Что движет недвижимость Германии. Часть 1. Статус и правовые аспекты деятельности маклера в Германии.

О чём думает любой продавец или покупатель недвижимости или участка в первую очередь, приняв решение о покупке или продаже своего владения? – Правильно: кому доверить осуществление поиска договорного партнёра для такой сделки и кто сможет найти его в крадчайшие сроки и с наименьшей стоимостью таких услуг. Казалось бы вопрос не требует особой подготовки, но не для тех, кто задался им в первый раз.

Мало кому известно при этом, что деятельность посредника в поиске договорного партнёра для владельца недвижимости в Германии урегулирована не только специальными положениями гражданского кодекса, но и составляет отдельную «отрасль» права с громким названием «маклерское право». Независимо от того, что является предметом посреднической деятельности, объект недвижимости, земельный участок, производственная площадь, кредит, вложение капитала или что либо иное, сам вид договора, является в немецком праве особым видом, определяющим права и обязанности сторон.

Актуальным для многих владельцев, желающих воспользоваться услугами маклера в Германии является вопрос профессиональности, серьёзности, доверительности и правонадёжности того, кто возьмёт на себя поставленную задачу. В разрешении этого вопроса поможет знание нескольких правовых условий, заложенных в § 652 - 655 BGB, § 34c GewO определяющих не только допуск и разрешение к подобному виду деятельности, но и чётко регулирующих права и обязанности маклера, содержание и действительность статей договора с ним и много другое.

К наиболее важной для клиента информации из этой целой «области права» относится прежде всего статус маклера, которым может быть как частное, так и юридическое лицо в любой форме собственности с соответствующей регистрацией этого вида деятельности в регистре по месту жительства или нахождения (§ 34c GewO).

Любые отношения с носителем такой профессии или с компанией предлагающей подобные услуги основываются на договоре, который урегулирован в § 652 BGB и который может быть заключён как в письменной так и в устной форме и даже может быть признан в последствии действительным согласно т.н. конклудентным действиям сторон (т.е. основываясь на типичном поведении сторон). Особенностью этого типа договора является то, что все неурегулированные взаимоотношения становятся для маклера в последствии обременением, так как одной из его обязанностей уже на преддоговорной стадии является чёткое определение таких правоотношений. Кроме того, договоры относятся к т.н. «формулярным» и подлежат контролю действительности как отдельных их статей, так и всего содержания согласно положениям о контроле односторонне сформулированных условий (§ 305-310 BGB)

Если говорить о подвидах таких договоров, то к ним относятся, кроме типичного договора, т.н. персональный договор, подразумевающий с одной стороны старания маклера по заключению основного договора между клиентом и найденным партнёром, с другой стороны - отказ клиента от задействия других маклеров. Обычным содержанием «стараний» маклера и их документации является чётко урегулированный каталог его действий. Их исполнение определяет законное требование об оплате провизии (гонорара) с или без достижения цели для клиента. Именно обязанность оплаты провизии клиентом без достижения желаемой цели (заключение основного договора купли или продажи) является наиболее частым «удивлением» в таких договорных отношениях с маклером.

Решающим в договорных отношениях является признак «доверительности» (Treuhand), обязывающий к соблюдению интресов клиента. Его нарушение не редко является основанием досрочного расторжения договора и обращение к адвокату. Доверительность подразумевает, кроме прочего, сознательное воздержание от действий, заявлений, решений или методов, возможных (или в разных ситуациях даже нужных), но противоречащих интересам клиента и ставящих под угрозу заключение договора купли или продажи объекта.

Ещё более интересным и неожиданным для многих клиентов становятся урегулированные в маклерском праве Германии положения о провизии, запрете двойной деятельности маклера, о т.н. «договорной каузальности», определяющей требование об оплате и др.

Подробнее см. «Что движет недвижимость Германии. Часть 2».

Применимые нормы:

BGB, Bürgerliches Gesetzbuch, Гражданский Кодекс.

GewO, Gewerbeordnung, Уклад о предпринимательстве.

Количество показов: 4142
Автор:  Vitaliy Haupt: немецкий русскоговорящий адвокат в Германии тел. 049-511-1613948