Начнем с одного вопроса. Можно ли оформить договор ипотеки объекта недвижимости, если между сторонами заключен предварительный договор ? В некоторых случаях мои коллеги положительно отвечают на этот вопрос и в качестве мотивации своей точки зрения приводят следующие аргументы. [spoiler]
Стороны заключили предварительный договор, согласно которому установили взаимные обязательства по продаже объекта недвижимости в будущем. Определив дату заключения договора купли – продажи или другого вида договора, стороны приступили к оформление соответствующих документов, необходимых для надлежащего оформления сделки.
Согласно ч. 2 ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» предметом ипотеки может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем. Исходя из этой нормы Закона об ипотеке делается вывод о том, что сторона, которая в дальнейшем выступит в качестве покупателя объекта недвижимости, согласно условий, прописанных в предварительном договоре, может быть ипотекодателем. Аргументация такая:
есть договор, согласно которому подтверждается факт приобретения недвижимого имущества в будущем;
есть норма Закона, которая допускает оформление в ипотеку недвижимого имущества, право собственности, на которое возникнет в будущем.
Не исключается тот вариант, что юристы могут и не ошибаться, но у них есть желание натянуть на уши некую схему. Обычно, для обоснования своей позиции, мои коллеги часто обращаются к судебной практике. Но, в данном случае в этом необходимости нет, так как нормы Гражданского кодекса Украины (ГКУ) и нормы Закона Украины «Об ипотеке» достаточно четко определяют правовое наполнение ситуации.
Согласно ст. 635 Гражданского кодекса Украины предварительным, является договор, стороны которого обязываются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предыдущим договором. Как видим из самого определения предварительного договора, последний не может содержать условий перехода права собственности на имущество. Подтверждает это еще один пункт этой2 статьи ГКУ. Согласно п. 3 ст. 635 ГКУ обязательство, установлено предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока (в срок), установленного предыдущим договором, или если ни одна из сторон не направит второй стороне предложение о его заключении.
Таким образом, предварительный договор не содержит и не может содержать условия, согласно которому переходит право собственности на имущество. Предварительный договор содержит лишь одно обязательство – заключить основной договор.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что предварительный договор не подтверждает право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество, которое станет его собственностью в будущем.
Для того что бы полностью убедиться в правильности этого утверждения обратим внимание на смысловые составляющие нормы ст. 5 Закона об ипотеке. Имущество, на момент оформления договора ипотеки должно быть уже приобретено. Закон допускает применение такого отлагательного условия, как оформление права собственности на него в будущем. Понятно о каком оформлении идет речь – регистрация в БТИ для недвижимости, оформления государственного акта на право собственности на землю или отметка о регистрации права собственности для земельного участка.
Кроме этого, не всегда обращается внимание еще на один момент. Закон об ипотеке допускает одновременное оформление договора приобретения объекта недвижимого имущества и договора ипотеки, предметом которого будет это же объект недвижимого имущества только при условии, если ипотекой обеспечивается обязательства по кредиту для приобретения недвижимого имущества, которое передается в ипотеку. Это статья 18 Закона об ипотеке.
Все вышеизложенное может вызвать спор или дискуссию, но есть сложившаяся практика оформления сделок.
Продолжая рассматривать правовые позиции Пленума ВССУ, которые изложены в Постановлении № 5 от 30.03.2012 года, необходимо обратить внимание на отдельные вопросы, связанные с правоотношениями между кредиторами, должниками и поручителями. Наверное, это впервые высшей судебной инстанцией признано различие между поручителями и имущественными поручителями. [spoiler] О таком понятии как «имущественный поручитель» упоминается в Гражданском кодексе и в Законах Украины «О залоге» и «Об ипотеке». Тем не менее, четкого определения не дано, как и не определено отличие в части ответственности перед кредитором. Но, исходя из анализа двух вышеуказанных Законов, Пленум делает вывод, что ответственность имущественного поручителя перед кредитором за выполнение должником обязательств существенно отличается. Это исходит из норм Законов о залоге и ипотеке.
