Юридические компании

Авторизация

Логин:
Пароль:
  
Регистрация
Забыли свой пароль?

Консультация
юриста on-line

Вопрос юристу на "Status-Quo"


поиск юриста

Юристы и адвокаты

Живая лента

Юрченко Юрий Иванович -> Всем, Налоговые юристы, Страховые консультантыи еще 3 получателя
16.10 20:03
Плюсы и минусы: кто выиграет от действия моратория на продажу земли
В Украине мораторий на продажу и иные способы отчуждения земель с/х назначения и земельные доли (паи) начал действовать с 2001 г., продолжал свое действие несколько раз и прекращает действие с вступлением в силу Закона об обороте земель с/х назначения, но не ранее 01.01.2020 г. Правительство внесло в Верховную Раду Украины 25.09.2019 г. Законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения» (рег. № 2178), предусматривающий открытие рынка земли с 01.10.2020 г. и дает право покупать земли с / х назначения гражданам Украины, юридическим лицам, образованным согласно законодательству Украины, территориальным общинам и государству. Преимущественное право покупки земельного участка с/х назначения предоставляется ее арендатору при условии уплаты им цены, по которой она продается. То есть обеспечивается принцип предоставления земли тем, кто на ней работает. Однако в обществе существуют опасения относительно открытия рынка земли и намерения сохранить статус-кво, продлив действие моратория. В связи с этим, предлагаем рассмотреть плюсы и минусы действия моратория на продажу и иные способы отчуждения земель с/х назначения и земельные доли (паи).

Плюсы действия моратория
  • Для владельцев земельных участков с/х назначения, которые самостоятельно ее не обрабатывают, а передали в пользование, плюсов от действия моратория не усматривается, поскольку они не могут в полном объеме распоряжаться своим имуществом и получить средства.
  • Для землепользователей плюсами действия моратория пользования земельными активами по низкой цене, а также направление свободных средств на обновление технического парка, инфраструктуры, приобретение семян, удобрений, средств защиты растений и тому подобное.
  • Для субъектов распоряжения государственными и коммунальными с/х землями преимуществом действия моратория является возможность незаконной передачи земель в пользование и присвоение средств.
  • Итак, существует не так много преимуществ действия моратория, как могло казаться.
Минусы действия моратория

  • Нарушения конституционных прав собственников земельных участков с/х назначения по распоряжению ими. Европейский суд по правам человека по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» вынес решение, что мораторий на отчуждение земель с/х назначения нарушает права человека.
  • По экспертным оценкам, действие моратория способствует снижению украинского ВВП примерно на 1%.
  • Формирования серого рынка земли. Земельные участки государственной и коммунальной собственности могут передаваться в пользование нелегально, в результате чего не поступают средства в государственный и местные бюджеты. Земли частной собственности могут передаваться в «вторичное пользование без согласия собственника, в результате чего землевладелец не знает фактического землепользователя. Кроме того, информация о таком "вторичном" землепользовании отсутствует в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
  • Усложнена процедура консолидации с/х земель. С целью консолидации земель с/х назначения товаропроизводители используют не только предусмотренные законодательством правовые механизмы приобретения прав на землю (аренды, субаренды земли, эмфитевзиса и постоянного пользования), но и прибегают к заключению таких договоров как обмен правами пользования земельными участками, о совместной деятельности, о выращивании с/х продукции из давальческого сырья и тому подобное. Хотя такие сделки предусмотрены законодательством, но субъекты их укладывают не для достижения предусмотренной законом цели, а для приобретения права с/х землепользования, что может иметь основания для признания таких сделок притворными.
  • Усложненная процедура увеличения размеров обрабатываемых массивов. Поскольку покупка с/х земель запрещена, субъекты вынуждены использовать сложные модели приобретения прав с/х землепользования в процессе слияния и поглощения в агробизнесе: переоформление каждого договора аренды, субаренды, эмфитевзиса; купля-продажа корпоративных прав юридического лица; купля-продажа прав пользования с/х землями; покупка-продажа с/х предприятия как единого имущественного комплекса. Все эти модели являются сложными, длительными по времени и несут риски потери определенной части земель, права на которые планировалось приобрести.
  • Упадок орошаемого земледелия. Подавляющее большинство землепользователей не заинтересованы в восстановлении и строительстве мелиоративных систем, поскольку нужно вкладывать большие инвестиции в земли, которые принадлежат другому субъекту. Даже установление минимального 10‑летнего срока аренды мелиорированных земель не стимулирует фермеров вкладывать средства в орошение. По расчетам экспертов, развитие орошаемого и осушаемого земледелия позволяет независимо от погодных условий повысить урожайность с/х культур в 2-3 раза, если сравнивать с богарними условиями.
  • Отсутствие возможности привлекать дополнительные инвестиции в с/х производство, поскольку не все права с/х землепользования могут быть предметом купли-продажи и банковского залога, в результате чего с/х предприятия лишены возможности получать банковские кредиты и привлекать дополнительные инвестиции для развития агробизнеса.
  • Торможение сельского развития. В условиях действия моратория собственники с/х земель, которыми преимущественно являются жители сельской местности, не могут продать свои земельные участки и получить средства, которые потенциально могут быть инвестированы в развитие предпринимательской деятельности на селе (открытие магазинов, кафе, отелей, предоставление сервисных услуг).
Проведя анализ преимуществ и недостатков действия моратория на продажу и иные способы отчуждения земель с/х назначения и земельные доли (паи), можно сделать вывод, что он имеет гораздо больше недостатков, чем преимуществ для собственников земель, землепользователей и общества в целом, а открытие рынка земли может способствовать решению ряда экономических, социальных и даже экологических вопросов.