35. Управленец недвижимостью в Германии и производимый им годовой рассчёт по объекту не раз являлся предметом рассмотрения в различных судебных инстанциях. Некоторые методы управления объектом можно прямо назвать "управление по братски" и вот на основе какого прецедентного случая.
Один владелец объекта проверяя годовой рассчёт свой недвижимость обратил внимание на увеличившиеся расходы на страховку объекта с около 3,5 тыс. евро в год на около 6 тыс. На соответствующий запрос сообщества владельцев управляющая компания сообщила, что ей пришлось расторгнуть страховой договор с одной компанией и заключить с другой, цена страхового продукта которой действительно "несколько выше".
Такие действия должны были не только быть согласованными с обществом владельцев, но и экономически обоснованными. Учитывая тот факт, что управленец управляющей компании осуществил всю сделку с "заменой" страховщика не без помощи своего брата, который в свою очередь является страховым маклером, смачно рекламирующтм продукт новой страховой компании, сообществу владельцев пришлось созвать внеочередное собрание и отозвать доверенность на управление объектом на основе "братского посредничества".
Недовольство отстранённой управляющей компании выразилось в судебном иске, в котором она с треском потерпела поражение. Суд города Франкфурт на Майне (ном.актов 33С 1123/12) признал доверие в отношениях между собственниками и управленцем окончательно подорванным, что является достаточным обоснованием для разрыва договора управления.
Остаётся лишь догадываться на какую "братскую помощь" способны тысячи подобных управленцев относительно владельцев из зарубежа, которые невладеют не только тонкостями немецкого имущественного права, но и языком, для выражения разницы между "помощью" и "пособничеством", "управлением" и "управой". ____________________________________________________ Vitaliy Haupt, Hannover, + 049-511-1613948 V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском.
Одной из самых важных и наиболее распространённых проблем для иностранного владельца недвижимости в Германии была и остаётся проблема языковая. И даже мало-мальски владея языком, достаточным для того, чтобы объясниться с жильцом, ремонтной или строительной компанией, новым соседом, управленцем или нотариусом, владелец своего объекта сталкивается с письменным правовым языком, который ещё точнее по житейски можно назвать ведомственно-бюрократический или адвокатско-канцелярский.
Учитывая тот факт, что даже многие коренные жители Германии обращаются к юристом не для решения проблемы, а с просьбой разъяснить суть того, что им пришло по почте из их же ведомства, управления или адвоката на их же собственном языке, несложно предположить, каково иностранцу, получившему аналогичный документ по своему объекту или по простому:
«целую пачку про свою водокачку»
Важна эта проблема не потому, что владельцу трудно объяснить свои желания другим, да ещё и письменно, а потому, что иногда эти «другие» могут целенаправленно пожелать, чтобы их планы, действия и документы были владельцу-иностранцу абсолютно непонятны.
Ведомственно-бюрократический или адвокатско-канцелярский язык может использоваться в виде инструмента, как пассивно-обременяющего, так и активно-побуждающего иностранного читателя к совершению правовой ошибки в том или ином виде.
А видов ошибок, совершаемых читателем-иностранцем, нам, практикующим адвокатам известно целое множество: от несоблюдения тех или иных сроков реакции на «эпистолированное послание» до невыполнения того, что казалось бы «таким чёрным, и так явно по белому»… Именно неноситель языка зачастую и становится «жертвой непонимания» и «целью применения» таких элементарных действий.
Примером тому может служить один из недавних прецедентов, ставший темой судебного разбирательства.
Представьте себе: вы владелец объекта, приглашены на ежегодное собрание собственников. Разумеется вы обеспокоены тем, что на собрании могут возникнуть ситуации, когда следует точно понять суть того, что обсуждается и за что или против чего следует тут же «неотходя от кассы» голосовать. Разумеется, предвидя это, вы берёте с собой «помошника», т.е. переводчика.
И тут начинается самое интересное, как показывает следующая ситуация конкретного случая:
Вы заявляете о вашем присутствии на собрании вместе с переводчиком и ожидаете решения участников. Участники отклоняют заявление, видимо нежелая не только присутствия «чужого» на своём собрании, но и нежелая, что бы вам, как несовсем всё понимающему иностранцу совсем всё было понятно и доступно.