Согласно нормам этих законов залогодатель или ипотекодатель отвечает перед кредитором только в размере стоимости предмета обеспечения. Таким образом, о солидарной ответственности, по мнению Пленума, речь идти не может. Тем не менее, суды не всегда обращают внимание на следующее. Согласно ст. 628 Гражданского кодекса Украины стороны имеют право заключить договор, содержащий элементы разных договоров. В банковской практике применятся заключение договора залоги или ипотеки, который содержит элементы договора поручительства. Таким образом, в данной ситуации, привлечение имущественного поручителя в качестве солидарного ответчика вполне оправдано и не противоречит закону.
И заканчивая тему поручительства, рассматриваемую Пленумом, заметим, что согласно изложенным правовым позициям, срок предъявления требования к поручителю начинает свой отсчет с момента невыполнения основного обязательства в целом или возникновения права у кредитора требовать досрочно выполнения обязательства в целом.
Відповідно до п. 3.3. Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджено Наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 N 296/5 вірність копії документа, виданого фізичною особою, засвідчується у тих випадках, коли справжність підпису фізичної особи на оригіналі цього документа засвідчена нотаріусом або посадовою особою відповідного органу місцевого самоврядування або за місцем роботи, навчання, проживання чи лікування фізичної особи.
Цей пункт, як і свій час п. 2.2. глави 2 цього Положення може також стати проблемним для вирішення окремих питань. Зокрема, мова іде про посвідчення копій Статутів товариств, учасниками яких є виключно фізичні особи. [spoiler] Вимоги до оформлення установчих документів та змін до них встановлені Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців». До внесення змін в цей Закон нормами статті 8 було передбачено, що Статут товариства учасниками якого є фізичні особи або хоча б одна фізична особа підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Однак 07.06.2011 року набрали чинності зміни до цього Закону, які внесені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення процедури започаткування підприємництва». Зокрема з цієї дати норма щодо обов’язкового нотаріального посвідчення Статуту товариства у якому учасником або учасниками є фізичні особи виключена.
Таким чином, реєстратори не вимагають нотаріального посвідчення підписів учасників на статутах товариств або на змінах до статуту.
В той же час, окремі нотаріуси розцінюють статут не як установчий документ юридичної особи, а як документ, який виданий фізичними особами. З однієї сторони логіка в цьому є. Однак, незрозуміло чому нотаріуси не беруть до уваги, що відповідно до п. 2. Ст.. 87 Цивільного кодексу України Статут є Установчим документом товариства.
В будь якому випадку проблема уже що називається «вистрілює». Зокрема це уже проявляється при відкритті банками рахунків. Для відкриття рахунку необхідно подати нотаріально засвідчену копію статуту. А якщо учасники є фізичні особи і статут оформлявся з урахуванням зміненої норми ст.. 8 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців», то виникає проблема.
Можливо Міністерство юстиції дасть своє бачення цього питання. Адже по п. 2.2. гл. 2 Мінюст уже пояснював як його потрібно розуміти.
По договору поручительства поручитель поручается перед кредитором за выполнение обязательств должником. Поручитель может поручаться как за выполнение обязательств должника в полном объеме, так и частично. Ответственность поручителя наступает при невыполнении обязательства должником. Кредитор имеет право предъявить претензии по выполнению обязательств, как должнику, так и поручителю или всем одновременно. При этом право выбора по предъявлению претензий принадлежит кредитору.
Поручитель обязан выполнить требование кредитора независимо от того какие действия предпринимает должник не выполнивший обязательства. После выполнения обязательств перед кредитором в объеме, предусмотренном договором поручительства, поручитель имеет право предъявить требования к должнику в суме или объеме выполненных обязательств. [spoiler] Бытует мнение, что:
Поручитель имеет право требовать освободить его от обязанностей перед кредитором, в связи с изменением в отношениях с должником. Очень часто это встречается в тех случаях, когда поручителем по кредиту выступил один из супругов. Порвав семейные узы до момента погашения кредита, жена или муж, выступившие поручителем, требуют досрочно расторгнуть договор поручительства.
Поручитель, выполнивший обязательство перед кредитором, предъявляет претензии не только должнику, но и к другим поручителям.
И первое, и второе не имеет под собой правовой основы.
В первом случае. Основания приостановления поручительства определены ст. 559 Гражданского кодекса Украины.
Порука припиняється з припиненням забезпеченого нею зобов'язання, а також у разі зміни зобов'язання без згоди поручителя, внаслідок чого збільшується обсяг його відповідальності.
Порука припиняється, якщо після настання строку виконання зобов'язання кредитор відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником або поручителем.
