Осторожно - рейдерство! Как защитить государственные реестры и имущество?

15.08.2019

Осторожно - рейдерство! Как защитить государственные реестры и имущество?

Процессы незаконного присвоения чужого бизнеса (рейдерство), объектов недвижимости, земельных участков знакомы большинству стран мира. В последние годы рейдерство в нашей стране превратилось в настоящую общественную катастрофу и стало отрицательным фактором влияния на инвестиционный климат. Это явление не только угрожает развитию экономики и вызывает коллапс правовой системы, но и делает сомнительными перспективы существования и развития в стране среднего и малого бизнеса. Специалисты «Национальной кадастровой компании», специализирующиеся на разработке технических планов и другой технической документации для оформления и государственной регистрации земельных участков, основываясь на аналитике собственной правовой практики, утверждают, что сегодня необходимость законодательного урегулирования этой проблемы остается актуальной.

Привычное для нашего глаза физический захват объекта недвижимости, земельного участка или бизнеса с использованием нескольких десятков бойцов в черном - это лишь составляющая всего рейдерского механизма. Физическом захвату обязательно предшествует определенная незаконная регистрационное действие, проведена государственным регистратором в государственных реестрах.

В основе рейдерства лежит пробел в регулировании правоотношений, когда момент внесения в государственные реестры сведений о праве лица на имущество не совпадает с моментом добровольной передачи предыдущим владельцем возможности физического контроля за таким имуществом. То есть пока явление рейдерства непосредственно связано с системой функционирования государственных реестров.

Рейдерство в государственных реестрах осуществляется различными способами, но можно уверенно утверждать, что основной причиной рейдерства в нашей стране является не совершенность законодательства в сфере государственной регистрации, а также открытое и уверенное нежелание регулятора, который осуществляет контроль в сфере государственной регистрации, не просто не предотвращать этому позорному явлению, а наоборот, желание ему содействовать. Об этом свидетельствуют факты, открыто объявляют владельцы бизнеса, пострадавших от рейдерских захватов, в том числе от рук так называемых «несуществующих регистраторов-фантомов», ключи от реестров которым выдавало именно Министерство юстиции.

Причины возникновения рейдерства

Прежде всего, причиной рейдерства является отсутствие контроля государства за оформлением документов, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права собственности и вещные права на имущество, земельные участки и бизнес, осуществляется государственная регистрация.

Большинство документов, которые подаются для государственной регистрации прав на недвижимое имущество или прав на бизнес (например, договоры отчуждения доли в уставном капитале, купли-продажи имущественных прав на недвижимость, договоры аренды земельных участков), заключаются в простой письменной форме, без нотариального удостоверения и любых других механизмов защиты. Такие договоры заключаются без установления личности владельца, его волеизъявления, действительных намерений сторон, без проверки полномочий представителей, дееспособности, прав собственника и их отягощений (запретов, арестов), правоустанавливающих документов (по копиям), без выяснения наличия / отсутствия прав третьих лиц без проверки соответствия содержания и условий договора требованиям законодательства и его действия во времени, без надлежащего юридического сопровождения с целью разъяснений содержания и условий договора, его правовых последствий, процедур внесения в него изменений, в том числе относительно наследования, без скрепления документов таким образом, что не позволит заменить страницы.

Поэтому рейдеру достаточно пачки бумаги и принтера, чтобы изготовить любую необходимое количество документов для осуществления рейдерского захвата в государственных реестрах. По статистике, большинство незаконных регистрационных действий происходят именно на основании поддельных документов.

Еще одна причина рейдерства - коррумпированность органов власти в сфере контроля государственной регистрации. Коррупция в этих органах приобрела системный характер и воспринимается сегодня уже просто как элемент общественной реальности, как форма своеобразного «общественного договора», который выглядит примерно так: «Потерял имущество или бизнес? Не ищи защиты, сразу готовь деньги и заноси на комиссию регулятора». Об этом спокойно говорят представители юридических профессий, воспринимая это как объективную реальность.

Негативное влияние оказывает также несовершенная система государственных реестров: открытость сведений, содержащихся в государственных реестрах, их техническое несовершенство, отсутствие надежной защиты входа, отсутствие обмена данными между государственным регистратором и техническим администратором через надежные каналы передачи данных.

Такой побочный элемент демократии, как открытость данных негативно влияет на сохранение нотариальной тайны, дает возможность через мошеннические действия процветать рейдерству, поскольку в реестрах содержатся все сведения о личности и имущества, необходимых для подготовки фальшивых документов, на основании которых происходят такие незаконные регистрационные действия. На отмену этих действий потребуются годы судебных процессов, в которых будет чрезвычайно непросто доказать недостоверность документов, послуживших основанием для проведения регистрационного действия.

