого закона, его применения и значения для семейного права при разводе. Основными и часто повторяющимися вопросами можно назвать те, которые относятся к правам и обязанностям как самих сторон «вынужденного аукциона», так и к процессуальной стороне его проведения, о роли и функциях судебной инстанции, работников суда и экспертов.
Из этой сложной «процессуальной картины» продемонстрирую лишь некоторые «лёгкие штрихи молотка», о которых следует знать всем интересующимся, сочувствующим и участвующим.
1. Когда говорят об аукционных торгах относительно недвижимости, то скорее всего имеют ввиду продажу за долги изъятого, конфискованного или банкротного недвижимого имущества в виде исполнения судебных решений, результатом которых является продажа для удовлетворения кредитора. Это т.н. «Исполнительная распродажа за долги» (Vollstreckungsversteigerung).
В отличие от «исполнительной распродажи», в которой продажа осуществляется в интересах кредитора владельца-должника, т.н. «Распродажа для раздела» (Teilungsversteigerung) имеет целью продажи объекта для разделения прав владения, если объект принадлежит нескольким лицам или для удовлетворения прав собственности в виде денежного эквивалента.
Самые типичные примеры, это продажа из-за развода супругов, продажа при разделе наследства между сообществом наследников. Обычно в таких случаях один из владельцев сам является продавцом или сам же может участвовать в торгах.
2. После того, как один супруг не захотел продавать объект, а другой инициировал распродажу, первый может принять решение участвовать в таких торгах, для «вынужденной покупки». Приняв такое решение выкупить и поучаствовать, супруг должен знать о том, что прежде всего судом будет определяться т.н. рыночная стоимость объекта. Для этого законом предусмотрено привлечение эксперта.
В процессе определения рыночной стоимости объекта, суд перед началом аукциона заказывает экспертизу, которая содержит независимое мнение специалиста (архитектора, строй-инженера) и сопровождается документацией о техническом состоянии объекта, его недостатках и даже иногда с расчётами необходимых инвестиций для приведения объекта в надлежащий вид. Содержание этой «оценочной экспертизы» по объекту (Wertgutachten) всегда является важным документом для любого, кто заявляет о себе как об участнике.
3. Сам процесс начала аукциона предполагает согласно ZVG взаимодействие судебного регистра недвижимости (Grundbuchamt) и судебной инстанции, которая распорядилась о проведении аукциона (Vollstreckungsgericht).
Так, в § 19 ZVG предусмотрено, что сразу после принятия решения судом о проведении аукциона, суд обращается в регистр недвижимости и в поземельную книгу делается запись (Versteigerungsvermerk) об этом распоряжении, после чего заверенная копия выписки из поземельной книги с такой записью передаётся в суд. Поэтому наивно полагать, что после такого занесения в поземельную книгу, тот или иной супруг может как либо распорядиться своей долей на данный объект например обременить, заложить и т.д.
4. Более сложно обстоит дело с коммерческой недвижимостью, будь то совместный «магазинчик», будь то производственная площадь.
Поскольку причиной продаж является всего лишь «удовлетворение» совладельца из продажи объекта, а не «удовлетворение» кредитора, то все «обременения» объекта или права третьих кредиторов (напр. занесённые в поземельную книгу обременения, установленное совместно оборудование, закупленные материалы и сырьё, обязательства по заработной плате сотрудникам и и.д.) могут сохраняться и переходить к новому собственнику. Поэтому участвуя в аукционе следует в первую очередь помнить о приобретаемых так же долгах и обязательствах перед третьими.
5. Пройдя процесс аукциона и получив в результате наивысшего предложения т.н. «присуждение» (Zuschlag), участник аукциона становится лишь фигурантом решения суда о присуждении (Zuschlagsbeschluss), которое выносится судом, как любое другое решение, но совсем ещё не собственником, как считают многие.
Даже после «присуждения» покупателю не следует сразу же считать себя полноценным собственником, так как существует процессуальный инструмент «обжалования присуждения» (Zuschlagsbeschwerde). Урегулирован он в ZVG в разделе VII. «Beschwerde» (§§ 95 – 104 ZVG).
В течение двух недель любой участник может заявить о таком обжаловании решения о присуждении собственности покупателю на торгах. Таким инструментом разумеется пользуются опытные представители должника, третьего или иного участника аукциона.
Основания для таких обжалований могут находиться в процессуальных ошибках инстанции или кредитора на различных этапах процесса. Поэтому следует учитывать эти инструменты как дополнительные риски в процессе приобретения «своей доли» и выкупа ранее совместного объекта..
6. Согласно § 93 ZVG, фигурант решения суда о присуждении собственности в результате проведения аукциона имеет прямое право требовать от любого владельца объекта (напр. арендатора жилых помещений или коммерческих площадей) на участке или в квартире освободить объект. Это называется «иметь судебно титулированное право требования» из которого можно «требовать реализации или удовлетворения».
Если напр. квартира заселена арендатором, то новый собственник имеет право внеочередного расторжения договора в зависимости от условий конкретного договора аренды и согласно процедуре и срокам, которые регулируются общими положениями в разделе арендного права. Для досрочного расторжения, в любом случае следует иметь наличие особого обоснования напр. т.н. «собственное пользование».
Предложенные данной публикацией 6 пунктов этой темы лишь малая часть всей «картины молотком», которая состоит из более чем 20 пунктов, возможно потребующих своего места в последующих публикациях моей серии «О том как...».
При разделе собственности следует знать так же о многих других нормах законов семейного, корпоративного, хозяйственного и налогового права, о регуляторных положениях и правилах, что разумеется определяется в каждом конкретном случае, где и инструментарий может быть разным. Вот такая «картина о молотке»... __________________________________________________________________________ V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
72. Продолжая тему лета, продолжим и о «зайцах», которые в связи с жарой в прямом и переносном смысле могут стать заложниками своих инстинктов, не учитывая нормы и правила, принятые у людей.
Вопросами о том, чем можно заниматься на балконе многоэтажного дома в 30-ти градусную жару, когда и как (например устраивать шашлычную или пивную) уже не раз занимались различные судебные инстанции Германии.
Но вот как то, соседи в одном доме неоднократно и даже неумышленно, блуждая взглядом по двору и близлижащим балконам, могли наблюдать свою соседку, которая прямо недалеко от детской площадки, но будучи на собственной терассе (балконе) в сопровождении друга (или друзей) осуществляла действия явно сексуального характера. И вот суду г.Бонн теперь пришлось заняться вопросами секса на балконе.
Один из соседей не только пожаловался владельцу с требованием «устранения» действий его арендатора, квалифицируемые как нарушение т.н. «принципов учёта интересов сообщества жильцов» (Rücksichtnahmegebot), но и в качестве доказательств сделал фото «происшествия».
Разумеется за жалобой последовало первое предупреждение жильцу. Но как быть с «фотографическими карточками» непристойного содержания? Не являлось ли данное доказательство вторжением в интимную сферу гражданина и можно ли требовать прекращения того, что собственно нигде не запрещено? На все эти вопросы дал ответ суд г. Бонн (см. ном акт. 8 С 209/05).
B своей аргументации судьи подтвердили правомерность «предупреждения», игнорирование которого может повлечь за собой расторжение арендного договора с одной стороны. С другой стороны суд отклонил встречные претензии о вторжении в личную сферу в виде несанкционированной съёмки, заявив, что жилец первый, своими действиями «вторгся» в т.н. сферу «общественного спокойствия» (Hausfrieden).
Таким образом, добровольно «выйдя за рамки своей же личной и интимной сферы», невозможно аппелировать к её нарушению в виде «пассивного yаблюдения» окружающими.
Несмотря на данную почти коллизионную ситуацию, суд обязал соседа-фотографа вернуть обитательнице квартиры с терассой результаты своего фотографического труда, и ту же обязанность возложил на владельца квартиры, который обосновывал своё предупреждение этими снимками.
Кроме того, от использования такого рода «доказательств» в судебном процессе суд отказался, подтвердив статус доказательства как «неприемлемый и полученный в результате нарушений прав третих на собственное изображение», довольствуясь при этом многочисленными показаниями соседей-наблюдателей.
Что ж, остаётся добавить, что даже летом в жару, куда ни глянь – везде чьи-то права, так что «глядите в оба», зайцы.
___________________________________________________ О немецком праве на русском: Vitaliy Haupt, Hannover, + 049-511-1613948.
О покупке объекта недвижимости в Германии, будь то с жильцом в виде инвестиции, будь то для собственного пользования и о связанных с такой покупкой рисками, а так же о необходимых мерах предосторожности и типичных заблуждениях иностранных покупателей уже говорилось в некоторыx статьяx моей серии «Что движет недвижимость Германии».
И несмотря на это приходится вновь и вновь удивляться наивности и легкомыслию потенциальных покупателей, которые регулярно обращаются ко мне с почти одинаковыми вопросами относительно предстоящей покупки.
При этом самым важным критерием в своём выборе почти всегда называют фантастически низкую цену предлагаемого якобы объекта. Например объект в сотню квадратных метров, по цене всего двух-трёх квадратных метров в элитном квартале или сравним с 3 месячными зарплатами среднеобразованного бюро-менеджера посредственной компании приводит в восторг позвонившего мне доверителя до того момента, пока не осуществится указанное выше ценовое сравнение существующих реалий.
