Приобретение недвижимости за рубежом: как сделать правильно?

Приобретение недвижимости за рубежом: как сделать правильно?

Приобретение объектов недвижимости за рубежом, без преувеличения, остается одной из желанных операций для соотечественников. Во-первых, приобретение объекта недвижимости у нас до сих пор рассматривается как одна из основных форм инвестирования «свободных» средств или выгодного вложения средств кредита под залог недвижимости. Во-вторых, приобретение такого объекта в другой стране всегда рассматривалось как элемент диверсификации рисков, возможности иметь ликвидное имущество в другой юрисдикции. В-третьих, наличие в собственности объекта недвижимости в другой стране дает дополнительные возможности именно в этой стране — получение вида проживания или гражданства (в некоторых странах это обязательное условие), возможности получения кредита под залог и тому подобное.

В общем, процедура приобретения россиянами объектов недвижимости в других странах за последние годы была достаточно хорошо отработана, однако значительные изменения в национальном законодательстве последних месяцев, изменения в регулировании оборота средств в странах Европы и других странах внесли некоторые корректировки. Итак, рассмотрим основные вопросы, которые необходимо решить россиянину и украинцу перед тем, как осуществить такую инвестицию. Исходим из того, что объект будущей сделки уже был выбран.

Частная собственность или бизнес-актив

Необходимо определиться, кто конкретно будет покупателем-гражданин или юридическое лицо. Если это будет гражданин, нужно учитывать семейные и наследственные обстоятельства. Если покупатель находится в зарегистрированном браке, то в большинстве случаев такой объект недвижимости станет совместной собственностью мужа и жены. В таком случае необходимо подумать об отражении такого объекта в брачном договоре и завещании, что избавит от многих неприятностей в будущем.

Если покупателем будет юридическое лицо, стоит учесть все нюансы и риски такого приобретения (страна регистрации юридического лица, возможность обращения взыскания кредиторами и др.). Кроме того, дальнейшее использование такого объекта возможно только в пределах выбранной схемы, ведь объект, приобретенный как личная собственность, далеко не всегда может быть использован бизнес-структурой юридическим лицом и наоборот. Проживание гражданина в доме, приобретенном на имя юридического лица, может потребовать дополнительных объяснений и быть источником неприятностей. Для того чтобы этого избежать, в случае инвестирования нужно заранее позаботиться об отдельном планирование бизнес-инвестиций и личных.

Налоговое планирование

Для российских реалий характерны достаточно низкие налоговые расходы на владение недвижимостью, а также умеренные расходы в случае продажи, наследования, дарения и других операциях. Однако в большинстве случаев для зарубежной недвижимости ситуация совершенно иная. Налогообложение и оплата сопутствующих услуг по приобретению и отчуждению собственной недвижимости, наряду с налогообложением владения такой недвижимостью, будет составлять ощутимую долю от стоимости имущества.

К тому же покупателю необходимо посоветоваться с налоговым консультантом относительно возможного изменения своей налоговой резидентности в связи с владением недвижимостью за рубежом и связанными с этим налоговыми последствиями. Ведь в некоторых юрисдикциях наличие в собственности объекта недвижимости позволяет налоговым органам классифицировать ее владельца как налогового резидента именно этой страны, а следовательно, требовать уплаты налогов в этой стране. Если к этому добавить, что уклонение от уплаты налогов почти в каждой стране квалифицируется как преступление, то становится понятной важность этого аспекта.

Таким образом, тщательное изучение налоговых и финансовых последствий, учитывая цель инвестора, должно быть одной из ключевых задач в процессе приобретения недвижимости за рубежом.

Источники происхождения средств

Этот вопрос тесно связан с предыдущими, ведь в результате дальнейшего расширения арсенала мер финансового мониторинга, согласно рекомендациям FATF, вопрос происхождения средств сейчас является самым важным (особенно в странах ЕС). Пятая директива ЕС по предотвращению использования финансовых систем с целью отмывания денег и финансирования терроризма (директива AML‑5), которая была опубликована еще в 2018 г., до января 2020 г. должна быть учтена в законодательстве государств ЕС, а ее требования стали обязательными для применения всеми банками Евросоюза. Этой директивой, среди прочего, внедряются дополнительные требования к банкам и другим обязанным лицам проводить проверку информации об источниках средств и источниках состояния клиента (бенефициарного владельца клиента). Поэтому нужно документально подтвердить, откуда и как гражданин или компания получили соответствующие средства.

