Юридические компании

Авторизация

Логин:
Пароль:
  
Регистрация
Забыли свой пароль?

Консультация
юриста on-line

Вопрос юристу на "Status-Quo"


поиск юриста

Юристы и адвокаты

Живая лента

Юрченко Юрий Иванович -> Всем, Юристы по хозяйственному законодательству и арбитражу, Закрытый клуб юристов "Status-Quo"и еще 3 получателя
17.02.2021 17:16
Каких изменений ждать в банковской сфере в 2021 году
Банковский и финансовый сектора встретили Новый год с большими надеждами и надеждами. Банковский сектор остается одним из немногих секторов экономики, который продолжает генерировать доходы, большинство банков остаются прибыльными по результатам 2020 года.

В то же время снижение процентных ставок и отсутствие новых ниш для развития привели к увеличению конкуренции и необходимости соревноваться за ограниченный рынок на банковском рынке. Вызовы, вызванные неопределенностью с пандемией, непредсказуемыми последствиями для бизнес-моделей банков и их клиентов, новым регулятором для небанковского финансового сектора и проволочками в сотрудничестве с МВФ и другими международными финансовыми институтами — это только несколько основных вопросов, от которых будет зависеть развитие банковского сектора в 2021 г.

Что именно будет определять изменения в банковской сфере в этом году — несколько основных тенденций кратко изложены в этой статье.

Низкие ставки:может ли быть еще ниже?

Целенаправленная политика Национального банка Украины на понижение учетной ставки и относительная доступность рефинансирования для банков превратились в устойчивый тренд, который будет продолжаться в 2021 г. Процентные ставки по кредитам и депозитам во всех украинских банках постепенного снижались в течение прошлого года и достигли уровня однознакових сту гривны (рекорд для Украины!), а размещение валюты в некоторых банках достигло даже отрицательного уровня — банкам надо доплачивать за хранение валюты на счетах.

Предпосылками этого тренда стали успехи в реформировании банковской системы после кризиса 2014-2015 гг., что имели следствием создание устойчивой и относительно хорошо капитализированной банковской системы с новыми подходами к оценке рисков, обновленными правилами финансового мониторинга и жесткими требованиями по комплаєнсу. При условии сохранения и развития этих предпосылок можно ожидать, что процентные ставки на депозиты и кредиты украинских банков и в дальнейшем продолжат постепенно снижаться. Среди угроз и вызовов для ставок развитию этого тренда — значительные риски для банков при восстановлении кредитования, обострения пандемии и ее экономические последствия для клиентов банков, увеличение конкуренции за качественных клиентов и ограниченность рынка, конкуренция за инвестиции с государственным долгом и, вероятно, муниципальными облигациями.

К сожалению, риски для возобновления кредитования корпоративного бизнеса остаются существенными, лишь несколько секторов остаются в этом плане прибыльными и прогнозируемыми. В частности, в значительном усовершенствовании нуждаются в процедуре обращения взыскания на объекты обеспечения, включая предметы ипотеки жилой и нежилой недвижимости, залог оборудования и другого имущества, зерна на элеваторах, товаров в обороте и другие инструменты обеспечения. Поскольку риски потери имущества, которое служит обеспечением, остаются высокими из-за несовершенств с обращением взыскания и затягиванием его процесса с использованием различных техник в судах и других государственных органах, для банков риски предоставления кредитов для значительного количества заемщиков остаются неприемлемо высокими.

Учитывая конкурентную среду и устойчивый тренд к снижению процентных ставок, стоит ожидать активизацию усилий банковского сообщества по устранению преград и проблемных моментов с качеством кредитных портфелей. Прежде всего, как банки, так и НБУ будут инициировать и поддерживать продолжение реформ судебной системы и системы исполнительной службы с целью обеспечения надлежащего уровня исполнения судебных решений по кредитным делам.

Во-вторых, НБУ будет продолжать постепенные шаги по совершенствованию системы оценки рисков с целью снижения и оптимизации требований к резервированию по кредитным портфелям для банков для активизации кредитования корпоративного сектора и осуществления инвестиционных проектов. Проектное финансирование может заработать не только на проектах возобновляемой энергетики (которые были приостановлены в прошлом году по известным причинам), но и во многих других проектах в Украине.