Догадываясь об этом и непонимая такого «отклонения» вы нежелаете присутствовать на собрании, где участникам «есть что скрывать» и покидаете его. Собрание проходит без вашего присутствия и на нём разумеется принимаются решения по всем пунктам повески дня. Изучив результаты голосования «на языке присутствовавших участников» вы понимаете, что все решения следует оспорить в судебном порядке ибо «за такое» вы бы никогда не проголосовали. Вы подаёте иск с двумя требованиями: о недействительности отклонения заявления и исключения переводчика и о недействительности всех решений годового собрания.
Как известно, собрания собственников недвижимости проводятся без доступа обществености, то есть не являются «общественно доступным мероприятием» и отклонения заявлений о присутствии третих не является нарушением, а скорее соблюдением принципа «закрытости».
Но не всегда это так, как обосновал в своём решении суд г.Визбадена от 27.07.12 (ном. акт.Az. 92 C 217/11).
Заявитель обосновал необходимость присутствия переводчика тем, что она недостаточно владеет немецким для понимания происходящего и формирования мнения по обсуждаемым вопросам для реализации своего права голоса. Без понимания происходящего невозможно и реализовать право голоса при голосовании по повестке дня. Отклонение же заявления членами сообщества основывалось лишь на общих принципах «закрытости собрания», что так и осталось общим принципом, неимея к конкретному случаю никакого отношения.
Принятые решения, которые неучитывают голос участника, лишённого без особых оснований реализовать своё участие в собрании с полным пониманием происходящего считаются недействительными. В своём обосновании суд так же уточнил, что недействительными можно признать те решения, которые принимаются явно против или вопреки интересам собственника-иностранца, невладеющего языком.
От себя лишь добавлю, что принцип закрытости не следует путать с принципом доступности.
Кроме того, чужую близорукость в некоторых вопросах иногда можно излечить собственной дальнозоркостью, но об этом в следующих публикациях серии.
Данный прецедент даёт целому ряду иностранных собственников немецкой недвижимости практический инструмент не только для полноправного участия в мероприятиях сообщества с привлечением помошника, но и открывает дополнитльные возможности для определения статуса такого помошника и спектра ситуаций, в которых без сторонней помощи необойтись. Ведь необходимый перевод может осуществлятся для собственника не только с немецкого на иностранный, но и с ведомственно-бюрократического или адвокатско-канцелярского на «бытовой немецкий». ____________________________________________________ V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
Одним из наиболее распространённых заблуждений у зарубежных инвесторов, желающих вложить свой капитал в недвижимость или просто у граждан, решивших приобрести объект в Германии, является мысль: «были бы деньги и объект подходящий, а оформить покупку — дело техники».
Забывают при этом такие граждане о том, что они являются «иностранцем», при том из стран, невходящих в ЕС, что может стать не только препятствием для сделки, но и предметом судебных разбирательств и отмене сделки.
Причин тому может быть множество. Некоторые из таких причин могут исходить из норм, регулирующих права иностранцев, некоторые из норм о контроле капитала, а некоторые — как ни странно — из норм, регулирующих права владения и управления объектом (WEG).
Но иногда сочетание таких норм становится причиной срыва сделки с последующими исками.
Казалось бы, инвестору и зарубежному покупателю должны быть рады в любой стране, тем более, если речь идёт о сделке, на которой зарабатывает и государство, привлекая из зарубежа нового налогоплательщика; и нотариусы, рассчитывающие свои гонорары, включая НДС, из суммы сделки; и продавец, наконец нашедший покупателя с деньгами, а не кредитными договорами.
Но не так всё просто и примером тому может служить одно из судебных решений в следующем деле. Два гражданина России, жители Москвы, решили приобрести квартиру. Разумеется,
о большенстве формальностей пришлось позаботиться продавцу, члену общества владельцев квартир в доме и согласно положений (WEG). Но никто даже и предположить не мог, что продавец и покупатель слишком рано обрадовались сделке и вот почему.
Согласно т.н. плану распределения собственности в объекте (Teilungserklärung), при продаже квартиры требовалось согласие членов общества и управленца согласно § 12 WEG. И в принципе такое согласие в большенстве случаев действительно «дело техники» и «чистая формальность».
Но в данном случае в согласии было отказано, что заставило продавца обратиться в суд с иском, опротестовывающим решение и с требованием его отмены.