Великобритания, которая недавно вышла из ЕС и недвижимость которой традиционно ценилась как объект для инвестиций, кроме имплементации рекомендаций FATF, прибегла к еще более жестким мерам и конфискуют недвижимость, владелец которой не может объяснить происхождение средств на ее приобретение. Все эксперты следят за прецедентным делом Замиры Гаджиевой, супруги бывшего главы Международного банка Азербайджана, осужденного на родине за хищения. Она проживает в Великобритании, приобрела там несколько объектов недвижимости и многочисленные драгоценности. Это вызвало подозрения Национального агентства по борьбе с преступностью Великобритании (NCA), которое возбудило соответствующее дело и заблокировало распоряжение объектами недвижимости. Недавно Высокий суд Лондона отклонил апелляцию З. Гаджиевой на решение суда низшей инстанции о блокировке распоряжением имуществом. Теперь она должна предоставить объяснение своего богатства. Если она этого не сделает, NCA попросит суд конфисковать имущество. Здесь еще раз стоит отметить о важности брачного договора, ведь в некоторых случаях жена бизнесмена может подтвердить законность приобретения и владения таким объектом только с помощью этого документа.

Отвечая на вопрос о происхождении денежных средств, обязательно нужно учитывать и другие важные изменения. Например, создание баз данных, в которых банки и другие финансовые учреждения будут проверять о вас информацию не только во время открытия, но и в процессе дальнейшего использования счета (например, глобальный реестр конечных бенефициаров и их активов). Также в банках вводится риск-ориентированная проверка всех ваших операций (касающихся не только открытия счетов, но и осуществления текущих операций).

Следует отметить, что почти все новеллы AML‑5 Российская Федерация имплементирует в новой редакции закона «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения» (вступает в силу 28.04.2020 г.), включая применение риск-ориентированного подхода к анализу операций и проверку источников происхождения и оснований владения средствами.

Следовательно, обеспечение документального подтверждения собственного состояния скоро станет не только проблемой лиц, оперирующих в других юрисдикциях, но и лиц, взаимодействующих с субъектами первичного финансового мониторинга в России.

Трансферт денежных средств

Масштабная валютная реформа, существенно расширила возможности юридических и физических лиц-резидентов РФ в части трансграничного перемещения средств. Существует возможность открывать счета за рубежом без получения каких-либо индивидуальных лицензий, а также были значительно расширены возможности переводить и перемещать валюту.

Конечно, учитывая предмет инвестирования, есть смысл рассматривать исключительно безналичный путь расчета. При этом осуществить платеж за выбранный объект недвижимости можно как со счета в России, так и со счета, открытого в иностранном банке. В каждом из этих случаев покупателю придется столкнуться с обновленным в прошлом году порядком перевода средств за пределы РФ (так называемая система Е‑лимитов). В зависимости от того, как будет структурирована сделка и кто именно будет выступать покупателем (юридическое или физическое лицо), существуют ограничения по объему средств, которые можно перечислить за границу в течение года. В каждом случае обслуживающий банк в России осуществит проверку трансакции в соответствии с действующими правилами финансового мониторинга.

Заметим, что в декабре 2019 г. лимит для собственного соглашения физического лица был повышен вдвое — до 100 тыс. евро в год. Однако в случае приобретения более ценной недвижимости нужно будет аккумулировать необходимую сумму на зарубежном счете за длительный промежуток времени или структурировать сделку через подконтрольное юридическое лицо.

Проблематика не финансового характера

Продавцы недвижимости за рубежом в большинстве случаев представлены профессиональными посредниками (агентами, риэлторами и т. п). При этом важно понимать, что клиентом для них является продавец, они защищают, прежде всего, его интересы. Обычно тот же агент привлекает юриста и нотариусов для оформления сделки. Обращаясь к агентам по недвижимости за рубежом, многие не задумываются об этом обстоятельстве. В результате покупатель не имеет своего адвоката, целью которого будет защита интересов клиента.

Адвокат клиента должен проанализировать, внести поправки или переписать предварительный и основной договор купли недвижимости, тщательно проверить девелоперов/застройщиков (в случае приобретения новой недвижимости) или собственника на отсутствие обременений недвижимости (в том числе налоговых), выяснить, были ли соблюдены формальности по вводу объекта в эксплуатацию, соответствия объекта проекту. Иногда агенты по недвижимости не знают всех проблем по выбранному объекту недвижимости, а иногда специально их замалчивают, зная, что нотариусы оформят сделку даже при наличии некоторых недостатков. Таким образом, еще в начале реализации проекта по приобретению недвижимости важно привлечь местного консультанта во избежание подобных проблем.

Итак, перед тем как пристать на соблазнительное предложение иностранного брокера по недвижимости, стоит четко выяснить для себя эти и другие моменты, чтобы владение желанным домом за рубежом не превратилось в источник проблем.