Судя по таким данным и ценам объекта, адвокат среднего уровня может еженедельно покупать по квартире, что разумеется не соответствует действительности и обязательно должно насторожить потенциального покупателя. Вот вам и первый критерий, что называется «всё познаётся в сравнении».
Ну а уж какие картинки, истории, обещания о быстроте оформления и обслуживания предоставляют посредники разных мастей типа маклер, брокер, дилер, пылер-тылер и т.д. и говорить не приходится. И в этом вопросе потенциальные покупатели не учитывают ещё одного главного фактора риска из категории «рисков здравого смысла»: любой посредник заинтересован в первую очередь в своей «марже», которую он получит только в случае совершения сделки.
А уж что вы там купили в такой сделке — его обычно не интересует. Вот вам второй критерий, что называется из категории «думай, кому выгодна спешка».
Остальные риски можно разделить на категории, требующие применения специальных знаний и практики, опыта и возможностей получения и работы с документацией объекта:
чисто технические,
правовые,
регуляторные,
договорные,
оформительные.
В этой публикации приведу лишь пару примеров чисто технических рисков (см. категорию 1).
Слышали ли вы о таком понятии как «энергетическое состояние объекта» или например об «U-факторе»? Если не слышали, значит вам вряд ли знакома норма сокращённо обозначаемая как «EnEV» (Energieeinsparverordnung) т.е. Распоряжение об энергосбережении.
Норма регулирует целый ряд обязанностей владельца объекта, которым Вы хотите стать и соответственно возложить их на себя, а именно относительно энергетического состояния, изоляционной экономичности объекта и его соответствии другим вполне конкретным техническим нормам и требованиям. Содержание этого распоряжения обновляется так же регулярно, как и регулярно происходит усовершенствование технических и инженерных достижений в строительной технике.
В обратной пропорциональности таким изменениям норм изменяется требования к ветхим, старым или давно не ремонтированным объектам. Нетрудно догадаться, что владелец с виду вполне приличного объекта, которого изменения закона, что называется «с первого числа» обязывает к миллионным инвестициям попытается скорее избавится от него и скорее всего сделает это по бросовой цене. На такую «удивительно низкую» цену обычно и обращают внимание не сведущие зарубежные покупатели.
Возвращаясь к упомянутому выше т.н. «U-фактору» кратко сообщу, что он определяет степень «теплопотери» строительных компонентов здания, напр. перекрытий, кровли, стен, коммуникационных сооружений и т.д.
А относительно регулярных изменений EnEV следует «обрадовать» потенциальных покупателей, что с 01.01.2015 установлена новая т.н. «граница старости» и «непригодности» котлов отопления. Разумеется как каждая «граница», она влечёт за собой обязанность замены отопительного котла.
При этом абсолютно неважно собрались ли вы покупать сданную в аренду квартиру в многоквартирном доме с таким «устаревшим» котлом или собственный домик для личного пользования. Расходов по обязательной замене не избежать. Разница лишь в том, что владелец квартиры получит лишь часть расходов, а радостный новый владелец новоприобретённого дома «по дешевке» обязан будет нести все расходы.
Для «абсолютных новичков» напомню относительно понятия «котёл» в Германии. В отличие от практики т.н. центрального отопления в советские времена и даже сегодня, когда многоэтажные российские дома снабжаются теплом от т.н. «котельной», от которой прокладывается теплопровод к дому, в Германии в большинстве городских домов в подвалах стоят газовые, масляные или твердотопливные отопительные котлы. Именно о них, их старости, мощности, стоимости обслуживания и замены и идёт речь в вышеуказанном примере.
Таких «обязывающих» к затратным техническим изменениям норм в нововведениях можно насчитать около десятка и не только в EnEV. О том, что существуют ещё постоянно обновляющиеcя нормы например обязывающие владельцев осуществлять регулярную настройку или замену измерительных приборов (согласно EichG), осуществлять лабораторные замеры воды на предмет т.н. легионельных бактерий и т.д. ещё предстоит узнать всем, кто решит стать владельцем того или иного объекта недвижимости.
Остаётся лишь задать вопрос: «Откуда это столько дешёвых объектов вдруг появилось по всей стране, Сеня?». А персонаж известной комедии «Бриллиантовая рука», Семён Семёныч ответил бы просто: «!».
В следующих частях публикаций серии «Что движет недвижимость Германии» читайте о правовых (2), регуляторных (3), договорных (4) и оформительных (5) категориях риска при покупке.
Возвращаясь к «сыру» без лишней скромности напомню, что с нашей помощью потенциальный покупатель всегда отличит то на чём этот «сыр» подаётся: на деревяшке с пружинкой или на фарфоре с каёмочкой. ____________________________________________________________________ V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
О казусных ситуациях с домашними животными, которые вместе с хозяином «пользуются» объектом недвижимости, будь то на правах арендатора, будь то, как «любимая вещь» собственника недвижимости уже говорилось в моих публикациях ранее.
Случаи с лесницами и паркетом, дворами и балконами уже служили декорацией предыдущих прецедентов судебных инстанций по теме «о собаках и котах». Сегодня же речь пойдёт о пользовании лифтом.
С одной стороны, согласно § 13 абз. 2 WEG каждый из владельцев имеет право пользования совместными или общими частями объекта, соблюдая при этом положения §§ 14, 15 WEG. С другой стороны, как известно, согласно § 15 WEG: владельцы квартир в многоквартирном доме могут самостоятельно регулировать пользование т.н. совместными или общими частями объекта недвижимости, доступными каждому из совладельцев.
Такое регулирование обычно содержится в т.н. Порядке Пользования, которое принимается на собрании всеми владельцами совместно. Принятые однажды, положения такого порядка о пользовании тем или иным участком, или частью объекта, которые принимались с соблюдением всех формальных требований к проведению собрания, постановке вопросов, внесению предложений, голосованиям, наличию большинства голосов и т.д. (согл. напр. §§ 21, 15 WEG) становятся обязательными к исполнению и следованию всеми членами сообщества владельцев.
Разумеется и лифт, который находится в доме, также может быть предметом обсуждения и объектом регулирования при принятии тех или иных решений в положениях о Порядке пользования.
В данном случае, в связи с аллергическим заболеванием одного из собственников, (видимо) в виде проявленной солидарности в момент регулирования правил пользования и, с целью его поддержки, собственники приняли давным давно забытое решение.
А решение было в разных статьях этого порядка пользования таким: содержание домашних животных не запрещалось, а запрещался только их «проезд» в лифте, то есть пользование лифтом для «четвероногих».
О наличии Порядка пользования знают разумеется собственники и лишь изредка знают о нём арендаторы и жильцы. Сам порядок пользования, хоть и становится частью договоров аренды и, владелец обязан ознакомить с ним своего арендатора, но такое ознакомление арендатором не всегда соблюдается.
Одним из новых арендаторов, стал владелец большого, тяжёлого породистого «четвероногого друга», а жили они, что называется «под самой черепицей», т.е. на последнем этаже.
Вскоре, управляющей компании пришлось получить от владельца, страдающего аллергией требование о прекращении негативного воздействия на совместную часть объекта, которое обосновывалось указанием на невыполнение одним «сокамерником» и его «арендаторами» положений Правил пользования.
Судебная инстанция занималась рассмотрением типичного в таких случаях вида иска «о прекращении и приостановлении нарушающих действий» (Unterlassungsklage), основанного на уже известной норме § 1004 BGB.
Согласно этой норме, применительно к отношениям владельцев объектов недвижимости в рамках WEG, один владелец может требовать от т.н. нарушителя (Störer) прекращения тех действий, которые ущемляют права собственника на владение той или иной частью совместной собственности (Unterlassung), тем более, если для первого собственника неприменима обязанность мириться или «терпеть» те или иные действия второго (Duldung).
Аргументацию ответчика о недопустимости полного запрета владения животными на объекте суд отклонил тем, что запрет относится лишь к одному из видов «владения» связанного с перемещением с помощью лифта, в то время, как перемещение по лестнице не являлось предметом запрета в положениях правил пользования.
Попытки ответчика подвергнуть сомнению соблюдение формальностей вынесения решения на собрании относительно содержания правил и, как следствие, недействительность самих правил так же не увенчались успехом.
Состояние здоровья 14-летнего «четвероногого», не позволяющее ему без угрозы для собственного здоровья преодолевать многоступенчатую преграду к жилищу своего хозяина (3-й этаж) так же не нашли отклик в сердцах судей.
Подразумевая, что «вещь остаётся вещью» и «владение обязывает», суд отклонил попытки ответчика представить дело в виде «аморального требования» на основе и в рамках §§ 134, 138 BGB.
Таким образом, решение Земельного Суда Карлсруэ (см. ном. акт. 5 S 43/13) удовлетворившее иск собственника о запрете проезда в лифте домашнего животного, подтвердило то многообразие прав и обязанностей «людей владеющих» (habeat sibi), о котором вряд ли можно подробно разъяснить самому предмету владения.
Последний же наверняка непонимающим взглядом будет смотреть: то на привычную дверь лифта, то на лестницу рядом. _________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
35. Управленец недвижимостью в Германии и производимый им годовой рассчёт по объекту не раз являлся предметом рассмотрения в различных судебных инстанциях. Некоторые методы управления объектом можно прямо назвать "управление по братски" и вот на основе какого прецедентного случая.
