Юридические компании

Авторизация

Логин:
Пароль:
  
Регистрация
Забыли свой пароль?

Консультация
юриста on-line

Вопрос юристу на "Status-Quo"


поиск юриста

Юристы и адвокаты

Живая лента

Haupt Vitaliy -> Всем, Закрытый клуб юристов "Status-Quo", Международные юристыи еще 2 получателя
03.03.2015 23:02
Что движет недвижимость Германии. Часть 33. Сыр заграничный! Цена хороша! Но сыр в мышеловке – не стоит гроша!
О покупке объекта недвижимости в Германии, будь то с жильцом в виде инвестиции, будь то для собственного пользования и о связанных с такой покупкой рисками, а так же о необходимых мерах предосторожности и типичных заблуждениях иностранных покупателей уже говорилось в некоторыx статьяx моей серии «Что движет недвижимость Германии».

И несмотря на это приходится вновь и вновь удивляться наивности и легкомыслию потенциальных покупателей, которые регулярно обращаются ко мне с почти одинаковыми вопросами относительно предстоящей покупки.

При этом самым важным критерием в своём выборе почти всегда называют фантастически низкую цену предлагаемого якобы объекта. Например объект в сотню квадратных метров, по цене всего двух-трёх квадратных метров в элитном квартале или сравним с 3 месячными зарплатами среднеобразованного бюро-менеджера посредственной компании приводит в восторг позвонившего мне доверителя до того момента, пока не осуществится указанное выше ценовое сравнение существующих реалий.

Судя по таким данным и ценам объекта, адвокат среднего уровня может еженедельно покупать по квартире, что разумеется не соответствует действительности и обязательно должно насторожить потенциального покупателя. Вот вам и первый критерий, что называется «всё познаётся в сравнении».

Ну а уж какие картинки, истории, обещания о быстроте оформления и обслуживания предоставляют посредники разных мастей типа маклер, брокер, дилер, пылер-тылер и т.д. и говорить не приходится. И в этом вопросе потенциальные покупатели не учитывают ещё одного главного фактора риска из категории «рисков здравого смысла»: любой посредник заинтересован в первую очередь в своей «марже», которую он получит только в случае совершения сделки.

А уж что вы там купили в такой сделке — его обычно не интересует. Вот вам второй критерий, что называется из категории «думай, кому выгодна спешка».

Остальные риски можно разделить на категории, требующие применения специальных знаний и практики, опыта и возможностей получения и работы с документацией объекта:
  1. чисто технические,
  2. правовые,
  3. регуляторные,
  4. договорные,
  5. оформительные.
В этой публикации приведу лишь пару примеров чисто технических рисков (см. категорию 1).

Слышали ли вы о таком понятии как «энергетическое состояние объекта» или например об «U-факторе»? Если не слышали, значит вам вряд ли знакома норма сокращённо обозначаемая как «EnEV» (Energieeinsparverordnung) т.е. Распоряжение об энергосбережении.

Норма регулирует целый ряд обязанностей владельца объекта, которым Вы хотите стать и соответственно возложить их на себя, а именно относительно энергетического состояния, изоляционной экономичности объекта и его соответствии другим вполне конкретным техническим нормам и требованиям. Содержание этого распоряжения обновляется так же регулярно, как и регулярно происходит усовершенствование технических и инженерных достижений в строительной технике.

В обратной пропорциональности таким изменениям норм изменяется требования к ветхим, старым или давно не ремонтированным объектам. Нетрудно догадаться, что владелец с виду вполне приличного объекта, которого изменения закона, что называется «с первого числа» обязывает к миллионным инвестициям попытается скорее избавится от него и скорее всего сделает это по бросовой цене. На такую «удивительно низкую» цену обычно и обращают внимание не сведущие зарубежные покупатели.

Возвращаясь к упомянутому выше т.н. «U-фактору» кратко сообщу, что он определяет степень «теплопотери» строительных компонентов здания, напр. перекрытий, кровли, стен, коммуникационных сооружений и т.д.

А относительно регулярных изменений EnEV следует «обрадовать» потенциальных покупателей, что с 01.01.2015 установлена новая т.н. «граница старости» и «непригодности» котлов отопления. Разумеется как каждая «граница», она влечёт за собой обязанность замены отопительного котла.

При этом абсолютно неважно собрались ли вы покупать сданную в аренду квартиру в многоквартирном доме с таким «устаревшим» котлом или собственный домик для личного пользования. Расходов по обязательной замене не избежать. Разница лишь в том, что владелец квартиры получит лишь часть расходов, а радостный новый владелец новоприобретённого дома «по дешевке» обязан будет нести все расходы.

