О чём узнал из документов покупатель апартаментов. Отрывки вопросов и ответов в Германии. Часть 76.

Вопрос.
Возможно ли получить Вашу консультацию относительно договора покупки недвижимости в Германии? Я оплатила аванс за услуги маклера. Сумма досточно большая (для меня). Маклер предоставил массу документов, в том числе из суда, в которых нужно разобраться. Соответственно, сейчас мне предстоит вернуть эти деньги. Когда с маклером обсуждалась сумма гонорара нотариуса, мне была обозначено 400-450. Но, насколько я знаю гонорар составляет 1,5% — 2% от суммы объекта. Объект на удивление выгодный, не дорогой.

Ответ.
1. О маклере.
Успех возврата аванса может зависить только

• от условий на которых он осуществлён,
  
• от обоснованности Вашего отказа от дальнейших услуг маклера,
  
• от содержания договора с маклером и невыполнения им своих обязательств.
  

Приблизительные и неверные рассчёты по предстоящим для Вас расходам нртариуса — не являются ни договорным обязательством маклера, ни причиной плохого качества его услуг (обычно). При этом нельзя путать обоснование отказа от сделки (это содержание документов по объекту) и обоснование отказа от услуг маклера (это оговорённое качество его услуг). Это разные вещи.
В остальном предлагаю Вам ознакомиться с серией моих статей "Что движет недвижимость в Германии" из 12 частей в которых 3 части посвящены особенностям договора с маклером и его деятельности в Германии. Часть 1 (кто такой маклер недвижимости), Часть 2 (что может и должен маклер), Часть 3 (зачем Вам маклер).

Величина счёта нотариуса:

• зависит от его фактически выполненных действий,
  
• рассчитывается индивидуально в каждой отдельной ситуации и
  
• согласно положениям KostO.
  

Примеры и их «правильность» проверить невозможно, т.к. в примере даются «чужие» индивидуальные ситуации, а что будет осуществлять нотариус на встрече в Вашем случае - предвидеть или заранее ему предписать сложно, поэтому и их содержание т.е. величина счёта неизвестна, а может быть лишь приблизительной.

2. Относительно объекта и документов.

Основной причиной, по которой рекомендовано воздержаться от приобретения объекта является тот факт, что этот объект недвижимости относится к предмету ещё незаконченного судебного процесса (с номером актов ХХ K ХХХ/11) о принудительном изъятия имущественной ценности у должника (Zwangsvollstreckung).

Это видно из предоставленного Вам заключения суда (Beschluss ХХ.ХХ.2011) о завершении / приостановлении такого принудительного изъятия имущественной ценности (Zwangsvollstreckung) согласно § 775 ff ZPO § 30, 31 ZVG т.е. по согласию кредитора.

Хотя процессуальные судебные документы по объекту должны предоставляться отдельно и на них нужно обращать особое внимание потенциального покупателя, тем более если процесс ещё незавершен, этот главный и многозначимый документ находится на стр. ХХ, ХХ файла, относящегося к выдержкам из регистра недвижимости. Сделано ли это умышленно – судить не берусь.

Покупатель же должен как можно подробнее знать суть, ход и перспективы такого процесса, относительно предмета его покупки.
Из этого заключения суда (которое является лишь «верхушкой айсберга») видна предыстория и участники судебного процесса изъятия, а так же их прогнозируемые действия в будущем, с одной стороны. С другой стороны, не имея всех актов о ходе процесса можно лишь догадываться

• о требованиях истца (Deutsche Bank),
  
• причинах его согласия на преостановление процесса изъятия
  
• и вообще о правовой ситуации вокруг объекта по всего одной копии решия суда приложенной к регистрационным кадастровым бумагам.
  

Так, из этого заключения суда необходимо особо остановиться на упомянутых в нём положениях § 30, 31 ZVG (Закона о процессе судебных изъятий).

Согласно § 31 ZVG кредитор, т.е. истец и инициатор изъятия может в течение 6 месяцев после принятия судом решения о преостановлении изъятия (в нашем случае это ХХ.ХХ.11) возобновить свои судебные действия по преследованию прав на изъятие путём простого заявления в суд о продолжении процесса.

Поскольку Вам (и нам) неизвестны

• ни предыдущие,
  
• ни последующие действия ни истца, ни должника,
  
• ни судебных инстанций за период с ХХ.ХХ.2011 по ХХ.ХХ.11 и по сегодня, а так же неизвестно содержание решения суда, исполнением которого и является процесс изъятия – объект считается предметом судебных разбирательств и как таковой отностится к высшей степени рискованной инвестиции для покуателя.
  

3. О договоре купли продажи, предложенном маклером:

Сочетение вышеуказанного в п.1 и 2 с положениями предложенного Вам договора о купле-продаже, которые:

• максимально отвечают интересам продавца и
  
• содержат лишь минимальный набор статей в интересах покупателя, необходима особая осторожность при продолжении такой сделки.
  

Одной из возможностей может стать предложение маклеру участие Вашего адвоката в самой сделке и предварительный запрос и изучение судебных документов по объекту. Кроме того, спешка в данном деле – Ваш риск, так как срок возможной реализации прав кредитора ещё не истёк и неизвестна масса факторов, влияющих на ход судебного дела.