Один владелец объекта проверяя годовой рассчёт свой недвижимость обратил внимание на увеличившиеся расходы на страховку объекта с около 3,5 тыс. евро в год на около 6 тыс. На соответствующий запрос сообщества владельцев управляющая компания сообщила, что ей пришлось расторгнуть страховой договор с одной компанией и заключить с другой, цена страхового продукта которой действительно "несколько выше".
Такие действия должны были не только быть согласованными с обществом владельцев, но и экономически обоснованными. Учитывая тот факт, что управленец управляющей компании осуществил всю сделку с "заменой" страховщика не без помощи своего брата, который в свою очередь является страховым маклером, смачно рекламирующтм продукт новой страховой компании, сообществу владельцев пришлось созвать внеочередное собрание и отозвать доверенность на управление объектом на основе "братского посредничества".
Недовольство отстранённой управляющей компании выразилось в судебном иске, в котором она с треском потерпела поражение. Суд города Франкфурт на Майне (ном.актов 33С 1123/12) признал доверие в отношениях между собственниками и управленцем окончательно подорванным, что является достаточным обоснованием для разрыва договора управления.
Остаётся лишь догадываться на какую "братскую помощь" способны тысячи подобных управленцев относительно владельцев из зарубежа, которые невладеют не только тонкостями немецкого имущественного права, но и языком, для выражения разницы между "помощью" и "пособничеством", "управлением" и "управой". ____________________________________________________ Vitaliy Haupt, Hannover, + 049-511-1613948 V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском.
51. «Не будите спящих собак» - гласит народная мудрость. Оказывается не всегда это соответсвует нормам права и правам потребителей. Подтвердил это и суд, которому пришлось заниматься следующим делом. Истец, пожилой покупатель магазина, выходя из помещения, споткнулся о спящего пса другого покупателя, который в это время разговаривал с продавцом.
Пожилой покупатель нанёс себе при падении существенные повреждения. То, что домашние животные являются «вещью», за которой её владелец должен следить и не оставлять где попало и как попало – понятно и так, каждому владельцу и это заложено в норме Гражданского Кодекса.
Но вот то, что такая «вещь» является опасным предметом даже когда эта вещь «дрыхнет», и может обосновывать ответственность владельца с обязанностью несения возмещения расходов пострадавшему – впервые было обосновано судом города Хамм в своём решении от июня 2012 года (19 U 96/12).
Вопрос, «кто кого должен охранять», «кто должен бдить, неспать», когда спит «хозяин» и кто вообще в такой ситуации является «хозяином ситуации» приходится осознать по-новому. Остаётся лишь добавить: «Смотри в оба, хозяин, когда твоя собака отдыхает».
52. Принимать ванну или стоять в душе ночью столько, сколько вздумается и без последствий – это возможно? Не совсем, как показывает судебная практика. Иногда это очень раздражает спящих соседей и арендатору, любителю «ночного купания при свечах» приходит напоминание от владельца квартиры с угрозой расторжения договора или даже расторжение договора аренды. Разумеется такие угрозы безосновательны и безрезультатны, но всё же имеют, как ни странно, правовую основу.
«Шуметь водой» в ночи – право любого арендатoра, но оказывается только в рамках разумного. А рамки эти ограничены тридцатью минутами, как постановил Земельный Суд Кёльна ещё в далёком 1997 году, (ном. акт: 1 S 304/96) и Земельный Суд Дуйсбурга в 2005 (ном. акт: 12S 26/05).
А вот если при заключении договора аренды в договоре обнаружится статья о запрете ночных купаний, то такая статья явно недействительна. Об этом, после подробной проверки соответствия и со ссылкой на результаты проверки действительности договоров согласно § 307 BGB, давно сослались в прецедентных случаях другие судебные инстанции Германии.
53. Ветки деревьев, которые иногда ломаются и падают на самое святое, что есть у немецкого гражданина, на его авто и наносят этому «божеству» серьёзный ущерб – не раз становилось предметом судебных разбирательств. Иногда с результатом возмещения убытка владельцу «железной иконы на колёсах», иногда с результатом обязанности спилить «виновника».
Но поскольку деревьев становиться всё меньше, а «религиозных фанатиков» с их «железной атрибутикой» то там, то сям, везде, куда ни глять всё больше, то следует отметить одну из нечастых побед разума прецедентной практики.
Сам Верховный Суд на этот раз занялся обломанным и упавшим суком 60-ти летнего дерева и углубился в ботанику древесных «сограждан» своего государства. В результате был вынесен такой вердикт: несмотря на обязанность владельца любого дерева на своём участке регулярно осуществлять контроль «стойкости и гибкости» своих деревьев и на предмет их безопасности для окружающих, некоторые виды деревтев всё же остаются особым случаем. Некоторые сорта деревьев, которые неподают никаких признаков опасности перед «сбросом своих ветвей» немогут быть предметом жалоб о нанесённых ими ущербаов с обоснованием требования хозяину. Для таких «хрупких сограждан» зелёного мира остальные граждане на «железных ослах» должны подлежать применению принципа «обычного жизненного риска» и принимать упавший сук как реализацию таких рисков.
Что ж, желаем теперь всем перед парковкой под тенистой кроной дерева вспомнить школьный учебник ботаники и осведомиться о прогнозе погоды. ____________________________________________________ Vitaliy Haupt, Hannover, + 049-511-1613948 V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском.
Изменения законодательства Германии относящиеся к обязанностям владельцам объектов недвижимости являются регулярнами вопросами наших доверителей.
О том, что вступило в силу и изменилось в 2013 году говорилось в моём обзоре год назад. Тогда упомянались и трубочисты, и «колонки» нагревания воды, и возможно живуще в них «легионельные» бактерии, и пожарные дымооповестители, и многое другое, о чём следовало бы позаботится владельцам в ушедшем 2013 году. Вот и в этом, 2014 году не обошлось без нововведений.
На этот раз относятся они к объектам недвижимости с установленными в них счётчиками тёплой воды. Так, многим интересующимся гражданам-владельцам объектов в Германии наверняка известно, что существует т.н. Закон о Юстировании Измерительных Приборов (EichG) и дополнительные распоряжения к нему. Регулируют эти нормы сроки, виды, условия, требования, ответственные органы и инстанции, относительно измерительных приборов.
Так вот, с 1 января 2014 года владельцы объектов, с находящимися там счётчиками тёплой воды обязаны их заменить, если счётчик достиг определённого «возраста». Какой это возраст – это разговор отдельный и в рамках разъяснительной работы с конкретным объектом, конкретным доверителем или управленцем. Но вот поспешить выяснить свою конкретную ситуацию со счётчиком владельцу настоятельно рекомендовано уже в ближайшие январские и февральские дни, ибо если ваш объект сдан в аренду и окажется, что счётчик подлежит замене с 1.1.2014 и вы неосуществите такую замену – арендатор вправе самостоятельно при расчёте за тёплую воду снизить ваши «расчёты по счётчику» на 15%.
При постоянно растущих ценах на электроэнергию и газ в Германии каждому владельцу объекта в таком случае понятно, что означает эта цифра, выраженная в евро. Несвоевременная реакция на обязывающую норму может быстро стать расходной статьёй для владельца и выгодной уловкой для находчивого арендатора. Ведь зная «возраст» вашего счётчика, владея этой информацией и небудучи обязанным докладывать арендодателю о нововведениях в законодательстве, арендатор лишь порадуется 15%-ному бонусу за счёт «забывчевого» арендодателя, молчаливо дожидаясь «раскладку с тёплыми цифрами» за тепло. ___________________________________________________________________ V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
Вопрос У меня в саду старое дерево, ему по моим данным лет 70-90. На соседнем участке у соседа газон, где корни моего дерева стали создавать неровности. Уже не раз он мне об этом заявлял с требованием совместно убрать именно этот корень. Теперь он грозится сделать это сам и выставить мне счёт от фирмы исполнителя или даже подать в суд. Причина, говорит, бегавший и споткнувшийся об корень его внук, который якобы повредил себе руку. Мои Вопросы: Должен ли я: 1) вредить своё дерево из-за газона соседа, 2) нести расходы за отрез корня, 3) и какие шансы у соседа в суде по вопросу вреда моего дерева его внукам или прочие происшествия с корнем моего дерева.
Ответ Для ответа на Ваши вопросы требуются некоторые уточнения в ситуации, а именно: 1) представляет ли опасность срубления корня самому дереву, 2) является ли оно плодоносным или относится к защищённым видам и каково его влияние на стоимость Вашего участка, 3) как давно корни представляют «угрозу» газону и об этом известно Вашему соседу.
Перед ответом на вопрос замечу, что Вам как пользователю участка должно быть ивестно, что все находящиеся на нём деревья, растения, насаждения являются «частью» недвижимости (§§ 93, 94 BGB) которые могут косвенно влиять на её рыночную стоимость при её определении на момент напр. разбирательства. Об этом стоит поинтересоваться у профессионального эксперта, котрый сможет определить риск потери ценности участка «без» дерева, в случае его «необходимого» или «вынужденного» уничтожения из-за убранного корня.