Для «абсолютных новичков» напомню относительно понятия «котёл» в Германии. В отличие от практики т.н. центрального отопления в советские времена и даже сегодня, когда многоэтажные российские дома снабжаются теплом от т.н. «котельной», от которой прокладывается теплопровод к дому, в Германии в большинстве городских домов в подвалах стоят газовые, масляные или твердотопливные отопительные котлы. Именно о них, их старости, мощности, стоимости обслуживания и замены и идёт речь в вышеуказанном примере.

Таких «обязывающих» к затратным техническим изменениям норм в нововведениях можно насчитать около десятка и не только в EnEV. О том, что существуют ещё постоянно обновляющиеcя нормы например обязывающие владельцев осуществлять регулярную настройку или замену измерительных приборов (согласно EichG), осуществлять лабораторные замеры воды на предмет т.н. легионельных бактерий и т.д. ещё предстоит узнать всем, кто решит стать владельцем того или иного объекта недвижимости.

Остаётся лишь задать вопрос: «Откуда это столько дешёвых объектов вдруг появилось по всей стране, Сеня?». А персонаж известной комедии «Бриллиантовая рука», Семён Семёныч ответил бы просто: «Оттуда!».

В следующих частях публикаций серии «Что движет недвижимость Германии» читайте о правовых (2), регуляторных (3), договорных (4) и оформительных (5) категориях риска при покупке.

Возвращаясь к «сыру» без лишней скромности напомню, что с нашей помощью потенциальный покупатель всегда отличит то на чём этот «сыр» подаётся: на деревяшке с пружинкой или на фарфоре с каёмочкой.
____________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
Haupt Vitaliy -> Всем, Международные юристы, Адвокаты и юристы стран Западной Европыи еще 2 получателя
18.10.2013 19:44
Что движет недвижимость Германии. Часть 25. «Шум заказывали?» или «По чём у Вас пошуметь?».
Праздики, дни рождения, парти здесь, парти там, шум, гам… O проблеме шума в многоквартирном доме часто говорят как владельцы, так и жильцы. О нём спорят в подъезде, во дворе, по телефону, доказывают полиции, что, мол, ну только, только перед вашим приездом шумели… о нём спрашивают, заявляют или…

молча урезают арендную плату, ссылаясь на шум и прецедентную судебную практику.

Именно об этой возможности «борьбы» с шумом и её правилах в данной публикации.

В немецком праве данная пробема имеет вполне устоявшийся термин, что-то в роде «обременение шумом» (Lärmbelästigung). Казалось бы для владельца объекта, сданного в аренду это проблема «не его», а взаимоотношений между «третими»: арендатором и его соседями, и касаться его (владельца) недолжна. Для этого есть т.н. Распорядок по подъезду или по дому и придерживаться его должны все жильцы, будь то арендатор, будь то собственник.

Но вот оказывается и здесь работает великий закон вселенной: если где-то прибавится (напр. шума в подъезде), то обязательно где-то (напр. в звенящей кассе владельца объекта) того же шума поубавится.

При определённых обстоятельствах касса владельца может оскудеть на пару падающих в неё монет.

Вопросом по праву ли, на сколько и при каких обстоятельствах, занимался никто иной как Верховный Суд буквально в прошлом году.

Владелец нескольких квартир сдавал их не постоянным жильцам, а в т.н. краткосрочную аредну постоянно меняющемуся контингенту гостей.

Разумеется регулярная беззаботность временных жильцов-туристов становилась правилом и очень надоедала жильцу постоянному, который так и несмог привыкнуть к «полу-отельным» условиям в обычном жилом доме.

Арендная плата была понижена этим жильцом сразу на 20 % и удержание осуществлялось на протяжении многих месяцев. Как известно, расторжение договора аренды в немецком жилищном праве, не такой быстрый процесс. Как и полагается, владелец прошел весь путь от напоминаний, через указание жестких сроков до срочного расторжения договора аренды и разумеется продолжал требовать «недостающий звон своей кассы» за все месяцы.

Проблемой было и то, что постоянный жилец неимел т.н. «протоколов шумового обременения», на основе которых, казалось бы, должно быть обосновано снижение арендной платы. Это стало вопросом при рассмотрении правомерности расторжения договора аренды по причине регулярной неуплаты.

Каково же было удивление владельца, когда Верховный Суд в своём решении от 29.02.12 (ном. акт. VIII ZR 155/11) указал на то, что арендатор необязан осуществлять точные замерения тех или иных т.н. «постоянно повторяющихся недоставтков» объекта, к которым относятся напр. грязь, шум, запахи ресторанов, гаражей, спонтанных стоянок и т.д. предоставленного в аренду владельцем. Более того, необязательным является обоснование жильца, на какой рассчётной основе производится уменьшение арендной платы и что именно является «источником постоянно повторяющихся недоставтков».

Достаточно лишь указание на «недостаток» и бездействие владельца по его устранению (что может удовлетворять иребованиям § 536 BGB).