В-третьих, программы развития рынка ипотеки, поддержка со стороны государства программ кредитования бизнеса и другие публичные инициативы будут стимулировать банки к развитию новых продуктов в этих сферах.

В-четвертых, конкуренция на банковском рынке создаст предпосылки для дальнейшей консолидации в секторе. Количество банков, скорее всего, будет уменьшаться, но вероятно, не путем их вывода с рынка, а путем присоединения или слияния. Значительное количество малых банков не могут найти ниши и определиться с бизнес-моделями для устойчивого развития, поэтому следует ожидать дальнейшее упрощение процесса консолидации банков путем как корпоративных реорганизаций, так и продажи бизнесов и кредитных портфелей.

Crowding out-выдавливание ликвидности

Последние 3 года Министерство финансов использовало для системной реализации плана замены валютных обязательств Украины на гривневые и в целом для более эффективного управления государственным долгом. Рынок внутреннего государственного долга (прежде всего, ОВГЗ, как гривневые, так и валютные) стал самым привлекательным объектом инвестирования не только для иностранных инвесторов, но и для украинских банков и в меньшей степени индивидуальных инвесторов. Безусловным преимуществом таких инвестиций для банков является фактически самый низкий из возможных в Украине риск, а также возможность получить рефинансирование НБУ под залог ОВГЗ.

Поскольку процентные ставки доходности по государственным облигациям оставались высокими, а риски низкими, большинство банков разместили значительную часть своей ликвидности в этих инструментах. По оценке НБУ, объем ОВГЗ в кредитных портфелях банков уже почти достиг уровня 30% от общих активов, и его увеличение выше этого показателя будет представлять опасность. Такая фокусировка на инструментах государственного долга фактически означает, что украинские банки меньше фокусируются на проектах кредитования реального сектора и развития новых продуктов для клиентов.

Вероятным следствием такого вытеснения ликвидности из банковской системы в пользу государственного долга должно стать более жесткое регулирование инвестиций банков в ОВГЗ и другие инструменты государственного и муниципального долга. Вопрос будет оставаться на повестке дня регулятора и может получить политический характер, особенно, если МВФ включит этот вопрос как одну из предпосылок для продолжения финансирования.

Корпоративное управление и комплаенс

Ужесточение требований к корпоративному управлению и новая архитектура комплаенсу — фундаментальные изменения, произошедшие в украинских банках за последние несколько лет. Формально банки и их акционеры уже выполняют требования по формированию органов управления, их подчинению и взаимодействию. Однако эффективность корпоративного управления еще остается на низком уровне — косвенным признаком этого является отсутствие скандальных и известных кейсов , связанных с выявленными практиками злоупотреблений должностными лицами или неисполнением бизнес-планов менеджментом банков.

Показательна ситуация в банках с участием государственного капитала — качество корпоративного управления у них всегда было на низком уровне, о чем свидетельствует объем неработающих кредитов : более половины кредитных портфелей этих банков остаются неработающими. В 2021 г. стоит ожидать дальнейших шагов по совершенствованию корпоративного управления и, возможно, громких кейсов, связанных с нарушениями правил корпоративного управления.

Комплаенс остается важной темой, особенно учитывая его подчинение наблюдательному совету в банках. Банки формально выполняют требования по комплаенсу, но вопросы эффективности остаются открытыми. Вероятно, в 2021 г. появятся первые громкие кейсы комплаенса. Как инструмент контроля за соблюдением требований законодательства, по форме комплаенс уже работает в украинских банках, но еще не начал работать по своей сути.

Приватизация государственных банков: кто заберет «плохие» кредиты?

По состоянию на начало года госбанки доминируют в банковском секторе и владеют более 60% активов. Стратегия развития банков с участием государственного капитала предусматривает их постепенную приватизацию и вхождение сначала международных финансовых организаций в структуру акционеров, а затем и дальнейшую продажу акций частным инвесторам. В 2021 г. следует ожидать реализации первых соглашений с международными финансовыми организациями и подготовки дальнейших шагов по приватизации.