Порука припиняється у разі переведення боргу на іншу особу, якщо поручитель не поручився за нового боржника.
Порука припиняється після закінчення строку, встановленого в договорі поруки. У разі, якщо такий строк не встановлено, порука припиняється, якщо кредитор протягом шести місяців від дня настання строку виконання основного зобов'язання не пред'явить вимоги до поручителя. Якщо строк основного зобов'язання не встановлений або встановлений моментом пред'явлення вимоги, порука припиняється, якщо кредитор не пред'явить позову до поручителя протягом одного року від дня укладення договору поруки.
Еще одним случаем, когда, поручительство может быть приостановлено, есть тот, когда договор поручительства признается судом недействительным.
Как видно из вышеуказанной нормы, расторжение брака не является основанием для освобождения поручителя от его обязательств перед кредитором, в случае если основное обязательство будет не выполнено.
Во втором случае. Поручительство приостанавливается после выполнения основного обязательства. Таким образом, выполнение основного обязательства поручителем освобождает других поручителей от ответственности перед кредитором. Это означает, что единственным обязанным перед поручителем лицом есть только должник.
Необходимо помнить, что, поручитель может отказать кредитору в удовлетворении его претензий если:
До момента предъявления требований кредитор и должник по общему согласию увеличили объем основного обязательства без согласия поручителя.
От момента, когда претензия поручителю могла быть предъявлена, прошло полгода, если другой срок не установлен договором поручительства.
Доверенность как документ оформляется в тех случаях, когда лицо передает полномочия по реализации части принадлежащих ему прав и по выполнению определенных обязательств. Таким образом, речь идет о представительстве. Правоотношения, урегулированные доверенностью, не имеют ничего общего с переходом права собственности на имущество или имущественные права.
Таким образом, продать автомобиль по доверенности никак нельзя. Это исходит также из текста самой доверенности. Выдав доверенность другому лицу, и получив от него сумму денег, и та и другая сторона наряжают себя на определенные риски. [spoiler] Первое на что уже обращалось внимание, что право собственности на авто не переходит к другому лицу, даже в том случае, что между доверителем и поверенным произведены полные расчеты за фактически непроданный автомобиль. Поэтому собственник не освобождается от ответственности перед третьими лицами по возмещению вреда нанесенного объектом повышенной опасности, которым есть автомобиль.
Риски есть также и у доверенного лица. Уплатив сумму денег за якобы приобретение автомобиля, доверенное лицо не получает на него право собственности. Теперь обратим внимание на такой момент. Согласно ст. 248 Гражданского кодекса Украины
Представництво за довіреністю припиняється у разі:
закінчення строку довіреності;
скасування довіреності особою, яка її видала;
відмови представника від вчинення дій, що були визначені довіреністю;
припинення юридичної особи, яка видала довіреність;
припинення юридичної особи, якій видана довіреність;
смерті особи, яка видала довіреність, оголошення її померлою, визнання її недієздатною або безвісно відсутньою, обмеження її цивільної дієздатності.
смерті особи, якій видана довіреність, оголошення її померлою, визнання її недієздатною або безвісно відсутньою, обмеження її цивільної дієздатності.
Т.е. согласно этой норме, доверитель имеет право в любой момент отменить доверенность. Но, обратим особое внимание на подпункты 6 и 7. На практике случается так, что наследники умершего доверителя не согласны переоформить доверенность в связи с чем может возникнуть спор. Но, сложнее с п. 7. Наследники умершего доверенного лица вообще не имеют права даже требовать оформления доверенности на автомобиль, так как он не является наследственным имуществом.
Поэтому, лучше всего не оформлять доверенность, а оформить сделку по купле – продаже. Да, это расходы, но и безопасность. Если же оформили доверенность, то подтвердите получение денег письменной распиской. После этого не затягивайте с продажей авто на любого члена своей семьи так как самому себе по доверенности автомобиль, а равно как и другое имущество продать или подарить Вам не удастся.
Залог является одним из видов обеспечения выполнения обязательств. Правоотношения, связанные с залогом регулируются Гражданским кодексом Украины и специальным Законом Украины «О залоге».
Согласно ст. 572 ГКУ в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обязательств, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет залогового имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если другое не установлено законом (право залога). [spoiler] Статьёй 576 ГКУ установлено, что предметом залога может быть любое имущество (в частности вещь, ценные бумаги, имущественные права), что может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть взыскание обращения.