Все эти действия обязательны лишь в обратной ситуации, т.е. когда владелец указывает своему жильцу на нарушения с его стороны (напр. регулярный шум, несоответствующий порядку проживания).

Только расторжение договора аренды владельцем по причинам подобных нарушений требуют наличия «доказательной базы», предоставляемой владельцем в виде напр. потоколов.

Иными словами: это владелец «тур-квартир» может и должен был предоставлять такие протоколы шумового обременения своим «вчера уехавшим» краткосрочным арендаторам при желании «досрочно расторгнуть» договор о 3-6 дневной аренде. Но насколько это реально и в его интересах - теперь может себе предоставить владелец-сосед, жилец которого, оказывается, никому ничего доказывать не должен.

Вывод:
— кому, как и чем подкреплённые доказательства можно и нужно предоставлять,
— от кого, что и в какие сроки требовать,
— в каких ситуациях и при каких обстоятельствах,
— со ссылками на какие прецеденты судебной практики и т.д.,

всё это лучше предоставить решать профессионалу права, сопровождающему Ваш объект недвижимости, находящийся в аренде и касса которого должна «шуметь и звенеть» постоянно.

Шум заказывали ...?
_________________________________________________________________
V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.    
Haupt Vitaliy -> Всем, Международные юристы, Закрытый клуб юристов "Status-Quo"и еще 2 получателя
14.10.2013 14:03
Что движет недвижимость Германии. Часть 24. Фото в профиль, фото в "фас", о фото объекта - спросите у нас.
О правах, обязанностях, возможностях, действиях или бездействиях управляющего совместной собственностью многоквартирного объекта недвижимости говорит не только закон, но и бесчисленное количество судебных решений прецедентной практики.

Именно такие решения всегда следует учитывать как управляющим, так и собственникам жилья, поскольку несколько параграфов самого закона (WEG) никогда не смогут охватить всех жизненных ситуаций, обстоятельств, индивидуальных и конкретных случаев или всевозможных особенностей каждого конкретного объекта.

Вот и темой сегодняшней публикации, в данном случае, станут конкретные события, которые рассмотрела судебная инстанция относительно управляющего. Предметом разбирательства стал случай, находящийся на пересечении прав и обязанностей управляющего, которые казалось бы полностью урегулированы законом, с личностными правами жильца и собственника, позволяющие ограничить вторжение в его личную жизнь.

На собрании собственников стоял вопрос о допустимости нагрузки на балконы и террасы объекта с привлечением профессионалов статики и строительного дела и разумеется с согласия всего собрания. Управляющий, в рамках обсуждения вопроса на собрании, предложил для «широкой публики» собрания фотографии балконной террасы, разумеется обеспечив каждого возможностью рассматривать все подробности изображения для принятия тех или иных решений собрания.

Собственник объекта, часть которого стала предметом фотографирования без согласия собственника, выразил своё несогласие не только с действиями управляющего, который сделал фото, но и с «общественным просмотром», использованием в качестве примера или темы обсуждения. Всё это разумеется в рамках иска, после неудавшихся попыток «по нормальному» объяснить управляющему, чо он «выходит за рамки свей компетенции» и своими действиями вторгается в личностные права тех, кто доверил ему всего лишь управлять объектом.

Земельный Суд Кёльна (ном. акт. 29S 67/08 подтвердил большую часть этих требований, определив, что деятельность управляющего должна осуществляться со строгим учётом прав третьих и особенно владельцев доверенного в управление объекта. Особое внимание должен проявлять управляющий к частной сфере владельцев объекта и не нарушать относящиеся к ней права доверителя.

К таким права относятся и подлежать особенному учёту при любых действиях управляющего права на неприкосновенность частной сферы собственника. В данном случае они были явно нарушены, на основе чего суд постановил изъять все существующие «в обороте» фото, их копии, негативы и т.д.

В завершении следует уточнить, что возможно причиной такой безоговорочной поддержки судом прав собственника стал тот факт, что терраса на фото относилась к той части объекта, в которой была расположена действующая сауна и запечатлена она была именно в момент её «действия».

Демострационное фотографирование чужой собственности даже в рамках «услужливого управления» в таком случае и даже при наличии правовых отношений между управляющим и собственником, считается скорее темой для предварительного обсуждения, чем темой «активных действий».

Показательным в этой связи является целая серия судебных решений многолетней давности, относящихся к фото-видео активности в рамках т.н. гугл-стрит-вью. Ведь в тех случаях съёмка загорающих на своих балконах граждан велась вообще каким-то третьим, не имеющим к объектам и их полуголым владельцам в момент «съёмок» вообще никакого отношения и даже не состоящим с ними ни в каких правовых отношениях.

Вывод: хоть в профиль, хоть в фас — спросите у нас.
_______________________________________________________________________________
V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.