Отсюда Вы сможете хотя бы профессионально позиционировать себя в предстоящих возможных судебных спорах с соседом или во внесудебном улаживании. Поэтому ответ на вопрос 1) во многом зависит от «значения» дерева в цифрах, экспертных данных и не только его возраста.
Обязать нести расходы за действия совершённые с «вашей», мешающей соседу частью имущества вряд ли удастся соседу без определения «необходимости» устранения и Вашей «задолженности» в устранении таких помех его имуществу.
Перед этим в рамках проверки допустимости его претензии, основанной на § 1004 BGB соседу придётся нести бремя доказательства в указанных правовых условиях существования его права на т.н. «самозащиту» от внешнего влияния на его собственность. Не думаю, что он решиться на действия без проверки наличия такого права с помощью своего адвоката. Определить его шансы на успешное обоснование подобного можно лишь при уточненнии с № 3 выше.
К сожалению для Вас, уже существуют решения судов по подобным спорам не в пользу владельца дерева, а именно судебное дело в Мюнхенском городском суде (см. Az. 121 C 15.076/09) где судом было признана необходимость устранения негативного влияния из-за корней даже в случае если само дерево при этом подвергнется риску гибели. Исходя из этого о шансах можно говорить лишь при подробном взвешивании «необходимости и рисков» со стороны соседа и «ценности» части Вашего имущества в виде дерева, чем скорее всего и будет заниматься суд в случае обращения к нему.
Предлагаю Вам предложить соседу на время внесудебного взвешивания этих позиций и в рамках внесудебного улаживания спора огородить временно «опасный участок» за Ваш счёт для избежания последствий и сделать это в письменном виде.
Это позволит Вам в случае письменного отказа или игнорирования избежать т.н. «ответственности от бездействия».… ____________________________________________________ V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
Одной из самых важных и наиболее распространённых проблем для иностранного владельца недвижимости в Германии была и остаётся проблема языковая. И даже мало-мальски владея языком, достаточным для того, чтобы объясниться с жильцом, ремонтной или строительной компанией, новым соседом, управленцем или нотариусом, владелец своего объекта сталкивается с письменным правовым языком, который ещё точнее по житейски можно назвать ведомственно-бюрократический или адвокатско-канцелярский.
Учитывая тот факт, что даже многие коренные жители Германии обращаются к юристом не для решения проблемы, а с просьбой разъяснить суть того, что им пришло по почте из их же ведомства, управления или адвоката на их же собственном языке, несложно предположить, каково иностранцу, получившему аналогичный документ по своему объекту или по простому:
«целую пачку про свою водокачку»
Важна эта проблема не потому, что владельцу трудно объяснить свои желания другим, да ещё и письменно, а потому, что иногда эти «другие» могут целенаправленно пожелать, чтобы их планы, действия и документы были владельцу-иностранцу абсолютно непонятны.
Ведомственно-бюрократический или адвокатско-канцелярский язык может использоваться в виде инструмента, как пассивно-обременяющего, так и активно-побуждающего иностранного читателя к совершению правовой ошибки в том или ином виде.
А видов ошибок, совершаемых читателем-иностранцем, нам, практикующим адвокатам известно целое множество: от несоблюдения тех или иных сроков реакции на «эпистолированное послание» до невыполнения того, что казалось бы «таким чёрным, и так явно по белому»… Именно неноситель языка зачастую и становится «жертвой непонимания» и «целью применения» таких элементарных действий.
Примером тому может служить один из недавних прецедентов, ставший темой судебного разбирательства.
Представьте себе: вы владелец объекта, приглашены на ежегодное собрание собственников. Разумеется вы обеспокоены тем, что на собрании могут возникнуть ситуации, когда следует точно понять суть того, что обсуждается и за что или против чего следует тут же «неотходя от кассы» голосовать. Разумеется, предвидя это, вы берёте с собой «помошника», т.е. переводчика.
И тут начинается самое интересное, как показывает следующая ситуация конкретного случая:
Вы заявляете о вашем присутствии на собрании вместе с переводчиком и ожидаете решения участников. Участники отклоняют заявление, видимо нежелая не только присутствия «чужого» на своём собрании, но и нежелая, что бы вам, как несовсем всё понимающему иностранцу совсем всё было понятно и доступно.
Догадываясь об этом и непонимая такого «отклонения» вы нежелаете присутствовать на собрании, где участникам «есть что скрывать» и покидаете его. Собрание проходит без вашего присутствия и на нём разумеется принимаются решения по всем пунктам повески дня. Изучив результаты голосования «на языке присутствовавших участников» вы понимаете, что все решения следует оспорить в судебном порядке ибо «за такое» вы бы никогда не проголосовали. Вы подаёте иск с двумя требованиями: о недействительности отклонения заявления и исключения переводчика и о недействительности всех решений годового собрания.
Как известно, собрания собственников недвижимости проводятся без доступа обществености, то есть не являются «общественно доступным мероприятием» и отклонения заявлений о присутствии третих не является нарушением, а скорее соблюдением принципа «закрытости».
Но не всегда это так, как обосновал в своём решении суд г.Визбадена от 27.07.12 (ном. акт.Az. 92 C 217/11).
Заявитель обосновал необходимость присутствия переводчика тем, что она недостаточно владеет немецким для понимания происходящего и формирования мнения по обсуждаемым вопросам для реализации своего права голоса. Без понимания происходящего невозможно и реализовать право голоса при голосовании по повестке дня. Отклонение же заявления членами сообщества основывалось лишь на общих принципах «закрытости собрания», что так и осталось общим принципом, неимея к конкретному случаю никакого отношения.
Принятые решения, которые неучитывают голос участника, лишённого без особых оснований реализовать своё участие в собрании с полным пониманием происходящего считаются недействительными. В своём обосновании суд так же уточнил, что недействительными можно признать те решения, которые принимаются явно против или вопреки интересам собственника-иностранца, невладеющего языком.
От себя лишь добавлю, что принцип закрытости не следует путать с принципом доступности.
Кроме того, чужую близорукость в некоторых вопросах иногда можно излечить собственной дальнозоркостью, но об этом в следующих публикациях серии.
Данный прецедент даёт целому ряду иностранных собственников немецкой недвижимости практический инструмент не только для полноправного участия в мероприятиях сообщества с привлечением помошника, но и открывает дополнитльные возможности для определения статуса такого помошника и спектра ситуаций, в которых без сторонней помощи необойтись. Ведь необходимый перевод может осуществлятся для собственника не только с немецкого на иностранный, но и с ведомственно-бюрократического или адвокатско-канцелярского на «бытовой немецкий». ____________________________________________________ V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
Одним из наиболее распространённых заблуждений у зарубежных инвесторов, желающих вложить свой капитал в недвижимость или просто у граждан, решивших приобрести объект в Германии, является мысль: «были бы деньги и объект подходящий, а оформить покупку — дело техники».
Забывают при этом такие граждане о том, что они являются «иностранцем», при том из стран, невходящих в ЕС, что может стать не только препятствием для сделки, но и предметом судебных разбирательств и отмене сделки.
Причин тому может быть множество. Некоторые из таких причин могут исходить из норм, регулирующих права иностранцев, некоторые из норм о контроле капитала, а некоторые — как ни странно — из норм, регулирующих права владения и управления объектом (WEG).
Но иногда сочетание таких норм становится причиной срыва сделки с последующими исками.
Казалось бы, инвестору и зарубежному покупателю должны быть рады в любой стране, тем более, если речь идёт о сделке, на которой зарабатывает и государство, привлекая из зарубежа нового налогоплательщика; и нотариусы, рассчитывающие свои гонорары, включая НДС, из суммы сделки; и продавец, наконец нашедший покупателя с деньгами, а не кредитными договорами.
Но не так всё просто и примером тому может служить одно из судебных решений в следующем деле. Два гражданина России, жители Москвы, решили приобрести квартиру. Разумеется,
о большенстве формальностей пришлось позаботиться продавцу, члену общества владельцев квартир в доме и согласно положений (WEG). Но никто даже и предположить не мог, что продавец и покупатель слишком рано обрадовались сделке и вот почему.
Согласно т.н. плану распределения собственности в объекте (Teilungserklärung), при продаже квартиры требовалось согласие членов общества и управленца согласно § 12 WEG. И в принципе такое согласие в большенстве случаев действительно «дело техники» и «чистая формальность».
Но в данном случае в согласии было отказано, что заставило продавца обратиться в суд с иском, опротестовывающим решение и с требованием его отмены.
Суд рассмотрел обоснование отказа на предмет правомерности и обоснованности. Отказ был обоснован тем, что оба покупателя, будучи зарубежными гражданами страны, невходящей в ЕС, находились на территории Германии с «визой», т.е. документом разрешающим пребывание, только на протяжении 90 дней в году.
Ссылаясь на это обстоятельство, сообщество владельцев и управленец обосновали свой отказ гипотетической ситуацией при которой новый владелец мог невыполнить обязательства по текущим оплатам или другие текущие финансовые обязательства по объекту. Такие очень типичные для многих владельцев задолженности по платам, влекут за собой правовые действия со стороны управляющего объектом и сообщества. Решаются они как в предсудебной переписке, так и в судебных инстанциях.
