Рынок аренды жилья: «подводные камни» и перспективы

Рынок аренды жилья: «подводные камни» и перспективы

На учете граждан нашей страны, нуждающихся в улучшении жилищных условий, согласно последней официальной статистической информации, находится более 650 тыс. человек. Сразу стоит заметить, что эти данные давно устарели: начиная с 2015 г. государственные органы не фиксируют количество граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Официально никто не изучает вопрос о потребности в жилье таких лиц. Можем оперировать лишь оценками этой потребности, созданными на основе данных негосударственных национальных и иностранных организаций. Специалисты "Первой международной коллегии адвокатов Свердловской области", оказывающие юридические услуги в различных отраслях действующего законодательства гражданам и юридическим организациям, основываясь на аналитике собственной практики, расскажут в этой публикации о правовых вопросах, которые возникают при сдаче или покупке жилья для последующей сдачи в аренду.

По оценочным данным, около 20% наших граждан имеют проблемы с решением жилищного вопроса. Чтобы предоставить на него правильный ответ, необходимо провести реформу отечественного жилищного сектора, в частности, сформировать новый подход к вопросу обеспечения граждан жильем. При этом, необходимо учитывать интересы не только застройщиков, но и таких подрядчиков, которые поставляют строительные материалы, различные комплектующие. 

Одним из вариантов является расширение возможностей и потенциала рынка арендного жилья. Значительная часть домохозяйств в странах-членах ЕС арендует жилье. Этот показатель отличается в зависимости от особенностей менталитета жителей той или иной страны. Например, в Германии, которую называют страной квартиросъемщиков, лишь 40% жилья находится в собственности - это чисто немецкая особенность. В среднем в государствах Евросоюза процент собственного жилья превышает 60%. В Испании, Италии, Ирландии, Великобритании до 80% квартир и домов являются собственностью их жителей. Как видим, жителям стран Восточной Европы ближе именно такой формат.

Довольно распространенной на Западе практика разделения всего массива арендного жилья на сегменты социальной и коммерческой аренды. Законодательство западных стран максимально защищает интересы субъектов рынка арендного жилья. Какая у нас ситуация? В соответствии со ст. 1 Закона «О жилищном фонде социального назначения», для граждан нашей страны, которые в соответствии с законодательством нуждаются в социальной защите, создается жилищном фонде социального назначения. Предполагается, что на местном уровне должен быть создан жилой фонд, квартиры из которого будут предоставляться во временное пользование гражданам, не имеющим возможности самостоятельно решить свой жилищный вопрос.

Чтобы получить полные и достоверные данные для более глубокого анализа проблемы, в 2018 «Госжильё» обратилось ко всем без исключения органов местного самоуправления с запросом о наличии в их распоряжении социального жилья. Полученная информация не может не беспокоить: фонда соцжилья или вообще не существует, или в лучшем случае это два-три десятка объектов по всей стране. Не остановлено процесс приватизации нового жилья не способствует формированию фонда социального жилья, который был бы в распоряжении органов местного самоуправления.

Откровенно говоря, законодательство о социальном жилье в современных условиях не может быть реализовано, ведь в нем сделан четкий акцент на социальной составляющей вопроса, тогда как экономическое фактически отсутствует. Общинам нужны неподъемные средства, чтобы такое жилье приобрести или построить и оборудовать в соответствии с минимальными потребностями будущих жильцов.

В условиях ограниченного финансирования государственных и местных жилищных программ и заоблачных процентных ставок по ипотечным кредитам банков аренда жилья для простого украинца обычно остается единственной возможностью решить жилищный вопрос. Арендатор не обязан иметь определенные накопления для оплаты взноса при получении ипотечного кредита. Как правило, размер платежа за аренду жилья ниже, чем платежи по банковским ипотечным кредитам. Уменьшение доходов домохозяйства влечет за собой риск потери приобретенного жилья и сбережений, потраченных на уплату первого взноса. Граждане, которые арендуют жилье, остаются мобильными, в определенной степени положительно влияет на внутренний рынок рабочей силы.

Отечественная законодательная база, регулирующая отношения аренды жилья, теоретически может установить определенные параметры существования этого рынка. Однако практика и теория часто расходятся. Заказчики не заинтересованы в строительстве дома, квартиры в котором в дальнейшем будут сдаваться в аренду. Срок окупаемости такого проекта достигать не менее 15-20 лет. Конечно, выгоднее построить и быстро продать жилье и инвестировать собранные средства в новое строительство. Сегодня проект арендного дома будет экономически целесообразным только при условии строительства дорогостоящего «элитного» жилья для аренды.

Только законодательно гарантированы льготы для заказчиков строительства, которые способны создать им надлежащие экономические стимулы. Законодателю следует предусмотреть льготные условия такого строительства: выделение земельного участка, подключение к инженерным сетям, освобождение от уплаты паевого взноса на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, освобождение от уплаты налога на прибыль в течение первых 5 лет, когда квартиры в таком доме сдаются в аренду.

Чтобы создать сегмент недорогого арендного жилья и экономически заинтересовать частного инвестора, следует установить процент квартир, которые в арендном доме будут сдаваться в аренду по более низким ценам, чем рыночные, для определенной целевой группы (бюджетники, социально незащищенные и т.п.).

В то же время частные владельцы квартир, сдающих в аренду излишки своей жилплощади, в большинстве случаев скрывают поступления. Не секрет, что нашим гражданам еще не хватает культуры и стимулов к честной уплаты налогов. Соответственно, договоры, заключаемые в «тени» с арендаторами, по существу не защищают ни арендаторов, ни арендодателя.

На законодательном уровне нужно установить условия, при которых арендодатель, оплачивая минимальный налог (размер которого целесообразно уменьшить и, как вариант, дифференцировать в зависимости от площади жилья, сдаваемого в аренду), будет максимально защищенным от возможных злоупотреблений арендатора.

Кроме того, арендаторы нередко сталкиваются с мошенниками, которые наняв жилье на несколько дней, «сдают» его в субаренду. «Сняв» такое жилье, арендатор не получит место жительства и потеряет свои средства. Чтобы обезопасить людей от мошенников, необходимо функционирование открытого реестра жилья, сдаваемого в аренду.

Что касается государственного и коммунального сектора арендного жилья, конечно, такое жилье должно быть предназначено для социально незащищенных граждан. Без четкого определения источника формирования ресурса для строительства таких арендных домов в нынешних экономических условиях этот вопрос невозможно решить. Нужно внести изменения в Бюджетный и Налоговый кодексы, которые урегулируют вопрос источников финансирования: налог на недвижимость или налоги, уплачиваемые с доходов, полученных от передачи в аренду недвижимого имущества.

Есть ли свет в конце этого тоннеля? Считаем, что есть. «Госжильё» при экспертной поддержке специалистов Европейской экономической комиссии ООН (ЕЭК ООН) подготовило проект закона  «Про арендные дома». Этот проект включает лучшие практики развитых государств в сфере жилищной политики и социальной защиты населения. Законопроект регулирует вышеперечисленные и другие риски для цивилизованного функционирования рынка аренды жилья. Он уже прошел общественные слушания и сейчас находится на рассмотрении центральных органов исполнительной власти. Надеемся, что после доработки законопроект будет внесен на рассмотрение парламента, что позволит восполнить пробел в законодательном поле.