72. Продолжая тему лета, продолжим и о «зайцах», которые в связи с жарой в прямом и переносном смысле могут стать заложниками своих инстинктов, не учитывая нормы и правила, принятые у людей.
Вопросами о том, чем можно заниматься на балконе многоэтажного дома в 30-ти градусную жару, когда и как (например устраивать шашлычную или пивную) уже не раз занимались различные судебные инстанции Германии.
Но вот как то, соседи в одном доме неоднократно и даже неумышленно, блуждая взглядом по двору и близлижащим балконам, могли наблюдать свою соседку, которая прямо недалеко от детской площадки, но будучи на собственной терассе (балконе) в сопровождении друга (или друзей) осуществляла действия явно сексуального характера. И вот суду г.Бонн теперь пришлось заняться вопросами секса на балконе.
Один из соседей не только пожаловался владельцу с требованием «устранения» действий его арендатора, квалифицируемые как нарушение т.н. «принципов учёта интересов сообщества жильцов» (Rücksichtnahmegebot), но и в качестве доказательств сделал фото «происшествия».
Разумеется за жалобой последовало первое предупреждение жильцу. Но как быть с «фотографическими карточками» непристойного содержания? Не являлось ли данное доказательство вторжением в интимную сферу гражданина и можно ли требовать прекращения того, что собственно нигде не запрещено? На все эти вопросы дал ответ суд г. Бонн (см. ном акт. 8 С 209/05).
B своей аргументации судьи подтвердили правомерность «предупреждения», игнорирование которого может повлечь за собой расторжение арендного договора с одной стороны. С другой стороны суд отклонил встречные претензии о вторжении в личную сферу в виде несанкционированной съёмки, заявив, что жилец первый, своими действиями «вторгся» в т.н. сферу «общественного спокойствия» (Hausfrieden).
Таким образом, добровольно «выйдя за рамки своей же личной и интимной сферы», невозможно аппелировать к её нарушению в виде «пассивного yаблюдения» окружающими.
Несмотря на данную почти коллизионную ситуацию, суд обязал соседа-фотографа вернуть обитательнице квартиры с терассой результаты своего фотографического труда, и ту же обязанность возложил на владельца квартиры, который обосновывал своё предупреждение этими снимками.
Кроме того, от использования такого рода «доказательств» в судебном процессе суд отказался, подтвердив статус доказательства как «неприемлемый и полученный в результате нарушений прав третих на собственное изображение», довольствуясь при этом многочисленными показаниями соседей-наблюдателей.
Что ж, остаётся добавить, что даже летом в жару, куда ни глянь – везде чьи-то права, так что «глядите в оба», зайцы.
___________________________________________________ О немецком праве на русском: Vitaliy Haupt, Hannover, + 049-511-1613948.
О казусных ситуациях с домашними животными, которые вместе с хозяином «пользуются» объектом недвижимости, будь то на правах арендатора, будь то, как «любимая вещь» собственника недвижимости уже говорилось в моих публикациях ранее.
Случаи с лесницами и паркетом, дворами и балконами уже служили декорацией предыдущих прецедентов судебных инстанций по теме «о собаках и котах». Сегодня же речь пойдёт о пользовании лифтом.
С одной стороны, согласно § 13 абз. 2 WEG каждый из владельцев имеет право пользования совместными или общими частями объекта, соблюдая при этом положения §§ 14, 15 WEG. С другой стороны, как известно, согласно § 15 WEG: владельцы квартир в многоквартирном доме могут самостоятельно регулировать пользование т.н. совместными или общими частями объекта недвижимости, доступными каждому из совладельцев.
Такое регулирование обычно содержится в т.н. Порядке Пользования, которое принимается на собрании всеми владельцами совместно. Принятые однажды, положения такого порядка о пользовании тем или иным участком, или частью объекта, которые принимались с соблюдением всех формальных требований к проведению собрания, постановке вопросов, внесению предложений, голосованиям, наличию большинства голосов и т.д. (согл. напр. §§ 21, 15 WEG) становятся обязательными к исполнению и следованию всеми членами сообщества владельцев.
Разумеется и лифт, который находится в доме, также может быть предметом обсуждения и объектом регулирования при принятии тех или иных решений в положениях о Порядке пользования.
В данном случае, в связи с аллергическим заболеванием одного из собственников, (видимо) в виде проявленной солидарности в момент регулирования правил пользования и, с целью его поддержки, собственники приняли давным давно забытое решение.
А решение было в разных статьях этого порядка пользования таким: содержание домашних животных не запрещалось, а запрещался только их «проезд» в лифте, то есть пользование лифтом для «четвероногих».