В то же время вопрос приватизации государственных банков тесно связан с решением проблемы неработающих кредитов, которые составляют почти половину объема их активов. Оценка активов этих банков будет влиять на цену, которую готовы предложить за их акции. Будет ли правительство готово к продаже акций государственных банков со значительным дисконтом от номинала — вопрос остается открытым.

После нескольких лет обсуждений механизмов продажи неработающих кредитов банками с государственным капиталом в 2020 г. наконец была принята процедура работы и утверждена методология оценки таких кредитных портфелей для продажи. Впрочем, реальные продажи кредитов и портфели неработающих кредитов в пользу иностранных инвесторов так и не начались . Вероятно, в этом году процедура продаж таких кредитов госбанками будет протестирована, и возможно, такие инвестиции станут привлекательными для иностранных инвесторов.

Финансовый мониторинг

Риск-ориентированный подход и новые критерии для финансового мониторинга были введены после вступления в силу новой редакции соответствующего закона в апреле 2020 г. Несмотря на положительный и долгожданный закон, практика его применения банками только нарабатывается. Вместо эффективной оценки рисков большинство банков взяли на вооружение инструмент избежания рисков (de-risking) и в подавляющем большинстве случаев просто отказываются обслуживать клиентов в ситуациях, которые невозможно подтвердить документами, что прописаны в нормативных документах регулятора. Целью закона и риск-ориентированного подхода было именно избежания таких ситуаций, но на практике именно добросовестные западные инвесторы и крупные международные компании со сложной структурой собственности и множественными акционерами подпали под вес финансового мониторинга. Есть большие надежды, что риск-ориентированный подход и новые критерии финансового мониторинга таки по-настоящему заработают в 2021 г.

Платежные услуги

12 ноября 2020 г. в Верховной Раде Украины был зарегистрирован проект закона «О платежных услугах». Его задачей должна была стать имплементация второй платежной директивы (PSD2) и Директивы об электронных деньгах. Он должен был создать новую архитектуру платежного рынка, в которой должны появиться небанковские платежные учреждения с возможностью доступа к данным клиентов любого банка по первому требованию клиентов, возможностью вести платежные счета и проводить расчеты без привлечения банков. Регулятору еще предстоит разработать новые правила после принятия закона о платежных услугах и решить множество технических вопросов и сложностей, и очевидны ожидаемые тектонические изменения платежной инфраструктуры, которые состоятся. Для банков принятие названного закона будет означать усиление конкуренции за комиссионные доходы, которые смогут получить не только банки, но и другие платежные учреждения.

Среди основных идей закона о платежных услугах — открытый банкинг (англ. open banking) и усиленная идентификация клиентов (англ. — strong customer identification). Эти идеи коснутся всех игроков банковского и финансового рынка, которые работают с удаленными каналами доступа к финансовым услугам, что особенно актуально в период пандемии. Для банков и других участников рынка это значительные инвестиции в новые технологии, а также в обучение персонала и клиентов. В то же время усиление безопасности при удаленной работе с клиентами — это защита от возможных мошеннических действий, а в наших условиях также еще одна возможность для регулятора внедрить новые правила работы на рынке.
Третьякова Татьяна Юрьевна -> Всем, Юристы по хозяйственному законодательству и арбитражу, Закрытый клуб юристов "Status-Quo"и еще 3 получателя
13.02.2020 17:05
Практика Верховного суда в кредитных и ипотечных спорах
Судебная реформа в Украине не останавливается ни на минуту и идет в знаменитом «турборежиме»: это и принят закон №1008, который сокращает количество судей Верховного суда, и законопроект №2314 (15.01.2020 г. законопроект был принят Верховной Радой Украины), который изменяет определение оснований для кассационного обжалования решения суда. Все эти изменения должны улучшить недавно сформированный Верховный Суд и сделать его работу более эффективной. Рассмотрим более подробно текущую деятельность Верховного Суда в контексте кредитных и ипотечных споров как одну из крупнейших категорий споров в Украине.

