Живая лента

Праздики, дни рождения, парти здесь, парти там, шум, гам… O проблеме шума в многоквартирном доме часто говорят как владельцы, так и жильцы. О нём спорят в подъезде, во дворе, по телефону, доказывают полиции, что, мол, ну только, только перед вашим приездом шумели… о нём спрашивают, заявляют или…

молча урезают арендную плату, ссылаясь на шум и прецедентную судебную практику.

Именно об этой возможности «борьбы» с шумом и её правилах в данной публикации.

В немецком праве данная пробема имеет вполне устоявшийся термин, что-то в роде «обременение шумом» (Lärmbelästigung). Казалось бы для владельца объекта, сданного в аренду это проблема «не его», а взаимоотношений между «третими»: арендатором и его соседями, и касаться его (владельца) недолжна. Для этого есть т.н. Распорядок по подъезду или по дому и придерживаться его должны все жильцы, будь то арендатор, будь то собственник.

Но вот оказывается и здесь работает великий закон вселенной: если где-то прибавится (напр. шума в подъезде), то обязательно где-то (напр. в звенящей кассе владельца объекта) того же шума поубавится.

При определённых обстоятельствах касса владельца может оскудеть на пару падающих в неё монет.

Вопросом по праву ли, на сколько и при каких обстоятельствах, занимался никто иной как Верховный Суд буквально в прошлом году.

Владелец нескольких квартир сдавал их не постоянным жильцам, а в т.н. краткосрочную аредну постоянно меняющемуся контингенту гостей.

Разумеется регулярная беззаботность временных жильцов-туристов становилась правилом и очень надоедала жильцу постоянному, который так и несмог привыкнуть к «полу-отельным» условиям в обычном жилом доме.

Арендная плата была понижена этим жильцом сразу на 20 % и удержание осуществлялось на протяжении многих месяцев. Как известно, расторжение договора аренды в немецком жилищном праве, не такой быстрый процесс. Как и полагается, владелец прошел весь путь от напоминаний, через указание жестких сроков до срочного расторжения договора аренды и разумеется продолжал требовать «недостающий звон своей кассы» за все месяцы.

Проблемой было и то, что постоянный жилец неимел т.н. «протоколов шумового обременения», на основе которых, казалось бы, должно быть обосновано снижение арендной платы. Это стало вопросом при рассмотрении правомерности расторжения договора аренды по причине регулярной неуплаты.

Каково же было удивление владельца, когда Верховный Суд в своём решении от 29.02.12 (ном. акт. VIII ZR 155/11) указал на то, что арендатор необязан осуществлять точные замерения тех или иных т.н. «постоянно повторяющихся недоставтков» объекта, к которым относятся напр. грязь, шум, запахи ресторанов, гаражей, спонтанных стоянок и т.д. предоставленного в аренду владельцем. Более того, необязательным является обоснование жильца, на какой рассчётной основе производится уменьшение арендной платы и что именно является «источником постоянно повторяющихся недоставтков».

Достаточно лишь указание на «недостаток» и бездействие владельца по его устранению (что может удовлетворять иребованиям § 536 BGB).

Все эти действия обязательны лишь в обратной ситуации, т.е. когда владелец указывает своему жильцу на нарушения с его стороны (напр. регулярный шум, несоответствующий порядку проживания).

Только расторжение договора аренды владельцем по причинам подобных нарушений требуют наличия «доказательной базы», предоставляемой владельцем в виде напр. потоколов.

Иными словами: это владелец «тур-квартир» может и должен был предоставлять такие протоколы шумового обременения своим «вчера уехавшим» краткосрочным арендаторам при желании «досрочно расторгнуть» договор о 3-6 дневной аренде. Но насколько это реально и в его интересах - теперь может себе предоставить владелец-сосед, жилец которого, оказывается, никому ничего доказывать не должен.

Вывод:
— кому, как и чем подкреплённые доказательства можно и нужно предоставлять,
— от кого, что и в какие сроки требовать,
— в каких ситуациях и при каких обстоятельствах,
— со ссылками на какие прецеденты судебной практики и т.д.,

всё это лучше предоставить решать профессионалу права, сопровождающему Ваш объект недвижимости, находящийся в аренде и касса которого должна «шуметь и звенеть» постоянно.

Шум заказывали ...?
_________________________________________________________________
V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.    

О правах, обязанностях, возможностях, действиях или бездействиях управляющего совместной собственностью многоквартирного объекта недвижимости говорит не только закон, но и бесчисленное количество судебных решений прецедентной практики.

Именно такие решения всегда следует учитывать как управляющим, так и собственникам жилья, поскольку несколько параграфов самого закона (WEG) никогда не смогут охватить всех жизненных ситуаций, обстоятельств, индивидуальных и конкретных случаев или всевозможных особенностей каждого конкретного объекта.

Вот и темой сегодняшней публикации, в данном случае, станут конкретные события, которые рассмотрела судебная инстанция относительно управляющего. Предметом разбирательства стал случай, находящийся на пересечении прав и обязанностей управляющего, которые казалось бы полностью урегулированы законом, с личностными правами жильца и собственника, позволяющие ограничить вторжение в его личную жизнь.

На собрании собственников стоял вопрос о допустимости нагрузки на балконы и террасы объекта с привлечением профессионалов статики и строительного дела и разумеется с согласия всего собрания. Управляющий, в рамках обсуждения вопроса на собрании, предложил для «широкой публики» собрания фотографии балконной террасы, разумеется обеспечив каждого возможностью рассматривать все подробности изображения для принятия тех или иных решений собрания.

Собственник объекта, часть которого стала предметом фотографирования без согласия собственника, выразил своё несогласие не только с действиями управляющего, который сделал фото, но и с «общественным просмотром», использованием в качестве примера или темы обсуждения. Всё это разумеется в рамках иска, после неудавшихся попыток «по нормальному» объяснить управляющему, чо он «выходит за рамки свей компетенции» и своими действиями вторгается в личностные права тех, кто доверил ему всего лишь управлять объектом.

Земельный Суд Кёльна (ном. акт. 29S 67/08 подтвердил большую часть этих требований, определив, что деятельность управляющего должна осуществляться со строгим учётом прав третьих и особенно владельцев доверенного в управление объекта. Особое внимание должен проявлять управляющий к частной сфере владельцев объекта и не нарушать относящиеся к ней права доверителя.

К таким права относятся и подлежать особенному учёту при любых действиях управляющего права на неприкосновенность частной сферы собственника. В данном случае они были явно нарушены, на основе чего суд постановил изъять все существующие «в обороте» фото, их копии, негативы и т.д.

В завершении следует уточнить, что возможно причиной такой безоговорочной поддержки судом прав собственника стал тот факт, что терраса на фото относилась к той части объекта, в которой была расположена действующая сауна и запечатлена она была именно в момент её «действия».

Демострационное фотографирование чужой собственности даже в рамках «услужливого управления» в таком случае и даже при наличии правовых отношений между управляющим и собственником, считается скорее темой для предварительного обсуждения, чем темой «активных действий».

Показательным в этой связи является целая серия судебных решений многолетней давности, относящихся к фото-видео активности в рамках т.н. гугл-стрит-вью. Ведь в тех случаях съёмка загорающих на своих балконах граждан велась вообще каким-то третьим, не имеющим к объектам и их полуголым владельцам в момент «съёмок» вообще никакого отношения и даже не состоящим с ними ни в каких правовых отношениях.

Вывод: хоть в профиль, хоть в фас — спросите у нас.
_______________________________________________________________________________
V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.