Суд рассмотрел обоснование отказа на предмет правомерности и обоснованности. Отказ был обоснован тем, что оба покупателя, будучи зарубежными гражданами страны, невходящей в ЕС, находились на территории Германии с «визой», т.е. документом разрешающим пребывание, только на протяжении 90 дней в году.
Ссылаясь на это обстоятельство, сообщество владельцев и управленец обосновали свой отказ гипотетической ситуацией при которой новый владелец мог невыполнить обязательства по текущим оплатам или другие текущие финансовые обязательства по объекту. Такие очень типичные для многих владельцев задолженности по платам, влекут за собой правовые действия со стороны управляющего объектом и сообщества. Решаются они как в предсудебной переписке, так и в судебных инстанциях.
При такой ситуации реализация обычных требований управления или сообщества через суд против граждан России сочли чрезмерно затруднительным и почти невозможным мероприятием, поскольку между двумя странами отсутствует договор о содействии в реализации судебных требований.
Суд счёл такое обоснование достаточным, указывая и на то, что реализация требований против иностранных граждан, нахождение которых в Германии ограничено 90 днями в году и которые неимеют иного адреса нахождения в ЕС, изрядно затрудняется.
При таких обстоятельствах, по мнению суда г. Веддинг от 27.08.12 (ном акт. 21b C 75/12), сообщество вправе отказать своему члену в продаже его «собственности» покупателям из запределов «зоны».
Что ж, всем инвесторам и покупателям и не только из тран СНГ, рекомендуется
— досконально изучать документы найденного для покупки объекта недвижимости в Германии,
— привлекать для этого профессионала права и учитывать особенности норм WEG и конкретных обстоятельсв, несвязанных с самим объектом,
а так же
— глубоко задуматься о понятии «собственность» относительно влияния на него различных факторов, иногда несовместимых с понятием «зарубежная» и о понятии «инвестиция», иногда несовместимого с понятием «надёжная», представив себя на месте продавца в случае, описаннном выше. ____________________________________________________________________________ Vitaliy Haupt, Hannover, + 049-511-1613948 V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском.
Данная публикация возникла по «свежим следам» недавно проведённой разъяснительной поддержки одного из обратившихся ко мне доверителей.
Кто бы мог подумать, что даже пересечение законов людей и законов животных станет предметом рассмотрения судебной инстанции.
Обязанность пользователей и владельцев совместной собственностью обеспечивать взаимное внимание при таком пользовании к другим пользователям вытекает из положений § 15 Aбз. 3, 14 ном. 1 WEG и конкретизируется каждой отдельной ситуацией.
Вот и сложилась такая ситуация с участием домашнего животного смешаного рода, типа «барбос». Хозяин, владелец одной из квартир в доме, оставлял своё животное в рамках права «свободного передвижения» по просторам совместной собственности типа «подъезд» в виде «пользования» таковым.
Закон животных гласит: «меть свою территорию». Следуя букве этого закона и праву «свободы», которым наделил его хозяин, «барбос» регулярно «отмечался» в совместной собственности.
Дело дошло до суда, разумеется человеческого. В суде «меченного» города Мюнхен было решено (ном. акт. 484 C 18498/12 от 21.03.13), что оставленный для свободного передвижения внутри или вне объекта совместной собственности «барбос» является предметом негативного влияния на других пользователей и несоблюдением обязанности бережного обращения с совместной собственностью, независимо от качеств характера пса и его полной безобидности.
Что ж, было бы вместе с ЕСП-Ч что-то вроде ЕСП-Д (т.е. Домочадцев), наверняка и это решение было бы оспорено. Но увы, как говорил Шариков: «каждый имет право на свои права».
Продолжая тему собачего закона, который гласит также: «меть, даже если это чужая территория», следует отметить и другое решение судебной инстанции. На этот раз речь шла об арендаторе квартиры в виде «пользователя», совместно со своим четвероногим, законопослушным другом.
Последний, час от часу следовал уже известным собачьим положениям прямо в подъезде, зная, что кроме него в подъезде проживают и иные четвероногие, надеясь видимо, что подозрение будет «распределено поровну».
Владелец и арендодатель после неоднократных предупреждений и указаний на данное нарушение расторг договор аренды с хозяином четвероногого пользователя. В этом случае суд признал, (ном. акт. 208 C 164/00), что нерегулярное и непостоянное нарушение в виде «меток» не является причиной к расторжению, а лишь причиной к напоминанию и требованию к устранению последствий.
