Правовые аспекты превышения стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных требований

06.10.2015

Правовые аспекты превышения стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных требований

Специалисты права Харьковской торгово-промышленной палаты, на основе информации, которая была получена и проанализирована в процессе оказания консультаций и услуг юристов в Харькове для граждан и организаций, сделали выводы, что Законом Украины «Об ипотеке» предусмотрено, что в случае вступления ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки, он обязан возместить ипотекодателю превышение 90% стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя. Судебная практика показывает, что указанная норма не всегда применяется правильно.

В ст. 16 Гражданского кодекса Украины указано, что каждый человек имеет право обратиться в суд за защитой своего личного неимущественного или имущественного права и интереса. В ч. 2 ст. 16 Гражданского кодекса Украины установлено неисчерпаемый перечень способов защиты гражданских прав и указано, что суд может защитить гражданское право или интерес другим способом, определенным договором или законом.

Один из таких способов защиты права указанный в ч. 3 ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке», где указано, что в случае приобретения права собственности на предмет ипотеки ипотекодержатель обязан возместить ипотекодателю превышение 90% стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя. Указанная норма призвана защитить права ипотекодателя от потери имущества, стоимость которого превышает стоимость обеспеченных ипотекой требований.

Например, лицо А получила кредит от банка на сумму 100 тыс. Гривен. Для обеспечения выполнения кредитного договора (основного обязательства) заключен договор ипотеки, предметом которой выступает Квартира 1 стоимостью 120 тыс. Гривен. При таких обстоятельствах, в случае невыполнения Лицом А основного обязательства, банк может свернуть взыскание на предмет ипотеки. Однако, учитывая тот факт, что стоимость предмета ипотеки выше, чем обеспечены требования (на 20 тыс. Грн), банк обязан возместить Лицу А превышение 90% стоимости Квартиры 1 над размером обеспеченных требований: (120000 * 90%) - 100000 = 8 000,00 грн.

На практике ипотекодатели, а иногда и суды, неверно определяют момент возникновения долга в ипотекодержателя на возмещение превышение 90% стоимости предмета ипотеки. В частности, в ч. 3 ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке» момент возникновения такой обязанности определяется моментом возникновения у ипотекодержателя права собственности на предмет ипотеки. Суды не всегда соглашаются с такой позицией.

Например, решением Апелляционного суда Полтавской области от 03.03.2015 по делу №554 / 6799/14-ц было отменено решение суда первой инстанции об удовлетворении требований банка об обращении взыскания на предмет ипотеки и принято новое, которым обязано банк возместить превышение 90% стоимости предмета ипотеки над стоимостью обеспеченных ипотекой требований. При этом, предметом рассмотрения указанного дела было обращение взыскания на предмет ипотеки путем признания права собственности, а требование о взыскании с банка (истца) превышение 90% стоимости предмета ипотеки вообще никем не заявлялась. В связи с этим суд, принимая такое решение, во-первых, вышел за пределы рассмотрения, а во-вторых, неверно применил положения ч. 3 ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке». Право собственности на недвижимое имущество, в соответствии со ст. 3 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» возникает с момента государственной регистрации таких прав. Поэтому момент принятия судом решения об удовлетворении требований ипотекодержателя об обращении взыскания на предмет ипотеки не может считаться моментом возникновения права собственности на такой предмет ипотеки и, соответственно, моментом возникновения обязанности предусмотренного ч. 3 ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке». Такая обязанность возникает только после государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки.

Учитывая такие обстоятельства, в дальнейшем указанное решение было отменено Постановлением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных прав от 20.05.2015 по делу №6-9594св15.

Следующим спорным вопросом является определение стоимости предмета ипотеки и момент, на который такая стоимость должна определяться.

Очевидно, что в подобных делах задачей стороны, которая представляет интересы банка, является установление как можно более низкой цены предмета ипотеки, тогда как задача стороны должника - противоположное, она должна установить максимально возможную цену предмета ипотеки.

По общему правилу, в соответствии со ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором. Опираясь на эту норму, некоторые банки заявляют исковые требования об обращении взыскания на предмет ипотеки по стоимости, установленной сторонами в договоре ипотеки, а суды удовлетворяют такие иски. Другие суды устанавливают начальную цену по результатам оценки, проведенной независимым оценщиком на дату предъявления иска в суд или на дату принятия решения об обращении взыскания на предмет ипотеки (решение Хозяйственного суда. Киева от 30.06.2015 по делу №910 / 12426/15 ). Некоторые суды отмечают в резолютивной части решения, начальная цена устанавливается на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества, на основании оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности - независимым экспертом, на стадии оценки имущества при проведении исполнительных действий (решение Мукачевского горрайонного суда Закарпатской области от 15.07.2015 по делу №0707 / 6 050/12).

Неоднозначность судебной практики по этому вопросу обратил внимание и Верховный Суд Украины в Анализе судебной практики применения судами законодательства, регулирующего ипотеку как залог недвижимого имущества, где указал, что цена предмета ипотеки устанавливается в самом договоре и если при рассмотрении дела стороны с такой оценкой соглашаются, то суд не имеет оснований ее не учитывать, поскольку она является условием договора. Если между сторонами возникает спор относительно такой оценки, то в зависимости от того, какая сторона ее отрицает, эта сторона обязана по смыслу ч. 3 ст. 10, ст. 11 и 60 ГПК доказать другой размер, в частности заявить ходатайство о назначении и проведении соответствующей судебной экспертизы.

Однако, указанный анализ судебной практики не решает спорного вопроса, касающегося определения стоимости предмета ипотеки в случае обращения взыскания на предмет ипотеки путем признания за ипотекодержателем права собственности на него. Так, согласно ч. 3 ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке» ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого приобретения, на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности.

В решении суда об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на него невозможно точно определить стоимость предмета ипотеки при приобретении права собственности (государственной регистрации) на этот предмет. Как уже отмечалось, решение суда не является моментом возникновения права собственности и может быть реализовано ипотекодержателем гораздо позже после его принятия (соответственно и цена предмета ипотеки за это время может существенно измениться).

По нашему мнению, по делам об обращении взыскания на предмет ипотеки путем признания права собственности на него в резолютивной части необходимо указывать стоимость предмета ипотеки. Однако, ипотекодатель, реализуя свои права по ч. 3 ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке» может потребовать проведения экспертной оценки предмета ипотеки на момент вступления ипотекодержателем права собственности на него (момент государственной регистрации) и требовать возмещения превышение 90% отталкиваясь именно от такой стоимости предмета ипотеки.

Итак, можем прийти к следующим выводам:

1. В ипотекодержателя возникает обязанность возмещать превышение 90% стоимости предмета ипотеки только после вступления в права собственности на предмет ипотеки, то есть после государственной регистрации права собственности на предмет недвижимого имущества.

2. В делах об обращении взыскания на предмет ипотеки другим способом, чем признание права собственности на него стоимость предмета ипотеки определяется:

а) при отсутствии возражений сторон спора - по цене, определенной в договоре ипотеки;
б) при наличии возражений одной из сторон спора - на основании судебной экспертизы, назначенной по его ходатайству.

3. В делах о возмещении превышение 90% стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований истец вправе требовать проведения оценки предмета ипотеки на дату государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки ипотекодержателем.



Количество показов: 1208
Автор:  Дмитрий Мохнюк «Информационно-юридическая служба «Альфа»» юрист
Рейтинг:  3.3