Живая лента

О казусных ситуациях с домашними животными, которые вместе с хозяином «пользуются» объектом недвижимости, будь то на правах арендатора, будь то, как «любимая вещь» собственника недвижимости уже говорилось в моих публикациях ранее.

Случаи с лесницами и паркетом, дворами и балконами уже служили декорацией предыдущих прецедентов судебных инстанций по теме «о собаках и котах». Сегодня же речь пойдёт о пользовании лифтом.

С одной стороны, согласно § 13 абз. 2 WEG каждый из владельцев имеет право пользования совместными или общими частями объекта, соблюдая при этом положения §§ 14, 15 WEG. С другой стороны, как известно, согласно § 15 WEG: владельцы квартир в многоквартирном доме могут самостоятельно регулировать пользование т.н. совместными или общими частями объекта недвижимости, доступными каждому из совладельцев.

Такое регулирование обычно содержится в т.н. Порядке Пользования, которое принимается на собрании всеми владельцами совместно. Принятые однажды, положения такого порядка о пользовании тем или иным участком, или частью объекта, которые принимались с соблюдением всех формальных требований к проведению собрания, постановке вопросов, внесению предложений, голосованиям, наличию большинства голосов и т.д. (согл. напр. §§ 21, 15 WEG) становятся обязательными к исполнению и следованию всеми членами сообщества владельцев.

Разумеется и лифт, который находится в доме, также может быть предметом обсуждения и объектом регулирования при принятии тех или иных решений в положениях о Порядке пользования.

В данном случае, в связи с аллергическим заболеванием одного из собственников, (видимо) в виде проявленной солидарности в момент регулирования правил пользования и, с целью его поддержки, собственники приняли давным давно забытое решение.

А решение было в разных статьях этого порядка пользования таким: содержание домашних животных не запрещалось, а запрещался только их «проезд» в лифте, то есть пользование лифтом для «четвероногих».

О наличии Порядка пользования знают разумеется собственники и лишь изредка знают о нём арендаторы и жильцы. Сам порядок пользования, хоть и становится частью договоров аренды и, владелец обязан ознакомить с ним своего арендатора, но такое ознакомление арендатором не всегда соблюдается.

Одним из новых арендаторов, стал владелец большого, тяжёлого породистого «четвероногого друга», а жили они, что называется «под самой черепицей», т.е. на последнем этаже.

Вскоре, управляющей компании пришлось получить от владельца, страдающего аллергией требование о прекращении негативного воздействия на совместную часть объекта, которое обосновывалось указанием на невыполнение одним «сокамерником» и его «арендаторами» положений Правил пользования.

Судебная инстанция занималась рассмотрением типичного в таких случаях вида иска «о прекращении и приостановлении нарушающих действий» (Unterlassungsklage), основанного на уже известной норме § 1004 BGB.

Согласно этой норме, применительно к отношениям владельцев объектов недвижимости в рамках WEG, один владелец может требовать от т.н. нарушителя (Störer) прекращения тех действий, которые ущемляют права собственника на владение той или иной частью совместной собственности (Unterlassung), тем более, если для первого собственника неприменима обязанность мириться или «терпеть» те или иные действия второго (Duldung).

Аргументацию ответчика о недопустимости полного запрета владения животными на объекте суд отклонил тем, что запрет относится лишь к одному из видов «владения» связанного с перемещением с помощью лифта, в то время, как перемещение по лестнице не являлось предметом запрета в положениях правил пользования.

Попытки ответчика подвергнуть сомнению соблюдение формальностей вынесения решения на собрании относительно содержания правил и, как следствие, недействительность самих правил так же не увенчались успехом.

Состояние здоровья 14-летнего «четвероногого», не позволяющее ему без угрозы для собственного здоровья преодолевать многоступенчатую преграду к жилищу своего хозяина (3-й этаж) так же не нашли отклик в сердцах судей.