Такие частично неконтролируемые «происшествия» подлежат сначало доказательству со стороны владельца, что именно его арендатор является «виновным» при ситуации, если и другие жильцы имеют собак.
Как практически должно осуществлятся такое доказательство, чтобы суд признал «участие» и «бездействие» арендатора и как следствие правомерность расторжения договора, ни собачий, ни человеческий закон не указывают.
Всем, кто выскажет идею установить видеокамеры – предлагаю ознакомиться с моей публикациeй из серии "О чём...", а именно: " где речь идёт о видеонаблюдении объекта и его правовом регулировании.
В остальном, надеюсь что все жильцы, владельцы и арендаторы заинтересованы в соблюдении человеческих законов и «традиций» на территории общего пользования объектом и устранение изложенных выше проблем – дело «бдительности хозяина», а не «законопослушности зверя». ____________________________________________________ V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
Праздики, дни рождения, парти здесь, парти там, шум, гам… O проблеме шума в многоквартирном доме часто говорят как владельцы, так и жильцы. О нём спорят в подъезде, во дворе, по телефону, доказывают полиции, что, мол, ну только, только перед вашим приездом шумели… о нём спрашивают, заявляют или…
молча урезают арендную плату, ссылаясь на шум и прецедентную судебную практику.
Именно об этой возможности «борьбы» с шумом и её правилах в данной публикации.
В немецком праве данная пробема имеет вполне устоявшийся термин, что-то в роде «обременение шумом» (Lärmbelästigung). Казалось бы для владельца объекта, сданного в аренду это проблема «не его», а взаимоотношений между «третими»: арендатором и его соседями, и касаться его (владельца) недолжна. Для этого есть т.н. Распорядок по подъезду или по дому и придерживаться его должны все жильцы, будь то арендатор, будь то собственник.
Но вот оказывается и здесь работает великий закон вселенной: если где-то прибавится (напр. шума в подъезде), то обязательно где-то (напр. в звенящей кассе владельца объекта) того же шума поубавится.
При определённых обстоятельствах касса владельца может оскудеть на пару падающих в неё монет.
Вопросом по праву ли, на сколько и при каких обстоятельствах, занимался никто иной как Верховный Суд буквально в прошлом году.
Владелец нескольких квартир сдавал их не постоянным жильцам, а в т.н. краткосрочную аредну постоянно меняющемуся контингенту гостей.
Разумеется регулярная беззаботность временных жильцов-туристов становилась правилом и очень надоедала жильцу постоянному, который так и несмог привыкнуть к «полу-отельным» условиям в обычном жилом доме.
Арендная плата была понижена этим жильцом сразу на 20 % и удержание осуществлялось на протяжении многих месяцев. Как известно, расторжение договора аренды в немецком жилищном праве, не такой быстрый процесс. Как и полагается, владелец прошел весь путь от напоминаний, через указание жестких сроков до срочного расторжения договора аренды и разумеется продолжал требовать «недостающий звон своей кассы» за все месяцы.
Проблемой было и то, что постоянный жилец неимел т.н. «протоколов шумового обременения», на основе которых, казалось бы, должно быть обосновано снижение арендной платы. Это стало вопросом при рассмотрении правомерности расторжения договора аренды по причине регулярной неуплаты.
Каково же было удивление владельца, когда Верховный Суд в своём решении от 29.02.12 (ном. акт. VIII ZR 155/11) указал на то, что арендатор необязан осуществлять точные замерения тех или иных т.н. «постоянно повторяющихся недоставтков» объекта, к которым относятся напр. грязь, шум, запахи ресторанов, гаражей, спонтанных стоянок и т.д. предоставленного в аренду владельцем. Более того, необязательным является обоснование жильца, на какой рассчётной основе производится уменьшение арендной платы и что именно является «источником постоянно повторяющихся недоставтков».
Достаточно лишь указание на «недостаток» и бездействие владельца по его устранению (что может удовлетворять иребованиям § 536 BGB).
Все эти действия обязательны лишь в обратной ситуации, т.е. когда владелец указывает своему жильцу на нарушения с его стороны (напр. регулярный шум, несоответствующий порядку проживания).