Механизмы защиты

Для комплексного и окончательного преодоления рейдерства в государственных реестрах необходимые глубинные законодательные изменения. Однако некоторые действенные механизмы защиты можно использовать уже сегодня:

• внесения сведений об объектах недвижимого имущества в государственный реестр - это поможет застраховать имущество от открытия раздела в государственном реестре по поддельным документам;
• своевременное оформление и внесение записей в реестр о вещных правах на земельные участки, на которых расположены здания / сооружения - это позволит обезопасить недвижимость через неоформленный земельный участок;
• постоянное осуществление мониторинга записей в отношении недвижимого имущества и бизнеса в государственных реестрах (чем раньше станет известна информация о захвате, тем больше будет времени на кардинальные действия для обеспечения корпоративной безопасности);
• внесение записей об обременении имущества или корпоративных прав в государственных реестрах - этот механизм несколько усложнит рейдерам путь к захвату;
• установление в уставе предприятия требования относительно обязательного нотариального удостоверения договоров отчуждения корпоративных прав - этот механизм поможет обезопасить от изменения состава участников или руководителя через поддельные документы (обращаю внимание, что акты приема-передачи доли, подписи в которых удостоверяются нотариально, мошенники систематически подделывают, поскольку такое действие совершается без использования специальных бланков нотариальных документов).

Изменения в перспективе

Более долгосрочная перспектива - внедрение механизмов защиты от рейдерства в государственных реестрах, в частности, путем внесения изменений в законодательство. Рассмотрим основные механизмы.

• Создание электронного нотариата. Электронный нотариат позволит обеспечить юридическую силу и достоверность документов с помощью одновременного проставления на электронном документе вместе с электронной подписью нотариуса специальной метки времени выполнения нотариального действия в электронном виде. Метка времени является доказательством того, что документ существовал в определенный момент, и позволяет проследить, вносятся в документ изменения. Проставление отметок времени необходимо для того, чтобы впоследствии невозможно было изменить содержание электронного нотариального документа.
• Защита документов от подделки. Нужно ввести обязательное нотариальное удостоверение договоров, на основании которых возникает право собственности и любые другие вещные права на недвижимое имущество, а также права на бизнес. В большинстве стран Европы обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, на основании которых возникает право собственности и любые другие вещные права на недвижимость и бизнес. Важно устранить пробелы законодательства, регулирующего деятельность ООО и ОДО в части требований к нотариального удостоверения документов, представляемых к государственному регистратору (решений органов управления юридического лица об изменении состава участников, изменения размера уставного капитала, изменения руководителя соответствующих хозяйственных обществ). Указанные документы необходимо защитить от подделки, например, введя нотариальное заверение подлинности подписи на таких документах с обязательным использованием специальных бланков нотариальных документов или с нанесением специального QR-кода.
• Введение механизма «единого цикла» одновременного удостоверение документа и государственной регистрации прав. В результате так называемого «единого цикла» одновременно будут проходить два действия: изготовление документа (заключение и нотариальное удостоверение сделки), подаваемого для государственной регистрации прав, и проведение непосредственно государственной регистрации прав на недвижимое имущество или права на бизнес. Это будет крепким и надежным барьером защиты от рейдеров. Благодаря применению такого цикла у нотариуса есть возможность установить личность, дееспособность, правоспособность и волеизъявления собственника, принадлежность ему права собственности. Одновременность двух действий не оставляет рейдеру ни времени, ни возможности подделать документ, который он подает для осуществления государственной регистрации права, поскольку регистрация прав будет осуществляться тем самым нотариусом, удостоверяющий (изготовляет) документ и фиксирует прямое волеизъявление собственника. Такой механизм единого цикла эффективно и беспрецедентно работает на вторичном рынке недвижимости в течение 2013-2019 гг.
• Установление многофакторной аутентификации при входе в Госреестр. Доступ государственного регистратора в государственный реестр должен осуществляться путем многофакторной аутентификации, что обеспечит дополнительную защиту от несанкционированного (преступного) входа в реестры.
• Введение VPN-канала для надежного обмена данными между государственным регистратором и техническим администратором государственных реестров - предприятием, которое осуществляет техническое, технологическое обеспечение, создание и сопровождение программного обеспечения, ведения автоматизированных систем единых и государственных реестров. Установление ответственности технического администратора государственных реестров в случае невыполнения требований по обеспечению надежной защиты информации, содержащейся в государственных реестрах.
• Установка инструментов для борьбы с коррупцией в сфере контроля государственной регистрации. Одним из инструментов борьбы с коррупцией в органах власти может стать частичная передача полномочий в сфере контроля государственной регистрации саморегулируемым профессиональным организациям (в сфере нотариата - Нотариальная палата). Профессиональное сообщество нотариусов чрезвычайно заинтересована в том, чтобы лишить права на занятие нотариальной деятельностью недобросовестных коллег, которые компрометируют профессию, и способна делать это прозрачно, качественно, собственными силами и за свой счет (нужно только волеизъявления государства о передаче полномочий).
• Необходимо предусмотреть четкую дифференциацию санкций, которые могут применяться к государственным регистраторам в связи с выявленными нарушениями ими порядке государственной регистрации (в частности, четкое определение сроков блокирования доступа в государственные реестры, обязательное наличие существенного имущественного ущерба как предпосылки для аннулирования доступа в государственные реестры ), а также закрепить прозрачные критерии для проведения мониторинга регистрационных действий, которые исключали бы возможность для любых злоупотреблений (в том числе коррупционных) со стороны контролирующего органа.

Надеемся, что такие изменения произойдут уже совсем скоро.

Количество показов: 431