Нет подписи — нет договора

Согласно Постановлению Большой Палаты Верховного Суда от 03.07.2019 г. по делу №342/180/17 (№14‑131цс19), суд сформулировал такой вывод: «Большая Палата Верховного Суда считает, что Выдержка из Тарифов по обслуживанию кредитных карт «Универсальная», «Универсальная, 30 дней льготного периода» и Выдержка из Условий и правил предоставления банковских услуг в Приватбанке (ресурс: Архив Условий и правил предоставления банковских услуг размещены на сайте: privatbank.ua/terms/), которые содержатся в материалах дела, не признаются ответчицей и не содержат ее подписи, поэтому их нельзя расценивать как часть кредитного договора, заключенного между сторонами 18.02.2011 г. путем подписания заявления-анкеты. Следовательно, отсутствуют основания считать, что стороны оговорили в письменном виде цены договора, которая установлена в форме уплаты процентов за пользование кредитными средствами, а также ответственность в виде неустойки (пени, штрафов) за нарушение сроков исполнения договорных обязательств».

Учитывая описанную судебную практику, банковским учреждениям необходимо более тщательно относиться к вопросу надлежащего оформления документов, подтверждающих заключение сделки между сторонами. Вышеупомянутая позиция Верховного Суда не совсем коррелирует со стремлением нынешней власти создать «государство в смартфоне» и провести тотальную «диджитализацию», ведь современные технологии позволяют оформить кредитный продукт с помощью компьютера (смартфона) без обращения в банковское учреждение, что затрудняет подписание документов в бумажной форме.

Взыскание инфляционных расходов и 3% годовых

Верховный Суд пошел навстречу защите прав банковских и финансовых учреждений в части взимания платы за пользование денежными средствами по ст. 625 Гражданского кодекса Украины. Согласно Постановления от 08.11.2019 г. по делу №127/15672/16‑ц, суд отметил, что «неисполнение должником денежного обязательства является длящимся правонарушением, поэтому право на иск о взыскании денежных средств на основании ст. 625 ГК Украины возникает у кредитора с момента нарушения денежного обязательства до момента его устранения и ограничивается последними тремя годами, которые предшествовали подаче такого иска». Таким образом, Верховный Суд защитил права кредиторов, которые часто не получают удовлетворения своих требований, даже после завершения судебных процедур по взысканию основной суммы долга.

Банк имеет право самостоятельно обратить взыскание на предмет ипотеки путем его продажи третьему лицу, если это предусмотрели стороны в договоре.

Верховный Суд в своем Постановлении от 29.05.2019 г. по делу №310/11024/15‑ц отметил: «Обращение взыскания на предмет ипотеки путем установления в решении суда права ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, определенном ст. 38 Закона, возможно лишь при условии, что стороны договора ипотеки не предусмотрели этот способ удовлетворения требований ипотекодержателя в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя или в ипотечном предостережении, которое приравнивается к такому договору за юридическими последствиями. Если же стороны договора ипотеки предусмотрели такой способ удовлетворения требований ипотекодержателя в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя или в ипотечном оговорке, исковое требование об обращении взыскания на предмет ипотеки путем установления в решении суда права ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, определенном ст. 38 Закона, является ненадлежащим способом защиты».

Большая Палата Верховного Суда отступила от заключения Верховного Суда Украины, изложенного в постановлении от 05.04.2017 г. в деле №6‑3034цс16, согласно которому ипотекодержатель имеет возможность удовлетворить свои требования на основании решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки путем его продажи ипотекодержателем любому лицу-покупателю в соответствии со ст. 38 Закона, несмотря на то, что стороны в ипотечном оговорке согласовали как внесудебный способ удовлетворения требований ипотекодержателя его право от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном ст. 38 Закона.

Действие моратория продолжается

21.10.2019 г. в Украине начал действовать Кодекс процедур банкротства. Ровно через год (21.10.2020 г.) закончится действие Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте» №1304‑VII от 03.06.2014 г. До этой даты продолжает действовать соответствующий мораторий, о чем не забывает напоминать Верховный Суд.