При такой ситуации реализация обычных требований управления или сообщества через суд против граждан России сочли чрезмерно затруднительным и почти невозможным мероприятием, поскольку между двумя странами отсутствует договор о содействии в реализации судебных требований.
Суд счёл такое обоснование достаточным, указывая и на то, что реализация требований против иностранных граждан, нахождение которых в Германии ограничено 90 днями в году и которые неимеют иного адреса нахождения в ЕС, изрядно затрудняется.
При таких обстоятельствах, по мнению суда г. Веддинг от 27.08.12 (ном акт. 21b C 75/12), сообщество вправе отказать своему члену в продаже его «собственности» покупателям из запределов «зоны».
Что ж, всем инвесторам и покупателям и не только из тран СНГ, рекомендуется
— досконально изучать документы найденного для покупки объекта недвижимости в Германии,
— привлекать для этого профессионала права и учитывать особенности норм WEG и конкретных обстоятельсв, несвязанных с самим объектом,
а так же
— глубоко задуматься о понятии «собственность» относительно влияния на него различных факторов, иногда несовместимых с понятием «зарубежная» и о понятии «инвестиция», иногда несовместимого с понятием «надёжная», представив себя на месте продавца в случае, описаннном выше. ____________________________________________________________________________ Vitaliy Haupt, Hannover, + 049-511-1613948 V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском.
Регулярно в Новый Год Вопросом мучает народ: Что нам можно, а что – нет Чтоб не «подал» на нас сосед.
Таким общим всутплением можно охарактеризовать группу вопросов, связанных с правами и обязанностями владельцев и пользователей объектов недвижимости в Германии в период рождественских и новогодних праздников.
Всем известно, что ежегодно во время рождественских празников окна и двери, стены и крышы домов, заборы и насаждения на прилягающих участках подвергаются декоративным изощрениям их владельцев и пользователей.
Световая иллюминация, ползущие по стенам «Деды Морозы», свисающие с балконов светящиеся оленьи упряжки и гирлянды, расбросанные на кустах «огоньки», снеговики с мигалкой в носу – всё, что только придумано для потребителя, можно найти в любом немецком городке и селении в рождественские празники.
С такой же яркой «пестротой» отмечается и количество недовольств, протестов и требований граждан, которым вся эта красота кажется ущемлением их прав или невыполнением обязанннстей. Многи из этих случаев становятся предметом разбирательств тех или иных судебных инстанций, в который выносятся решения например о «деде Морозе» или о запахе корицы в подъезде, о мигалке и трещалке, о дыме, ёлке и стрелялке...
Но обо всём по порядку в этой и следующих моих публикациях «новогодне-рождественского сезона».
Световые декорации на балконе – самый классический случай, по которому возникают вопросы и в большенстве ситуаций ответы на них уже найдены судебными прецедентами десятилетия назад.
Так, Земельный Суд Визбадена ещё в 2001 году решил в споре о светодекорации (ном. акт. 10 S 46/01), свет которой недавал заснуть соседу, что от этого соседа нельзя требовать, что бы он использовал жалюзи или гардины.
Несмотря на то, что в данном случае речь шла о долгосрочном освещении, любое требование о дополнительных усилиях соседа для своего «крепкого сна» из-за необходимости работы декорации перед его окнами спальни считается недостаточно обоснованным. Поэтому подрбные аргуметы в пользу своего праздничного освещения нерекомендовано впредь применять всем его владельцам в ответ на просьбы соседей выключать декорацию хотя бы после 23 часов.
Об этом же решил и Земельный Суд Кёльна ещё в 2008 году (ном. акт. 29 T 205/08) в деле о «весючке-светючке», долгосрочно закреплённой на балконе. В этом случае спор происходил в рамках отношений сообщества владельцев квартир. Световая декорация, ставшая неотъемлемой частью балкона, была признана т.н. «долгосрочным изменением строительной субстанции здания», влияющей на фасад строения, что остальные участники сообщества не обязны «терпеть» в рамках своей обычной обязанности терпения к изменениям отдельной части собственности сообщества.
Неоднократным «фигурантом» судебных дел стал так же и «дед мороз», который с самыми благими намерениями «карабкается» по стене дома или свисает с крышы прямо перед окнами, дико раскачиваясь при сильных порывах ветра.
Такому «деду морозу» и особенно его владельцу, «пославшего» его в такое альпинистское путешествие Земельный Суд Берлина в 2009 году (ном. Акт. 65 S 390/09) предписал соблюдать правила пользования «альпинистским снаряжением» в виде надлежащего крепежа к фасаду. При этом последнее возможно и необходимо только с разрешения владельца объекта недвижимости, который заранее должен дать своё согласие на «бурение» дыр в стене для предстоящих «приключений деда мороза» на фасаде здания.
Как видим, «дед мороз — деду морозу рознь». Одно дело повисеть на ёлке или безобидно поболтаться мирно свисая с балкона. Другое дело – заниматься альпинизмом, бурить дырки в стенах, тарабанить пластиковыми сапогами в чьи-то окна или создавать угрозу падения на оживлённый пешеходный участок под стенами жилого дома. Словом: Этот дедушка мороз Знает много разных поз... _________________________________________________________________________________ V.Haupt, V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском (с улыбкой и в серъёз)
Данная публикация возникла по «свежим следам» недавно проведённой разъяснительной поддержки одного из обратившихся ко мне доверителей.
Кто бы мог подумать, что даже пересечение законов людей и законов животных станет предметом рассмотрения судебной инстанции.
Обязанность пользователей и владельцев совместной собственностью обеспечивать взаимное внимание при таком пользовании к другим пользователям вытекает из положений § 15 Aбз. 3, 14 ном. 1 WEG и конкретизируется каждой отдельной ситуацией.
Вот и сложилась такая ситуация с участием домашнего животного смешаного рода, типа «барбос». Хозяин, владелец одной из квартир в доме, оставлял своё животное в рамках права «свободного передвижения» по просторам совместной собственности типа «подъезд» в виде «пользования» таковым.
Закон животных гласит: «меть свою территорию». Следуя букве этого закона и праву «свободы», которым наделил его хозяин, «барбос» регулярно «отмечался» в совместной собственности.
Дело дошло до суда, разумеется человеческого. В суде «меченного» города Мюнхен было решено (ном. акт. 484 C 18498/12 от 21.03.13), что оставленный для свободного передвижения внутри или вне объекта совместной собственности «барбос» является предметом негативного влияния на других пользователей и несоблюдением обязанности бережного обращения с совместной собственностью, независимо от качеств характера пса и его полной безобидности.
Что ж, было бы вместе с ЕСП-Ч что-то вроде ЕСП-Д (т.е. Домочадцев), наверняка и это решение было бы оспорено. Но увы, как говорил Шариков: «каждый имет право на свои права».
Продолжая тему собачего закона, который гласит также: «меть, даже если это чужая территория», следует отметить и другое решение судебной инстанции. На этот раз речь шла об арендаторе квартиры в виде «пользователя», совместно со своим четвероногим, законопослушным другом.
Последний, час от часу следовал уже известным собачьим положениям прямо в подъезде, зная, что кроме него в подъезде проживают и иные четвероногие, надеясь видимо, что подозрение будет «распределено поровну».
Владелец и арендодатель после неоднократных предупреждений и указаний на данное нарушение расторг договор аренды с хозяином четвероногого пользователя. В этом случае суд признал, (ном. акт. 208 C 164/00), что нерегулярное и непостоянное нарушение в виде «меток» не является причиной к расторжению, а лишь причиной к напоминанию и требованию к устранению последствий.
Такие частично неконтролируемые «происшествия» подлежат сначало доказательству со стороны владельца, что именно его арендатор является «виновным» при ситуации, если и другие жильцы имеют собак.
Как практически должно осуществлятся такое доказательство, чтобы суд признал «участие» и «бездействие» арендатора и как следствие правомерность расторжения договора, ни собачий, ни человеческий закон не указывают.
Всем, кто выскажет идею установить видеокамеры – предлагаю ознакомиться с моей публикациeй из серии "О чём...", а именно: " где речь идёт о видеонаблюдении объекта и его правовом регулировании.
В остальном, надеюсь что все жильцы, владельцы и арендаторы заинтересованы в соблюдении человеческих законов и «традиций» на территории общего пользования объектом и устранение изложенных выше проблем – дело «бдительности хозяина», а не «законопослушности зверя». ____________________________________________________ V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
41. Как известно налоговое право Германии предусматривает многочисленные возможности «списания» расходов всевозможного рода и вида при ежегодной налоговой отчётности.
Разумеется к таким расходам могут относиться и расходы на гонорары адвоката. Но вот только не следует злоупотреблять такими возможностями налогового права как показывает следующее решение Верховного Финансового Суда Германии (ном.акт. IX R 5/12).
Предприниматель, обвинённый в рамках судебного процесса в соучастии в мошенничестве и злоупотреблении доверием попытался «списать» адвокатские расходы в размере около 200.000 евро.
При обосновании своего решения, финансовый суд, отклонивший такую возможность, руководствовался вопросом о том, насколько позиция налоговой отчётности «особые, неожиданные расходные обременения» (außergewöhnliche Belastungen) применима в данном случае и соответствуют ли указанные выше расходы, данной позиции.