О наличии Порядка пользования знают разумеется собственники и лишь изредка знают о нём арендаторы и жильцы. Сам порядок пользования, хоть и становится частью договоров аренды и, владелец обязан ознакомить с ним своего арендатора, но такое ознакомление арендатором не всегда соблюдается.
Одним из новых арендаторов, стал владелец большого, тяжёлого породистого «четвероногого друга», а жили они, что называется «под самой черепицей», т.е. на последнем этаже.
Вскоре, управляющей компании пришлось получить от владельца, страдающего аллергией требование о прекращении негативного воздействия на совместную часть объекта, которое обосновывалось указанием на невыполнение одним «сокамерником» и его «арендаторами» положений Правил пользования.
Судебная инстанция занималась рассмотрением типичного в таких случаях вида иска «о прекращении и приостановлении нарушающих действий» (Unterlassungsklage), основанного на уже известной норме § 1004 BGB.
Согласно этой норме, применительно к отношениям владельцев объектов недвижимости в рамках WEG, один владелец может требовать от т.н. нарушителя (Störer) прекращения тех действий, которые ущемляют права собственника на владение той или иной частью совместной собственности (Unterlassung), тем более, если для первого собственника неприменима обязанность мириться или «терпеть» те или иные действия второго (Duldung).
Аргументацию ответчика о недопустимости полного запрета владения животными на объекте суд отклонил тем, что запрет относится лишь к одному из видов «владения» связанного с перемещением с помощью лифта, в то время, как перемещение по лестнице не являлось предметом запрета в положениях правил пользования.
Попытки ответчика подвергнуть сомнению соблюдение формальностей вынесения решения на собрании относительно содержания правил и, как следствие, недействительность самих правил так же не увенчались успехом.
Состояние здоровья 14-летнего «четвероногого», не позволяющее ему без угрозы для собственного здоровья преодолевать многоступенчатую преграду к жилищу своего хозяина (3-й этаж) так же не нашли отклик в сердцах судей.
Подразумевая, что «вещь остаётся вещью» и «владение обязывает», суд отклонил попытки ответчика представить дело в виде «аморального требования» на основе и в рамках §§ 134, 138 BGB.
Таким образом, решение Земельного Суда Карлсруэ (см. ном. акт. 5 S 43/13) удовлетворившее иск собственника о запрете проезда в лифте домашнего животного, подтвердило то многообразие прав и обязанностей «людей владеющих» (habeat sibi), о котором вряд ли можно подробно разъяснить самому предмету владения.
Последний же наверняка непонимающим взглядом будет смотреть: то на привычную дверь лифта, то на лестницу рядом. _________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
35. Управленец недвижимостью в Германии и производимый им годовой рассчёт по объекту не раз являлся предметом рассмотрения в различных судебных инстанциях. Некоторые методы управления объектом можно прямо назвать "управление по братски" и вот на основе какого прецедентного случая.
Один владелец объекта проверяя годовой рассчёт свой недвижимость обратил внимание на увеличившиеся расходы на страховку объекта с около 3,5 тыс. евро в год на около 6 тыс. На соответствующий запрос сообщества владельцев управляющая компания сообщила, что ей пришлось расторгнуть страховой договор с одной компанией и заключить с другой, цена страхового продукта которой действительно "несколько выше".
Такие действия должны были не только быть согласованными с обществом владельцев, но и экономически обоснованными. Учитывая тот факт, что управленец управляющей компании осуществил всю сделку с "заменой" страховщика не без помощи своего брата, который в свою очередь является страховым маклером, смачно рекламирующтм продукт новой страховой компании, сообществу владельцев пришлось созвать внеочередное собрание и отозвать доверенность на управление объектом на основе "братского посредничества".
Недовольство отстранённой управляющей компании выразилось в судебном иске, в котором она с треском потерпела поражение. Суд города Франкфурт на Майне (ном.актов 33С 1123/12) признал доверие в отношениях между собственниками и управленцем окончательно подорванным, что является достаточным обоснованием для разрыва договора управления.
Остаётся лишь догадываться на какую "братскую помощь" способны тысячи подобных управленцев относительно владельцев из зарубежа, которые невладеют не только тонкостями немецкого имущественного права, но и языком, для выражения разницы между "помощью" и "пособничеством", "управлением" и "управой". ____________________________________________________ Vitaliy Haupt, Hannover, + 049-511-1613948 V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском.
Одной из самых важных и наиболее распространённых проблем для иностранного владельца недвижимости в Германии была и остаётся проблема языковая. И даже мало-мальски владея языком, достаточным для того, чтобы объясниться с жильцом, ремонтной или строительной компанией, новым соседом, управленцем или нотариусом, владелец своего объекта сталкивается с письменным правовым языком, который ещё точнее по житейски можно назвать ведомственно-бюрократический или адвокатско-канцелярский.