В своем Постановлении от 10.04.2019 г. по делу №726/1538/16‑ц Верховный Суд отметил: «Мораторий является отсрочкой исполнения обязательства, а не освобождением от его выполнения. Следовательно, мораторий на взыскание имущества, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте, установленный Законом, не предусматривает утраты кредитором права на обращение взыскания на предмет ипотеки (залога) в случае невыполнения должником обязательств по договору, а лишь временно запрещает принудительно взыскивать (отчуждать без согласия владельца) этот предмет ипотеки (залога)... Указанный Закон является правовым основанием, что не дает возможности органам и должностным лицам, которые осуществляют принудительное исполнение решений об обращении взыскания на предмет ипотеки и осуществляют конкретные исполнительные действия, принимать меры, направленные на принудительное исполнение таких решений по отдельной категории должников или ипотекодателей, подпадающих под действие положений этого Закона на период его действия».

Переходными положениями Кодекса Украины из процедур банкротства (п. 5) предусмотрено, что в течение 5‑ти лет со дня введения в действие Кодекса задолженность физического лица, возникшей до дня введения в действие Кодекса, по кредиту в иностранной валюте, обеспеченный ипотекой квартиры или жилого дома и является единственным местом проживания семьи должника, реструктуризируется по процедуре неплатежеспособности физического лица согласно плану реструктуризации или мирового соглашения, учитывая особенности, установленные КУзПБ.

Стоит напомнить, что банки не лишены возможности даже сегодня обращать взыскание на предмет ипотеки, все зависит от условий заключенного договора ипотеки. Эта возможность подтверждается правовой позицией, которая изложена в Постановлении Верховного суда от 13.06.2018 г. по делу №645/5280/16‑ц. Такая правовая позиция несколько противоречит позиции Верховного Суда по делу №726/1538/16‑ц. Для того чтобы получить квалифицированную правовую помощь в конкретном случае и разобраться со всеми актуальными позициями Верховного суда, необходимо обратиться к адвокату.
admin -> Всем, Юристы в сфере недвижимости
28.12.2014 19:13
Недействительность договоров ипотеки, где предметом ипотеки является объект незавершенного строительства или имущественное право
Актуальной на сегодня является тема признания недействительными ипотечных договоров, что прежде всего связано с большим количеством случаев проблемной задолженности перед банками.

До недавнего времени по поводу признания недействительными договоров ипотеки не было никакой четкой позиции по тем или иным причинам. Но в связи со значительным числом дел, связанных с признанием ипотечного договора недействительным в связи с предоставлением в залог объекта незавершенного строительства. По этой категории дел сложилась четкая правовая позиция, и суды различных инстанций в подавляющем большинстве принимают правильное решение по такому спору.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является собственником такого имущества на момент заключения ипотечного договора.

Имущественные права на объект незавершенного строительства отнесены к предмету ипотеки согласно Закону Украины от 25 декабря 2008 года № 800-VI «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», которым были внесены изменения в Закон Украины «О ипотеку». Исходя из этого можно сделать вывод о том, что при заключении договора ипотеки (где предметом является объект незавершенного строительства и который был заключен до вступления в силу 14.01.2009 г..) Было нарушено положение статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» (в редакции по состоянию до 14.01.2009 г..), поскольку имущественные права на отдельные помещения в жилом доме не могли быть предметом ипотеки в 14.01.2009 года.

Таким образом, договор ипотеки имущественных прав на квартиру в незавершенном строительством жилом доме признается недействительным в силу ст 203, 215 ГК Украины как, что заключенный с нарушением требований ч. 2 ст. 583 ГК Украины и ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки.

Но, подавая исковые заявления о признании ипотечного договора недействительным на основании данного положения, необходимо принять во внимание тот факт и убедиться, не распространяется ли на соответствующие отношения Закон Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», который еще с 14.01.2006 г. предусматривает в качестве возможного предмет ипотеки имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено. По таким договорам ипотекодателем может быть застройщик или лицо, собственностью которой станет недвижимость после завершения строительства.