В решении было определено, что преступление, ведущее к таким «необходимым» расходам, не является неизбежным обстоятельством, которе можно приравнять к иным расходным обременениям большентва налогоплательщиков, напр. защита от необоснованных требований в гражданском процессе.
Отклонены были так же и все последующие попытки истца определить такие расходы как «рекламные» или «производственные».
42. Беженцы из различных стран африки и средней азии являются как известно злободневной проблемой для немецкого правосудия и органов контроля. Особенно отягощаются подобные вопросы случаями, когда беженцы в рамках процесса получения статуса «азюлянта» прибегают к методам, несовместимыми с понятиями правового государства.
В одном из таких процессов с беженцем речь шла о его идентификации как уже проходившего ранее в делах «фигуранта». В рамках такого процесса необходимо было взятие его отпечатков пальцев, к чему и был обязан претендент. Однако каково же оказалось удивление судебной инстанции, когда претендент проманипулировал свои пальцы так, что отпечатки непредставляли более практического применения к их «фиксации» (снятию).
Уже в другом процессе решался вопрос о том, насколько обязанность к даче отпечатков обосновывает обязанность к отказу от их предварительной манипуляции «владельцем».
В своём положительном решении по этому вопросу, суд признал наличие такой обязанности (ном. Акт. ВVerwG 10C 1.13), что в свою очередь, придало действиям претендента характер «противоречащий процедуре установления личности в рамках процесса присвоения статуса беженца» и «нарушающие обязанности участника такого процесса».
43. Утепление фасада здания к зиме – привычное дело. Этим занимаются владельцы объектов недвижимости не только в Европе, но и во многих других странах мира. В Германии некоторые владельцы объектов могут быть даже в обязательном порядке, побуждены к таким утеплениям согласно различным положениям (напр. BauO).
Но вот, всё чаще и чаще появляются сообщения от Берлина (в 2005) до провинциального Дельменхорста (в 2011), от Грозного в Чечне (в 2012) до Франкфурта на Майне (в 2012), что именно фасадная облицовка явилась причинами возгораний.
Материал, наиболее часто используемый в утеплении называется EPS (Expandierter Polystyrol). Именно этот материал очень хорошо поддерживает процесс горения и в каждом конкретном случае причины были различны, от несоблюдения пожарной безопасности при строительных работах до неправильного монтажа или плохого сочетания с другими элементами строений.
Как правильно подобрать материал, где найти экспертную информацию о прецедентах и оценке материала для конкретных работ – вопрос, который задаёт себе любой владелец объекта или его управляющий.
В Германии существует целый ряд организаций, союзов, обществ, проф.объединений и сертификационных компаний в сфере строительства, которые часто привлекаются в виде эксперта в тех или иных процессуальных действиях. Так, например Немецкое Энергетическое Агенство (Deutschen Energie-Agentur, dena), Немецкий Институт строительной технике (Deutschen Institut für Bautechnik, DIBt), или Профобъединение Тепло-изоляцтонные Системы (Fachverband Wärmedämm-erbundsysteme) располагают подробной технической и экспертной информацией.
Использовать эту информацию следует наряду с правовй информацией, в сочетании с требованиями строительных норм в каждой федеральной Земле, где расположен объект и с учётом прецедентной практики. Своевременная информация об уже существующих судебных решениях в этой сфере и ещё продолжающихся процессах с привлечением экспертов строительной области может стать решающим фактором, определяющим последующую стоимость объекта, размер страхового взноса или даже размер прибыли от аренды «утеплённого» объекта. ____________________________________________________ V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
Праздики, дни рождения, парти здесь, парти там, шум, гам… O проблеме шума в многоквартирном доме часто говорят как владельцы, так и жильцы. О нём спорят в подъезде, во дворе, по телефону, доказывают полиции, что, мол, ну только, только перед вашим приездом шумели… о нём спрашивают, заявляют или…
молча урезают арендную плату, ссылаясь на шум и прецедентную судебную практику.
Именно об этой возможности «борьбы» с шумом и её правилах в данной публикации.
В немецком праве данная пробема имеет вполне устоявшийся термин, что-то в роде «обременение шумом» (Lärmbelästigung). Казалось бы для владельца объекта, сданного в аренду это проблема «не его», а взаимоотношений между «третими»: арендатором и его соседями, и касаться его (владельца) недолжна. Для этого есть т.н. Распорядок по подъезду или по дому и придерживаться его должны все жильцы, будь то арендатор, будь то собственник.
Но вот оказывается и здесь работает великий закон вселенной: если где-то прибавится (напр. шума в подъезде), то обязательно где-то (напр. в звенящей кассе владельца объекта) того же шума поубавится.
При определённых обстоятельствах касса владельца может оскудеть на пару падающих в неё монет.
Вопросом по праву ли, на сколько и при каких обстоятельствах, занимался никто иной как Верховный Суд буквально в прошлом году.
Владелец нескольких квартир сдавал их не постоянным жильцам, а в т.н. краткосрочную аредну постоянно меняющемуся контингенту гостей.
Разумеется регулярная беззаботность временных жильцов-туристов становилась правилом и очень надоедала жильцу постоянному, который так и несмог привыкнуть к «полу-отельным» условиям в обычном жилом доме.
Арендная плата была понижена этим жильцом сразу на 20 % и удержание осуществлялось на протяжении многих месяцев. Как известно, расторжение договора аренды в немецком жилищном праве, не такой быстрый процесс. Как и полагается, владелец прошел весь путь от напоминаний, через указание жестких сроков до срочного расторжения договора аренды и разумеется продолжал требовать «недостающий звон своей кассы» за все месяцы.
Проблемой было и то, что постоянный жилец неимел т.н. «протоколов шумового обременения», на основе которых, казалось бы, должно быть обосновано снижение арендной платы. Это стало вопросом при рассмотрении правомерности расторжения договора аренды по причине регулярной неуплаты.
Каково же было удивление владельца, когда Верховный Суд в своём решении от 29.02.12 (ном. акт. VIII ZR 155/11) указал на то, что арендатор необязан осуществлять точные замерения тех или иных т.н. «постоянно повторяющихся недоставтков» объекта, к которым относятся напр. грязь, шум, запахи ресторанов, гаражей, спонтанных стоянок и т.д. предоставленного в аренду владельцем. Более того, необязательным является обоснование жильца, на какой рассчётной основе производится уменьшение арендной платы и что именно является «источником постоянно повторяющихся недоставтков».
Достаточно лишь указание на «недостаток» и бездействие владельца по его устранению (что может удовлетворять иребованиям § 536 BGB).
Все эти действия обязательны лишь в обратной ситуации, т.е. когда владелец указывает своему жильцу на нарушения с его стороны (напр. регулярный шум, несоответствующий порядку проживания).
Только расторжение договора аренды владельцем по причинам подобных нарушений требуют наличия «доказательной базы», предоставляемой владельцем в виде напр. потоколов.
Иными словами: это владелец «тур-квартир» может и должен был предоставлять такие протоколы шумового обременения своим «вчера уехавшим» краткосрочным арендаторам при желании «досрочно расторгнуть» договор о 3-6 дневной аренде. Но насколько это реально и в его интересах - теперь может себе предоставить владелец-сосед, жилец которого, оказывается, никому ничего доказывать не должен.
Вывод: — кому, как и чем подкреплённые доказательства можно и нужно предоставлять, — от кого, что и в какие сроки требовать, — в каких ситуациях и при каких обстоятельствах, — со ссылками на какие прецеденты судебной практики и т.д.,
всё это лучше предоставить решать профессионалу права, сопровождающему Ваш объект недвижимости, находящийся в аренде и касса которого должна «шуметь и звенеть» постоянно.
Шум заказывали ...? _________________________________________________________________ V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
О правах, обязанностях, возможностях, действиях или бездействиях управляющего совместной собственностью многоквартирного объекта недвижимости говорит не только закон, но и бесчисленное количество судебных решений прецедентной практики.
Именно такие решения всегда следует учитывать как управляющим, так и собственникам жилья, поскольку несколько параграфов самого закона (WEG) никогда не смогут охватить всех жизненных ситуаций, обстоятельств, индивидуальных и конкретных случаев или всевозможных особенностей каждого конкретного объекта.
Вот и темой сегодняшней публикации, в данном случае, станут конкретные события, которые рассмотрела судебная инстанция относительно управляющего. Предметом разбирательства стал случай, находящийся на пересечении прав и обязанностей управляющего, которые казалось бы полностью урегулированы законом, с личностными правами жильца и собственника, позволяющие ограничить вторжение в его личную жизнь.
На собрании собственников стоял вопрос о допустимости нагрузки на балконы и террасы объекта с привлечением профессионалов статики и строительного дела и разумеется с согласия всего собрания. Управляющий, в рамках обсуждения вопроса на собрании, предложил для «широкой публики» собрания фотографии балконной террасы, разумеется обеспечив каждого возможностью рассматривать все подробности изображения для принятия тех или иных решений собрания.
Собственник объекта, часть которого стала предметом фотографирования без согласия собственника, выразил своё несогласие не только с действиями управляющего, который сделал фото, но и с «общественным просмотром», использованием в качестве примера или темы обсуждения. Всё это разумеется в рамках иска, после неудавшихся попыток «по нормальному» объяснить управляющему, чо он «выходит за рамки свей компетенции» и своими действиями вторгается в личностные права тех, кто доверил ему всего лишь управлять объектом.