Учитывая тот факт, что даже многие коренные жители Германии обращаются к юристом не для решения проблемы, а с просьбой разъяснить суть того, что им пришло по почте из их же ведомства, управления или адвоката на их же собственном языке, несложно предположить, каково иностранцу, получившему аналогичный документ по своему объекту или по простому:
«целую пачку про свою водокачку»
Важна эта проблема не потому, что владельцу трудно объяснить свои желания другим, да ещё и письменно, а потому, что иногда эти «другие» могут целенаправленно пожелать, чтобы их планы, действия и документы были владельцу-иностранцу абсолютно непонятны.
Ведомственно-бюрократический или адвокатско-канцелярский язык может использоваться в виде инструмента, как пассивно-обременяющего, так и активно-побуждающего иностранного читателя к совершению правовой ошибки в том или ином виде.
А видов ошибок, совершаемых читателем-иностранцем, нам, практикующим адвокатам известно целое множество: от несоблюдения тех или иных сроков реакции на «эпистолированное послание» до невыполнения того, что казалось бы «таким чёрным, и так явно по белому»… Именно неноситель языка зачастую и становится «жертвой непонимания» и «целью применения» таких элементарных действий.
Примером тому может служить один из недавних прецедентов, ставший темой судебного разбирательства.
Представьте себе: вы владелец объекта, приглашены на ежегодное собрание собственников. Разумеется вы обеспокоены тем, что на собрании могут возникнуть ситуации, когда следует точно понять суть того, что обсуждается и за что или против чего следует тут же «неотходя от кассы» голосовать. Разумеется, предвидя это, вы берёте с собой «помошника», т.е. переводчика.
И тут начинается самое интересное, как показывает следующая ситуация конкретного случая:
Вы заявляете о вашем присутствии на собрании вместе с переводчиком и ожидаете решения участников. Участники отклоняют заявление, видимо нежелая не только присутствия «чужого» на своём собрании, но и нежелая, что бы вам, как несовсем всё понимающему иностранцу совсем всё было понятно и доступно.
Догадываясь об этом и непонимая такого «отклонения» вы нежелаете присутствовать на собрании, где участникам «есть что скрывать» и покидаете его. Собрание проходит без вашего присутствия и на нём разумеется принимаются решения по всем пунктам повески дня. Изучив результаты голосования «на языке присутствовавших участников» вы понимаете, что все решения следует оспорить в судебном порядке ибо «за такое» вы бы никогда не проголосовали. Вы подаёте иск с двумя требованиями: о недействительности отклонения заявления и исключения переводчика и о недействительности всех решений годового собрания.
Как известно, собрания собственников недвижимости проводятся без доступа обществености, то есть не являются «общественно доступным мероприятием» и отклонения заявлений о присутствии третих не является нарушением, а скорее соблюдением принципа «закрытости».
Но не всегда это так, как обосновал в своём решении суд г.Визбадена от 27.07.12 (ном. акт.Az. 92 C 217/11).
Заявитель обосновал необходимость присутствия переводчика тем, что она недостаточно владеет немецким для понимания происходящего и формирования мнения по обсуждаемым вопросам для реализации своего права голоса. Без понимания происходящего невозможно и реализовать право голоса при голосовании по повестке дня. Отклонение же заявления членами сообщества основывалось лишь на общих принципах «закрытости собрания», что так и осталось общим принципом, неимея к конкретному случаю никакого отношения.
Принятые решения, которые неучитывают голос участника, лишённого без особых оснований реализовать своё участие в собрании с полным пониманием происходящего считаются недействительными. В своём обосновании суд так же уточнил, что недействительными можно признать те решения, которые принимаются явно против или вопреки интересам собственника-иностранца, невладеющего языком.
От себя лишь добавлю, что принцип закрытости не следует путать с принципом доступности.
Кроме того, чужую близорукость в некоторых вопросах иногда можно излечить собственной дальнозоркостью, но об этом в следующих публикациях серии.
Данный прецедент даёт целому ряду иностранных собственников немецкой недвижимости практический инструмент не только для полноправного участия в мероприятиях сообщества с привлечением помошника, но и открывает дополнитльные возможности для определения статуса такого помошника и спектра ситуаций, в которых без сторонней помощи необойтись. Ведь необходимый перевод может осуществлятся для собственника не только с немецкого на иностранный, но и с ведомственно-бюрократического или адвокатско-канцелярского на «бытовой немецкий». ____________________________________________________ V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
Данная публикация возникла по «свежим следам» недавно проведённой разъяснительной поддержки одного из обратившихся ко мне доверителей.
Кто бы мог подумать, что даже пересечение законов людей и законов животных станет предметом рассмотрения судебной инстанции.