Подобная норма содержится и в статье 4 Закона Украины «О залоге» (в дальнейшем Закон). Как видим из вышеуказанных норм, гражданское законодательство не ограничивает в выборе предмета залога, как залогодателя, так и залогодержателя, он же кредитор. Главное чтобы соблюдались следующие условия:
Предмет залога должен быть собственностью залогодателя.
Предмет залога может быть отчужден залогодателем.
На предмет залога можно обратить взыскание.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что предметом залога не может быть имущество или имущественные права, которые исключены из гражданского оборота. К таким предметам Закон относит, например, культурные ценности. Тем не менее, обратим внимание на отдельные вопросы, связанные с передачей в залог таких предметов как товары в обороте, право на выручку и корпоративные права. Оформление в залог вышеуказанного имущества и имущественных прав не составляет труда, хотя имеет свои особенности. Но, в дальнейшем, если залог оформляется в обеспечение выполнения обязательств по кредитному договору, у банка возникает проблема с учетом стоимости предмета залога при расчете резервов. Также есть трудности и особенности по взысканию товаров в обороте или корпоративных прав. Залог товаров в обороте.
Согласно ст. 40 Закона Украины «О залоге» предметом залога товаров в обороте или в переработке могут быть сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция и тому подобное.
При залоге товаров в обороте или в переработке реализованные залогодателем товары исключаются из залоговой массы с момента их передачи приобретателю или транспортной организации для отправки приобретателю или передаче на почту для пересылки приобретателю. При этом, приобретенные залогодателем товары, предусмотренные в договоре залога, становятся предметом залога с момента возникновения на них права собственности.
Из этой нормы следует, что залогодатель имеет право беспрепятственно отчуждать предметы залога, но обязан постоянно поддерживать наличие товарных остатков на определенную в договоре залога сумму. Также, очень важным моментом есть то, что ассортимент товара должен соответствовать описи предмета залога, указанной в договоре залога.
Оформление договора залога товаров в обороте осуществляется после установление права собственности у залогодателя на эти товары. Подтверждением права собственности на товары в обороте может быть заключённые договора, по которым осуществлена передача товара в собственность залогодателя. Документальным подтверждением факта передачи товаров есть первичная бухгалтерская документация. Важно понимать два момента:
По общему правилу, установленному ст. 334 ГКУ, право собственности на имущество переходит с момента его передачи, если другое не установлено договором или законом. В договоре на приобретение товаров оговорка о переходе права собственности должна свидетельствовать о том, что залогодатель является безусловным собственником. Если в договоре содержится что либо подобное тому, что товар может быть возвращен или право собственности переходит под каким то условием, есть необходимость проверить наличие или отсутствие такого условия.
Например. Договором определено, что право собственности на товар переходит после полной его оплаты залогодателем. В этом случае необходимо проверить факт оплаты товара. Также в договоре могут содержаться и другие оговорки относительно перехода права собственности.
Недостаточно подтверждения того факта, что товар был принят залогодателем. Последний может предоставить документы, которые свидетельствуют о приеме товара. Тем не менее, не исключен факт того, что товар может быть до этого времени уже продан или передан другому лицу, а также использован в производственной деятельности залогодателя. В этом случае немаловажным есть такой документ как бухгалтерская справка о наличии товара на складе залогодателя или справка о том, что товар учитывается в балансе залогодателя.
Если документальное оформление у залогодателя в порядке, необходимо на моменте заключения договора залога нивелировать риски, которые могут возникнуть в момент обращения взыскания (если такой наступит). Немаловажным действием есть идентификация товаров, предоставляемых в залог. Если в отношении других видов залога можно говорить о точной идентификации или индивидуализации, то в отношении товаров решение этого вопроса есть проблематичным.
Согласно ст. 41 Закона Украины «О залоге» товары в обороте или в переработке должны быть индивидуализированы путем указания нахождения товаров. Поэтому к общему перечню документов, которые касаются товаров должны быть добавлены еще и документы, свидетельствующие о правомерности пользования залогодателем помещением, в к тором находятся товары. Это не обязательно должна быть аренда или собственность. Не исключен вариант того, что товар находится на ответственном хранении у другого лица. Таким образом, договор хранения есть тем документом, который подтверждает правомерность нахождения предмета будущего залога в конкретном месте.