Только расторжение договора аренды владельцем по причинам подобных нарушений требуют наличия «доказательной базы», предоставляемой владельцем в виде напр. потоколов.
Иными словами: это владелец «тур-квартир» может и должен был предоставлять такие протоколы шумового обременения своим «вчера уехавшим» краткосрочным арендаторам при желании «досрочно расторгнуть» договор о 3-6 дневной аренде. Но насколько это реально и в его интересах - теперь может себе предоставить владелец-сосед, жилец которого, оказывается, никому ничего доказывать не должен.
Вывод: — кому, как и чем подкреплённые доказательства можно и нужно предоставлять, — от кого, что и в какие сроки требовать, — в каких ситуациях и при каких обстоятельствах, — со ссылками на какие прецеденты судебной практики и т.д.,
всё это лучше предоставить решать профессионалу права, сопровождающему Ваш объект недвижимости, находящийся в аренде и касса которого должна «шуметь и звенеть» постоянно.
Шум заказывали ...? _________________________________________________________________ V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
О правах, обязанностях, возможностях, действиях или бездействиях управляющего совместной собственностью многоквартирного объекта недвижимости говорит не только закон, но и бесчисленное количество судебных решений прецедентной практики.
Именно такие решения всегда следует учитывать как управляющим, так и собственникам жилья, поскольку несколько параграфов самого закона (WEG) никогда не смогут охватить всех жизненных ситуаций, обстоятельств, индивидуальных и конкретных случаев или всевозможных особенностей каждого конкретного объекта.
Вот и темой сегодняшней публикации, в данном случае, станут конкретные события, которые рассмотрела судебная инстанция относительно управляющего. Предметом разбирательства стал случай, находящийся на пересечении прав и обязанностей управляющего, которые казалось бы полностью урегулированы законом, с личностными правами жильца и собственника, позволяющие ограничить вторжение в его личную жизнь.
На собрании собственников стоял вопрос о допустимости нагрузки на балконы и террасы объекта с привлечением профессионалов статики и строительного дела и разумеется с согласия всего собрания. Управляющий, в рамках обсуждения вопроса на собрании, предложил для «широкой публики» собрания фотографии балконной террасы, разумеется обеспечив каждого возможностью рассматривать все подробности изображения для принятия тех или иных решений собрания.
Собственник объекта, часть которого стала предметом фотографирования без согласия собственника, выразил своё несогласие не только с действиями управляющего, который сделал фото, но и с «общественным просмотром», использованием в качестве примера или темы обсуждения. Всё это разумеется в рамках иска, после неудавшихся попыток «по нормальному» объяснить управляющему, чо он «выходит за рамки свей компетенции» и своими действиями вторгается в личностные права тех, кто доверил ему всего лишь управлять объектом.
Земельный Суд Кёльна (ном. акт. 29S 67/08 подтвердил большую часть этих требований, определив, что деятельность управляющего должна осуществляться со строгим учётом прав третьих и особенно владельцев доверенного в управление объекта. Особое внимание должен проявлять управляющий к частной сфере владельцев объекта и не нарушать относящиеся к ней права доверителя.
К таким права относятся и подлежать особенному учёту при любых действиях управляющего права на неприкосновенность частной сферы собственника. В данном случае они были явно нарушены, на основе чего суд постановил изъять все существующие «в обороте» фото, их копии, негативы и т.д.
В завершении следует уточнить, что возможно причиной такой безоговорочной поддержки судом прав собственника стал тот факт, что терраса на фото относилась к той части объекта, в которой была расположена действующая сауна и запечатлена она была именно в момент её «действия».
Демострационное фотографирование чужой собственности даже в рамках «услужливого управления» в таком случае и даже при наличии правовых отношений между управляющим и собственником, считается скорее темой для предварительного обсуждения, чем темой «активных действий».
Показательным в этой связи является целая серия судебных решений многолетней давности, относящихся к фото-видео активности в рамках т.н. гугл-стрит-вью. Ведь в тех случаях съёмка загорающих на своих балконах граждан велась вообще каким-то третьим, не имеющим к объектам и их полуголым владельцам в момент «съёмок» вообще никакого отношения и даже не состоящим с ними ни в каких правовых отношениях.
Вывод: хоть в профиль, хоть в фас — спросите у нас. _______________________________________________________________________________ V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