Земельный Суд Кёльна (ном. акт. 29S 67/08 подтвердил большую часть этих требований, определив, что деятельность управляющего должна осуществляться со строгим учётом прав третьих и особенно владельцев доверенного в управление объекта. Особое внимание должен проявлять управляющий к частной сфере владельцев объекта и не нарушать относящиеся к ней права доверителя.
К таким права относятся и подлежать особенному учёту при любых действиях управляющего права на неприкосновенность частной сферы собственника. В данном случае они были явно нарушены, на основе чего суд постановил изъять все существующие «в обороте» фото, их копии, негативы и т.д.
В завершении следует уточнить, что возможно причиной такой безоговорочной поддержки судом прав собственника стал тот факт, что терраса на фото относилась к той части объекта, в которой была расположена действующая сауна и запечатлена она была именно в момент её «действия».
Демострационное фотографирование чужой собственности даже в рамках «услужливого управления» в таком случае и даже при наличии правовых отношений между управляющим и собственником, считается скорее темой для предварительного обсуждения, чем темой «активных действий».
Показательным в этой связи является целая серия судебных решений многолетней давности, относящихся к фото-видео активности в рамках т.н. гугл-стрит-вью. Ведь в тех случаях съёмка загорающих на своих балконах граждан велась вообще каким-то третьим, не имеющим к объектам и их полуголым владельцам в момент «съёмок» вообще никакого отношения и даже не состоящим с ними ни в каких правовых отношениях.
Вывод: хоть в профиль, хоть в фас — спросите у нас. _______________________________________________________________________________ V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
Ну кто не мечтает о собственном уютном домике с камином и трубой на укрытой снегом крыше, из которой в холодные зимнее вечера мирно дымят результаты потрескивающих в гостинной поленьев. Немечтает наверное тот, кто уже знает, с какими правовыми тонкостями связано обслуживание этого технического сооружения трубочистом и другими контролирующими и разрешающими инстанциями.
В Германии, как известно, случайная встреча с трубочистом издавна считается хорошей приметой, приносящей удачу, а профессия трубочиста долгое время была подвержена определённой монополии. Вот и новый закон, вступивший в силу с 1.1.2013 с настойчивой подачи законодателя ЕС с одной стороны принесёт удачу многим иностранным носителям этой профессии, а с другой стороны прибавит новые заботы или как минимум информацию к размышлению многим, уже «немечтающим» о камине с трубой владельцам немецкой недвижимости.
Так, свои услуги в Германии могут теперь предлагать трубочисты из любой страны ЕС, что разумеется расширит диапазон цен на эти услуги в сторону уменьшения для владельцев «труб» с одной стороны.
С другой стороны, приняв решение воспользоваться более дешёвой но обязательной и регулярной услугой трубочиста из другой страны ЕС, собственник обязан выполнить целый ряд дополнительных, неизвестных ему ранее формальностей, за несоблюдение которых установлены санкции в размере до 5.000 евро.
Встречая свою удачу в чёрном кителе, в чёрном котелке и с ершом в руке — незабудьте ознакомиться с содержание положений и норм права её регулирующих.
О подробностях и других изменениях в законах, регулирующих владение и распоряжение, техническое обслуживание и управление объектом недвижимости в Германии — в публикациях V.Haupt. ___________________________________________________________________________ Vitaliy Haupt, Hannover, V.Haupt & Partner, +049-511-1613948
Владельцы недвижимости в Германии не так уж часто сталкиваются с вопросами пожарной безопасности, поскольку обычно сами покупаемые и продаваемые объекты соответствуют всем нормам и не требуют дополнительных действий со стороны владельцев, строителей и квартиросъёмщиков. Но строительное законодательство, как федеральное, так и земельное, не стоит на месте и его не частые, но весомые изменения следует учитывать хотя бы для того, что бы избежать многочисленные расходы из-за санкций по несоблюдению нововвдений. Вот и в этом, 2013 году следует обратить внимание на то, что
в некоторых земельных законах произошли существенные изменения относительно обязательного наличия в жилых и коммерческих объектах т.н. пожарных датчиков и «дымооповестителей».
Так например с 2013 года в Баварии во всех новых кватирах обязательно теперь наличие «дымооповестителя». Относительно старых объектов жилья действует определённый срок для их установки. Изменения в строительном праве этой федеральной земли с 1 января 2013 года предусматривают и другие конкретизированные требования о том, где и как эти оповестители должны быть установлены.
В других Федеральных Землях так же существуют подобные нормы, регулирующие права и обязанности владельцев объектов недвижимости в пожарной безопасности.
Поскольку данная тема является компетенцией земельного законодательства, некоторые комунальные администрации могут проводить «текущие» проверки по соблюдению таких правил. При их несоблюдении владельцу приходится не только нести расходы административных санкций, но и расходы по установке того или иного оборудования в сроки указанные контрольным ведомством по результатам проверки.
Независимо от того, в какой Федеральной Земле находится Ваш объект, строящийся или уже находящийся в эксплуатации — владельцу стоит задуматься о том, сообщит ли Вам кто либо о таких изменениях в строительном законодательстве заранее и вовремя.
Владея объектом недвижимости в Германии, не следует забывать о том, что нужно регулярно осведомляться об изменениях в различного рода законах и административных актах, которые в любой момент, что называется "с первого числа", могут обязать владельца к тем или иным действиям и определить санкции за несвоевременность их осуществления.
Мало кто думает о простой воде, находящейся в т.н. «колонке» для нагревания и подачи жильцу в объект недвижимости. Так вот, до 31 декабря 2013 каждый владелец
такого нагревательного агрегата обязан осуществить лабораторный анализ воды на предмет отсутствия т.н. легионельных бактерий и иметь результаты такого анализа для предоставления контрольному органу.
В новелированном Распоряжении о Горячей воде предписаны так же периоды повторных анализов, санкции за неисполнение и условия освобождения от этой новой обязанности.
Вот ещё одна причина, по которой управление Вашим объектом в Германии стоит доверить не домуправу, не маклеру, не бухгалтеру или налоговому советнику, а именно юристу.
Вопрос. Вода. Возвращаясь к давнему разговору с владельцем ресторана о проверках, документах, формальностях и других больших и маленьких проблемах его бизнеса спросил он и о минеральной воде. Качество воды водопроводной в Германии разумеется хорошее и её можно пить прямо из под крана. Как обстоит дело с минеральной водой.
Выходец из другой европейской страны заинтересовался вопросом допуска минеральной воды к продаже на рынке, т.е. в его ресторане. Этим преследовалась цель дополнительно подчеркнуть национальный колорит ресторана, где не только кухня и вино, но и минеральная вода относилась бы к созданному хозяином «амбьенте».
Проведя небольшой анализ по теме вопроса, некоторые факты стали неожиданными не только для владельца ресторана, но и для юриста, такого же потребителя минеральной воды, как и все мы...
Ответ (выдержки).
Как ни странно, но минеральная вода в Германии относится к пищевым продуктам и должна быть допущена и признана ведомством перед её реализацией. Правовой основой для этого является т.н. Распоряжение о Минеральных и Столовых водах.
Издано оно на основе требований в директивах ЕС, а именно директиве о добыче и сбыту натуральных минеральных вод (2009/54/EG).
Как и любое другое распоряжение, оно содержит правовые определения, напр. Какая вода считается «минеральной», какая «столовой», какая «родниковой» и т.д.
Перед тем как попасть к потребителю, вода из того или иного источника должна пройти целый ряд «административных процессов» согласно этому распоряжению. После чего обязательно указание как нахождения источника, так и данных о т.н. «пользователе» источника.
Уже известные источники находятся в ведомственном списке, который регулярно пополняется или изменяется. На сегодня их около 820.
Распоряжение указывает так же, какие проверки должен пройти источник перед подачей заявления на его регистрацию, как «допущенного». При этом указывются допустимые показатли содержания тех или иных веществ в минеральной воде.
В § 12 указано, что добыча и разлив воды из источника возможен только с соблюдением требований приложения 1.
Регулируются так же границы обработки минеральной воды, которые допускают отделение от неё типичных веществ. Этот процесс выделения из воды недопустимых вществ так же должен соответствовать нормам (но это другой вопрос и… ведомство даст на это более подробные практичесие предложения).
Относительно источника из… нужно лишь заглянуть в таблицу 2010/C 65/01 к Директиве ЕС 2009/54/EC в которой каждая из стран занесла признанные в каждой стране собственными ведомствами источники. Смотри в приложении выдержку таблицы с названиями допущенных источников. Там же найден и источник, о котором Вы спрашивали ...
В § 5 (добыча) указано, что добыча возможна лишь из источника, который имеет «допуск» к пользованию им от соответствующего ведомства. Условия получения допуска см. Приложение и ответ органа.
Продажа – это введение и комерческое использвание продукта на рынке, что регулирует § 3 распоряжения. Для этого так же необходимо «ведомственное разрешение», которое выдаётся по заявлению после соблюдения условий в § 2 распоряжения, а именно после проведения: 1) геологическо-гидрологического, 2) физического, физико-химического и химического, 3) микробиологического и гигиенического, 4)… при определённых показателях так же диетолого-физиологического анализа согласно признанным нормам научного анализа. ... К налоговому вопросу: как ни страннно, обложение происходит так же, как и обычные напитки с ндс в 19%, а не как остальные продукты питания 7% ндс. Причина именно в том, что она не отнесена к списку т.н. «жизненно необходимых» продуктов питания, поскольку обычная водопроводная вода сравнима с минеральной и является её заменителем. Звучит конечно странно, но как обоснование для отказа «льготного» налогообложения – обоснование железное.