Очень важным моментом есть срок договора хранения или договора аренды (субаренды). По окончанию срока хранения или аренды товар может переехать в другое место, что уже не даст возможность его индивидуализировать надлежащим образом. В этом случае важна работа юриста с документами и работа ответственных за проверку залога лиц. Обязать залогодателя продлить договор хранения или договор временного пользования помещением не всегда представляется возможным. Поэтому периодическая проверка не только наличия товара, но и документов является необходимым.
После того, как в странах, бывших республиках СССР официально разрешили предпринимательскую деятельность, начался бум по созданию частных фирм. В первые постперестроечные годы просматривалась тенденция в определении названий компаний. Чуть ли не каждом шагу встречались Гермесы и Меркурии, но чаще всего предпочтение отдавалось иностранным названиям. Все магазины стали шопами, полуподвальные помещения офисами, а сами фирмы нарекали Трейдинг Консалтинг, Сервис , Комьюникейшн и т.п. с советующими приставками позволяющими хоть как – то их идентифицировать.
В пределах Украины или даже одного города можно было встретить несколько фирм с одним и тем же названием. Понятно, что это вызывало неудобства. В середине 90 – х каждому субъекту предпринимательской деятельности к коим относилась и фирма, начали присваивать идентификационные коды. Был введен в действие Единый государственный реестр предприятий, организаций и учреждений (ЕГРПОУ). Тем не менее, это не остановило процесс. [spoiler] Фирмы как называли одинаково, так и продолжали это делать. В 2004 году вступил в силу Закон Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц – предпринимателей» Согласно этому Закону перед регистрацией юридического лица необходимо было зарезервировать для него название. Суть этого процесса заключалась в том, чтобы не допустить создания фирм с одинаковыми названиями. Вмешавшись, государство остановило этот процесс, но существовала другая проблема – использование в названиях букв латинского алфавита.
На первый взгляд ничего особенного, после активной информационной атаки со стороны Запада английский язык, который применяет латинский алфавит, стал чуть ли вторым языком общения. Тем не менее, названия фирмы с применением латиницы и деловая переписка как то не совсем сочетались.
05.03.2012 года Министерство юстиции Украины издало Приказ N 368/5, которым установило требования к написанию наименования юридического лица или его обособленного подразделения.
Согласно этому Приказу при написании наименования юридического лица используются буквы украинского алфавита - для написания наименования украинским языком и буквы латинского алфавита - при написании наименования английским языком.
Обратим внимание на то, что при написании названия в учредительных документах и при заполнении регистрационной карточки должны использоваться только большие буквы независимо от применения алфавита.
После указания организационно – правовой формы название юридического лица берется в кавычки.
Теперь что касается требований к самому названию.
Наименование юридического лица должно содержать информацию о ее организационно-правовой форме (кроме органов государственной власти, органов местного самоуправления, органов власти Автономной Республики Крым, государственных, коммунальных организаций, заведений, учреждений) и название.
Т.е. полное наименование юридического лица состоит из организационно правовой формы и названия. Например, Общество с ограниченной ответственностью «РЕКОРД». Где – Общество с ограниченной ответственностью это организационно – правовая форма, а «РЕКОРД» название.
Название юридического лица может состоять из имени собственного юридического лица, а также содержать информацию относительно цели деятельности, вида, способа образования, зависимости юридического лица и других сведений согласно требованиям к наименованию отдельных организационно-правовых форм юридических лиц, установленных Гражданским кодексом Украины, Хозяйственным кодексом Украины и законами Украины.
Например. Торгово – промышленная фирма РЕКОРД.
Название юридического лица не может содержать ссылки на организационно-правовую форму.
Т.е. Нельзя писать Общество с ограниченной ответственностью «ООО РЕКОРД».
Юридическое лицо может иметь, кроме полного наименования, сокращенное наименование.
При этом, сокращать можно только в части организационно – правовой формы. Например, Общество с ограниченной ответственностью «РЕКОРД», сокращенное – ООО «РЕКОРД».
Наименование юридического лица не может быть тождественным наименованию другого юридического лица.
Тут комментарии излишни.
Наименование юридического лица излагается государственным языком и дополнительно английским языком (при наличии).
Правда непонятно, можно ли все - таки использовать украинскую транслитерацию.