Подразумевая, что «вещь остаётся вещью» и «владение обязывает», суд отклонил попытки ответчика представить дело в виде «аморального требования» на основе и в рамках §§ 134, 138 BGB.

Таким образом, решение Земельного Суда Карлсруэ (см. ном. акт. 5 S 43/13) удовлетворившее иск собственника о запрете проезда в лифте домашнего животного, подтвердило то многообразие прав и обязанностей «людей владеющих» (habeat sibi), о котором вряд ли можно подробно разъяснить самому предмету владения.

Последний же наверняка непонимающим взглядом будет смотреть: то на привычную дверь лифта, то на лестницу рядом.
_________________________________________________________________

V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.

Данная публикация возникла по «свежим следам» недавно проведённой разъяснительной поддержки одного из обратившихся ко мне доверителей.

Кто бы мог подумать, что даже пересечение законов людей и законов животных станет предметом рассмотрения судебной инстанции.

Обязанность пользователей и владельцев совместной собственностью обеспечивать взаимное внимание при таком пользовании к другим пользователям вытекает из положений § 15 Aбз. 3, 14 ном. 1 WEG и конкретизируется каждой отдельной ситуацией.

Вот и сложилась такая ситуация с участием домашнего животного смешаного рода, типа «барбос». Хозяин, владелец одной из квартир в доме, оставлял своё животное в рамках права «свободного передвижения» по просторам совместной собственности типа «подъезд» в виде «пользования» таковым.

Закон животных гласит: «меть свою территорию». Следуя букве этого закона и праву «свободы», которым наделил его хозяин, «барбос» регулярно «отмечался» в совместной собственности.

Дело дошло до суда, разумеется человеческого. В суде «меченного» города Мюнхен было решено (ном. акт. 484 C 18498/12 от 21.03.13), что оставленный для свободного передвижения внутри или вне объекта совместной собственности «барбос» является предметом негативного влияния на других пользователей и несоблюдением обязанности бережного обращения с совместной собственностью, независимо от качеств характера пса и его полной безобидности.

Что ж, было бы вместе с ЕСП-Ч что-то вроде ЕСП-Д (т.е. Домочадцев), наверняка и это решение было бы оспорено. Но увы, как говорил Шариков: «каждый имет право на свои права».

Продолжая тему собачего закона, который гласит также: «меть, даже если это чужая территория», следует отметить и другое решение судебной инстанции. На этот раз речь шла об арендаторе квартиры в виде «пользователя», совместно со своим четвероногим, законопослушным другом.

Последний, час от часу следовал уже известным собачьим положениям прямо в подъезде, зная, что кроме него в подъезде проживают и иные четвероногие, надеясь видимо, что подозрение будет «распределено поровну».

Владелец и арендодатель после неоднократных предупреждений и указаний на данное нарушение расторг договор аренды с хозяином четвероногого пользователя. В этом случае суд признал, (ном. акт. 208 C 164/00), что нерегулярное и непостоянное нарушение в виде «меток» не является причиной к расторжению, а лишь причиной к напоминанию и требованию к устранению последствий.

Такие частично неконтролируемые «происшествия» подлежат сначало доказательству со стороны владельца, что именно его арендатор является «виновным» при ситуации, если и другие жильцы имеют собак.

Как практически должно осуществлятся такое доказательство, чтобы суд признал «участие» и «бездействие» арендатора и как следствие правомерность расторжения договора, ни собачий, ни человеческий закон не указывают.

Всем, кто выскажет идею установить видеокамеры – предлагаю ознакомиться с моей публикациeй из серии "О чём...", а именно: "О чём домовладелец спросил, что камеру установил. Отрывки вопросов и ответов в Германии. Часть 67" где речь идёт о видеонаблюдении объекта и его правовом регулировании.

В остальном, надеюсь что все жильцы, владельцы и арендаторы заинтересованы в соблюдении человеческих законов и «традиций» на территории общего пользования объектом и устранение изложенных выше проблем – дело «бдительности хозяина», а не «законопослушности зверя».
____________________________________________________
V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.