В заключении остаётся констатировать, что любая «жажда» знаний может быть удовлетворена так же просто, как ежедневно «утоляет жажду» своих посетителей владелец ресторана, задавший вопрос, услужливо поднося бутылочку прохладной минеральной воды…
Вопрос. Возможно ли получить Вашу консультацию относительно договора покупки недвижимости в Германии? Я оплатила аванс за услуги маклера. Сумма досточно большая (для меня). Маклер предоставил массу документов, в том числе из суда, в которых нужно разобраться. Соответственно, сейчас мне предстоит вернуть эти деньги. Когда с маклером обсуждалась сумма гонорара нотариуса, мне была обозначено 400-450. Но, насколько я знаю гонорар составляет 1,5% — 2% от суммы объекта. Объект на удивление выгодный, не дорогой. Ответ. 1. О маклере. Успех возврата аванса может зависить только
от условий на которых он осуществлён,
от обоснованности Вашего отказа от дальнейших услуг маклера,
от содержания договора с маклером и невыполнения им своих обязательств.
Приблизительные и неверные рассчёты по предстоящим для Вас расходам нртариуса — не являются ни договорным обязательством маклера, ни причиной плохого качества его услуг (обычно). При этом нельзя путать обоснование отказа от сделки (это содержание документов по объекту) и обоснование отказа от услуг маклера (это оговорённое качество его услуг). Это разные вещи. В остальном предлагаю Вам ознакомиться с серией моих статей "Что движет недвижимость в Германии" из 12 частей в которых 3 части посвящены особенностям договора с маклером и его деятельности в Германии. (кто такой маклер недвижимости), (что может и должен маклер), (зачем Вам маклер).
Величина счёта нотариуса:
зависит от его фактически выполненных действий,
рассчитывается индивидуально в каждой отдельной ситуации и
согласно положениям KostO.
Примеры и их «правильность» проверить невозможно, т.к. в примере даются «чужие» индивидуальные ситуации, а что будет осуществлять нотариус на встрече в Вашем случае - предвидеть или заранее ему предписать сложно, поэтому и их содержание т.е. величина счёта неизвестна, а может быть лишь приблизительной.
2. Относительно объекта и документов.
Основной причиной, по которой рекомендовано воздержаться от приобретения объекта является тот факт, что этот объект недвижимости относится к предмету ещё незаконченного судебного процесса (с номером актов ХХ K ХХХ/11) о принудительном изъятия имущественной ценности у должника (Zwangsvollstreckung).
Это видно из предоставленного Вам заключения суда (Beschluss ХХ.ХХ.2011) о завершении / приостановлении такого принудительного изъятия имущественной ценности (Zwangsvollstreckung) согласно § 775 ff ZPO § 30, 31 ZVG т.е. по согласию кредитора.
Хотя процессуальные судебные документы по объекту должны предоставляться отдельно и на них нужно обращать особое внимание потенциального покупателя, тем более если процесс ещё незавершен, этот главный и многозначимый документ находится на стр. ХХ, ХХ файла, относящегося к выдержкам из регистра недвижимости. Сделано ли это умышленно – судить не берусь.
Покупатель же должен как можно подробнее знать суть, ход и перспективы такого процесса, относительно предмета его покупки. Из этого заключения суда (которое является лишь «верхушкой айсберга») видна предыстория и участники судебного процесса изъятия, а так же их прогнозируемые действия в будущем, с одной стороны. С другой стороны, не имея всех актов о ходе процесса можно лишь догадываться
о требованиях истца (Deutsche Bank),
причинах его согласия на преостановление процесса изъятия
и вообще о правовой ситуации вокруг объекта по всего одной копии решия суда приложенной к регистрационным кадастровым бумагам.
Так, из этого заключения суда необходимо особо остановиться на упомянутых в нём положениях § 30, 31 ZVG (Закона о процессе судебных изъятий).
Согласно § 31 ZVG кредитор, т.е. истец и инициатор изъятия может в течение 6 месяцев после принятия судом решения о преостановлении изъятия (в нашем случае это ХХ.ХХ.11) возобновить свои судебные действия по преследованию прав на изъятие путём простого заявления в суд о продолжении процесса.
Поскольку Вам (и нам) неизвестны
ни предыдущие,
ни последующие действия ни истца, ни должника,
ни судебных инстанций за период с ХХ.ХХ.2011 по ХХ.ХХ.11 и по сегодня, а так же неизвестно содержание решения суда, исполнением которого и является процесс изъятия – объект считается предметом судебных разбирательств и как таковой отностится к высшей степени рискованной инвестиции для покуателя.
3. О договоре купли продажи, предложенном маклером:
Сочетение вышеуказанного в п.1 и 2 с положениями предложенного Вам договора о купле-продаже, которые:
максимально отвечают интересам продавца и
содержат лишь минимальный набор статей в интересах покупателя, необходима особая осторожность при продолжении такой сделки.
Одной из возможностей может стать предложение маклеру участие Вашего адвоката в самой сделке и предварительный запрос и изучение судебных документов по объекту. Кроме того, спешка в данном деле – Ваш риск, так как срок возможной реализации прав кредитора ещё не истёк и неизвестна масса факторов, влияющих на ход судебного дела.
Вопрос: На предстоящем собрании собственников квартир в нашем доме, которые мы сдаём жильцам в аренду, хочу внести тему обсуждения насчёт установления внутри подъезда перед входом камеры наблюдения. Они же сейчас почти везде в городе, в общественном транспорте, тем более жильцы уже как то жаловались на пропажу велосипедов. Поскольку я самый молодой из владельцев (все уже глубокие пенсионеры), хочу взять вопрос на себя, они думаю не будут против, нужно ли спросить жильцов о согласии. Что нужно учесть в правовом плане? [spoiler] Ответ: Перед тем, как обсудить подобную инвестицию, нужно прежде всего учитывать судебную практику по теме «видеонаблюдение в жилых помещениях и личностные права». При этом вопрос о правомерности установки зависит от многих факторов и относятся они к конкретным параметрам установки, к цели установки и данным конкретной ситуации.
Вот один из примеров, из которого будет видно, что нужно учитывать что бы не нарушить права жильцов. (Решение мюнхенского Суда от 16.10.2009 номер актов 423 C 34037/08)
Одна гражданка, арендодатель жилья, подала иск с требованием о демонтаже камеры наблюдения установленной сообществом владельцев многоквартиного дома в подъезде. Эта камера была направлена на входную дверь и казалось бы ничьи личностные права не нарушала. Установившие камеру указывали в защите на своё право обеспечить наблюдение за своей сбственностью и даже в интересах безопасности жильцов. До установки область входа неоднократно повреждалась неизвестными.
Судом рассматривались вопросы связанные с личностными правами жильцв, с правом на сохранность своей собственности, а так же с эфективностью и необходимостью наблюдения как инструмента предотвращения преступлений против собственности.
Относительно прав жильцов суд обосновал свое решение о правомерности требования тем, что камера, независимо от того, записывется снимаемый материал или нет, нарушает личностные права проживающего в доме гражданина. Обосновано это прежде всего тем, что камера является инструментом контроля и слежения, что вторгается в право и свободу гражданина в любое время и безконтрольно покидать или заходить в своё жилище и принимать гостей без наблюдения за этим третими.
При коллизии такого права с правом о защите собственности возникают ряд вопросов о необходимости, эфективности и оправданности применения в каждом конкретном случае инструмента «слежения и наблюдения».
Поэтому перед тем, как принять окончательное решение в пользу или вопреки требованию иска и решить, насколько камера наблюдения вторгается в права жильцов, суд рассмотрел следующие вопросы:
— насколько необходимо это средство для защиты от потециальных нарушений, — существует ли возможность другим способом предтвратить потенциальное правонарушение, — на сколько оправдано применение этого средства.
При одноразовом повреждении (опрыскивание краской) двери, звонка и включателя света извне – рассматривался вопрос, достаточно ли такого инцидента для установки камеры внутри подъезда. Разумеется при закрытой двери и находящемся перед домом нарушителем, ни его идентичность ни его приметы, что облегчило бы следствие, не фиксируются и остаются неохваченными камерой. Как средство предотвращения повреждений собственности инструмент «наблюдения» признан абсолютно непригодным.
Такое положение камеры (в подъезде) суд счёл неэфективным для предотвращения правонарушений — с одной стороны и вторгающимся в права жильцов – с другой стороны.
Отсюда видно, что требования к месту, положению и охвату зоны наблюдения камеры имеют прямое влияние на разрешение конфликта интересов и сфер прав жильца и владельца недвижимости.
В Вашем случае и относительно пропажи велосипедов важно знать, с какого места они пропали: изнутри или извне, сколько раз и соответственно установить, насколько оправданна и эфективна будет установка в том или ином месте. Так что право на установку напрямую зависит от выбор места установки в каждом конкретном случае.