В наименовании юридических лиц запрещается использование:
Полных или сокращенных наименований органов государственной власти или органов местного самоуправления, или производных от этих наименований, или исторических государственных наименований, перечень которых устанавливается Кабинетом Министров Украины - в наименованиях юридических лиц частного права.
Терминов, аббревиатур, производных терминов, запрещение использования которых предусмотрено законами Украины.
Учитывая:
ограниченное количество букв в алфавите,
невозможность использования латинских букв в названии,
ограничение в использовании исторических, государственных и т.п. названий,
Конституционный суд своим решением от 13.03.2012 г. признал неконституционной норму ч. 4 ст. 3 Закона №800-VI «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства».
Этот Закон был принят в конце 2008 года в связи с тем, что строительная отрасль страны начала страдать от финансово – экономического кризиса. Большинство строек остановилось, и возникла проблема, как у строителей, так и доверителей физических лиц, которые предоставили свои кровные в надежде получить квартиру в новом доме. Надежда рухнула в одночасье. Стройки остановились, граждане начали массово требовать возврата денег. С одной стороны застройщики не выполняли своих обязательств, с другой стороны массовый отток денег еще более усугублял проблему. Ведь застройщики все доверенные им деньги уже потратили, и для возврата необходимо было либо срочно продавать незавершенку или искать дополнительные источники денег. [spoiler] В ситуации 2009 года ни один банк не рисковал давать кредит проблемному застройщику, да и сам застройщик не смог бы выполнить требования банка по обеспечению кредита. Но, для отдельных граждан негатив ситуации усугублялся еще и тем, что деньги, вложенные в строительство, были заимствованы у банка.
Большинство кредитов стали проблемные. В ситуацию вмешалось государство, приняв вышеуказанный Закон. Согласно ч. 4 ст. 3 этого Закона:
Забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення коштів, внесених фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, здійснюється після наступної реалізації такого об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Нарахування та виплата забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення коштів, передбачених статтею 625 Цивільного кодексу України, на строк дії цієї статті не здійснюється.
Но, справедливости ради надо сказать, что суды не всегда обращали внимание на эту норму и принимали решения о расторжении договоров и возврате денег. В этом плане необходимо обратить внимание на еще одно обстоятельство. Ответчиками по таким искам были и есть на сегодняшний день банки. Ответ на вопрос как банки оказались должниками, если деньги получил застройщик, содержится в ч. 3 ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». Вот эта норма
Інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються виключно законами.
Привлекая деньги в строительство через фонды финансирования строительства, застройщики создавали такие фонды с банками, в которых банк, как финансовая структура, выступал управителем фонда.
Таким образом, банки активы, которых и так уменьшились за счет падения цен на недвижимость и за счет увеличения процента проблемной задолженности в общем кредитном портфеле, вынуждены были еще и принять финансовую ответственность за застройщиков. При этом, истцами были как те граждане, которые кредитные деньги вносили в фонды так и те, которые вносили в фонды свои личные сбережения.
С первыми, которые вносили кредитные деньги, было проще, так как согласно ст. 50 Закона Украины «О финансово – кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»
Довіритель ФФБ, який отримав кредит для участі у ФФБ та забезпечив виконання своїх зобов’язань за договором про іпотечний кредит іпотекою, до моменту повного виконання зобов’язань за договором про іпотечний кредит не має права змінити об’єкт інвестування, уступити право вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам, частково отримати кошти з ФФБ або відмовитися від участі у ФФБ.
Со вторыми, которые доверили свои кровные, у банка и у застройщика не было механизмов противостояния.
В этой ситуации вся надежда была на юристов, которые обжаловали решения судов, ссылаясь на ч. 4 ст. 3 Закона №800-VI «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства». В соответствии с этой статьей запрещается расторжение любых договоров, в результате которых застройщики должны передать инвесторам законченное строительством жилье, если это жилье уже оплачено, то есть инвестор внес за него 100% стоимости.
Это позволяло хоть как – то давать небольшое количество времени на финансовое восстановление застройщика или на возобновление стройки, но уже другим застройщиком.
Но, никто не хотел ждать. В итоге появилось решение Конституционного суда согласно которому не только норма о запрете расторжения договора не имеет обратного действия во времени, но запрет установленные этой нормой Конституционный суд признал неконституционным.
Теперь у доверителей, оплативших полностью строительство будущего жилья, есть все основания расторгать договоры с застройщиками.