Обязанность пользователей и владельцев совместной собственностью обеспечивать взаимное внимание при таком пользовании к другим пользователям вытекает из положений § 15 Aбз. 3, 14 ном. 1 WEG и конкретизируется каждой отдельной ситуацией.
Вот и сложилась такая ситуация с участием домашнего животного смешаного рода, типа «барбос». Хозяин, владелец одной из квартир в доме, оставлял своё животное в рамках права «свободного передвижения» по просторам совместной собственности типа «подъезд» в виде «пользования» таковым.
Закон животных гласит: «меть свою территорию». Следуя букве этого закона и праву «свободы», которым наделил его хозяин, «барбос» регулярно «отмечался» в совместной собственности.
Дело дошло до суда, разумеется человеческого. В суде «меченного» города Мюнхен было решено (ном. акт. 484 C 18498/12 от 21.03.13), что оставленный для свободного передвижения внутри или вне объекта совместной собственности «барбос» является предметом негативного влияния на других пользователей и несоблюдением обязанности бережного обращения с совместной собственностью, независимо от качеств характера пса и его полной безобидности.
Что ж, было бы вместе с ЕСП-Ч что-то вроде ЕСП-Д (т.е. Домочадцев), наверняка и это решение было бы оспорено. Но увы, как говорил Шариков: «каждый имет право на свои права».
Продолжая тему собачего закона, который гласит также: «меть, даже если это чужая территория», следует отметить и другое решение судебной инстанции. На этот раз речь шла об арендаторе квартиры в виде «пользователя», совместно со своим четвероногим, законопослушным другом.
Последний, час от часу следовал уже известным собачьим положениям прямо в подъезде, зная, что кроме него в подъезде проживают и иные четвероногие, надеясь видимо, что подозрение будет «распределено поровну».
Владелец и арендодатель после неоднократных предупреждений и указаний на данное нарушение расторг договор аренды с хозяином четвероногого пользователя. В этом случае суд признал, (ном. акт. 208 C 164/00), что нерегулярное и непостоянное нарушение в виде «меток» не является причиной к расторжению, а лишь причиной к напоминанию и требованию к устранению последствий.
Такие частично неконтролируемые «происшествия» подлежат сначало доказательству со стороны владельца, что именно его арендатор является «виновным» при ситуации, если и другие жильцы имеют собак.
Как практически должно осуществлятся такое доказательство, чтобы суд признал «участие» и «бездействие» арендатора и как следствие правомерность расторжения договора, ни собачий, ни человеческий закон не указывают.
Всем, кто выскажет идею установить видеокамеры – предлагаю ознакомиться с моей публикациeй из серии "О чём...", а именно: " где речь идёт о видеонаблюдении объекта и его правовом регулировании.
В остальном, надеюсь что все жильцы, владельцы и арендаторы заинтересованы в соблюдении человеческих законов и «традиций» на территории общего пользования объектом и устранение изложенных выше проблем – дело «бдительности хозяина», а не «законопослушности зверя». ____________________________________________________ V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
Ну кто не мечтает о собственном уютном домике с камином и трубой на укрытой снегом крыше, из которой в холодные зимнее вечера мирно дымят результаты потрескивающих в гостинной поленьев. Немечтает наверное тот, кто уже знает, с какими правовыми тонкостями связано обслуживание этого технического сооружения трубочистом и другими контролирующими и разрешающими инстанциями.
В Германии, как известно, случайная встреча с трубочистом издавна считается хорошей приметой, приносящей удачу, а профессия трубочиста долгое время была подвержена определённой монополии. Вот и новый закон, вступивший в силу с 1.1.2013 с настойчивой подачи законодателя ЕС с одной стороны принесёт удачу многим иностранным носителям этой профессии, а с другой стороны прибавит новые заботы или как минимум информацию к размышлению многим, уже «немечтающим» о камине с трубой владельцам немецкой недвижимости.
Так, свои услуги в Германии могут теперь предлагать трубочисты из любой страны ЕС, что разумеется расширит диапазон цен на эти услуги в сторону уменьшения для владельцев «труб» с одной стороны.
С другой стороны, приняв решение воспользоваться более дешёвой но обязательной и регулярной услугой трубочиста из другой страны ЕС, собственник обязан выполнить целый ряд дополнительных, неизвестных ему ранее формальностей, за несоблюдение которых установлены санкции в размере до 5.000 евро.
Встречая свою удачу в чёрном кителе, в чёрном котелке и с ершом в руке — незабудьте ознакомиться с содержание положений и норм права её регулирующих.
О подробностях и других изменениях в законах, регулирующих владение и распоряжение, техническое обслуживание и управление объектом недвижимости в Германии — в публикациях V.Haupt. ___________________________________________________________________________ Vitaliy Haupt, Hannover, V.Haupt & Partner, +049-511-1613948