Решением Хозяйственного суда города Киева № 910/5820/13 от 22.05.2013 г. удовлетворен иск о признании ипотечного договора недействительным в связи с тем, что предметом ипотеки является объект незавершенного строительства. «Исковые требования мотивированы тем, что содержание Договора ипотеки противоречит статье 5 Закона Украины« Об ипотеке »и части 3 статьи 331 ГК Украины (в редакциях норм, действовавших на момент заключения оспариваемой сделки). В обоснование указанного истец ссылается на то, что предметом ипотеки по Договору ипотеки являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено. Вместе с тем, на момент заключения договора ипотеки такие имущественные права не могли быть предметом ипотеки. Кроме того, при передаче в залог предмета ипотеки по нему не было осуществлено государственной регистрации права собственности, что подтверждается письмом Киево-Святошинского бюро технической инвентаризации и отсутствием указания об этом в договоре ипотеки ... Исковые требования мотивированы тем, что содержание Договора ипотеки противоречит статье 5 Закона Украина «Об ипотеке» и части 3 статьи 331 ГК Украины (в редакциях норм, действовавших на момент заключения оспариваемой сделки). В обоснование указанного истец ссылается на то, что предметом ипотеки по Договору ипотеки являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено.

Гутник Андрей -> Всем
24.05.2012 10:25
Ипотека без права на имущество
Начнем с одного вопроса. Можно ли оформить договор ипотеки объекта недвижимости, если между сторонами заключен предварительный договор ? В некоторых случаях мои коллеги положительно отвечают на этот вопрос и в качестве мотивации своей точки зрения приводят следующие аргументы.
[spoiler]
  1. Стороны заключили предварительный договор, согласно которому установили взаимные обязательства по продаже объекта недвижимости в будущем. Определив дату заключения договора купли – продажи или другого вида договора, стороны приступили к оформление соответствующих документов, необходимых для надлежащего оформления сделки.
  2. Согласно ч. 2 ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» предметом ипотеки может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем.  Исходя из этой нормы Закона об ипотеке делается вывод о том, что сторона, которая в дальнейшем выступит в качестве покупателя объекта недвижимости, согласно условий, прописанных в предварительном договоре, может быть ипотекодателем. Аргументация такая:
  • есть договор, согласно которому подтверждается факт приобретения недвижимого имущества в будущем;
  • есть норма Закона, которая допускает оформление в ипотеку недвижимого имущества, право собственности, на которое возникнет в будущем.
Не исключается тот вариант, что юристы могут и не ошибаться, но у них есть желание натянуть на уши некую схему. Обычно, для обоснования своей позиции, мои коллеги часто обращаются к судебной практике. Но, в данном случае в этом необходимости нет, так как нормы Гражданского кодекса Украины (ГКУ) и нормы Закона Украины «Об ипотеке» достаточно четко определяют правовое наполнение ситуации.

Согласно  ст. 635 Гражданского кодекса Украины    предварительным,  является договор, стороны которого обязываются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предыдущим договором. Как видим из самого определения предварительного договора, последний не может содержать условий перехода права собственности на имущество.  Подтверждает это еще один пункт этой2 статьи ГКУ. Согласно п. 3 ст. 635 ГКУ обязательство, установлено предварительным  договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока (в срок), установленного предыдущим договором, или если ни одна из сторон не направит второй стороне предложение о его заключении.

Таким образом, предварительный договор не содержит и не может содержать условия, согласно которому переходит право собственности на имущество.  Предварительный договор содержит лишь одно обязательство – заключить основной договор.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что предварительный договор не подтверждает право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество, которое станет его собственностью  в будущем.

Для того что бы полностью убедиться в правильности этого утверждения обратим внимание на смысловые составляющие нормы ст. 5 Закона об ипотеке. Имущество, на момент оформления договора ипотеки должно быть уже приобретено.  Закон допускает применение такого отлагательного условия, как оформление права собственности на него в будущем. Понятно о каком оформлении идет речь – регистрация в БТИ для недвижимости, оформления государственного акта на право собственности на землю или отметка о регистрации права собственности для земельного участка.

Кроме этого, не всегда обращается внимание еще на один момент.  Закон об ипотеке допускает одновременное оформление договора приобретения объекта недвижимого имущества и договора ипотеки, предметом которого будет это же объект недвижимого имущества только при условии,  если ипотекой обеспечивается обязательства по  кредиту  для приобретения недвижимого имущества, которое передается в ипотеку. Это статья 18 Закона об ипотеке.

Все вышеизложенное может вызвать спор или дискуссию, но есть сложившаяся практика оформления сделок.