Юридические компании

Авторизация

Логин:
Пароль:
  
Регистрация
Забыли свой пароль?

Консультация
юриста on-line

Вопрос юристу на "Status-Quo"


поиск юриста

Юристы и адвокаты

Как не упустить жилье: советы при покупке квартиры

Как не упустить жилье: советы при покупке квартиры 19.03.2019

Как не упустить жилье: советы при покупке квартиры

Как показывает практика, при покупке квартиры в доме, который только строится или еще не введен в эксплуатацию и право собственности на квартиры еще не оформлены, покупателю не удастся на 100% защитить себя от рисков. Разобраться в данной ситуации помогут эксперты компании Wh77.Ru, специализирующейся на предоставлении услуг по ремонту, страховка ремонта квартир, в том числе и при сдаче первичного жилого фонда в новостройках города Москва.

Итак, покупая квартиру в новостройке, необходимо обращать внимание не только на проект дома, оформленную дизайнерами визуализацию квартир, планирования, локацию (также не менее важными факторами). После того как вы выбрали квартиру своей мечты, нужно с головой окунуться в юридические тонкости оформления своих прав на квартиру, ознакомиться с документами застройщика, а также с документами, на основании которых он осуществляет строительство.

Для этого можно заручиться помощью квалифицированного юриста или сделать это самостоятельно. Прежде всего, нужно попросить застройщика, чтобы он предоставил вам весь имеющийся у него пакет документов, на основании которых он осуществляет строительство. Первое, что должно вас насторожить - это когда застройщик по известным только ему оснований не хочет предоставлять вам для ознакомления документы. По моему мнению, это основание задуматься над тем, вообще нужно дальше коммуницировать с этим застройщиком. Если ваш застройщик без каких-либо колебаний предоставляет вам документы, тогда поговорим, на что нужно обратить внимание и проверить.

Начнем с основного - земельного участка, на котором строится субъект. Строительство любой новостройки начинается с земельного участка. В основном, на что сначала нужно обратить внимание - это его целевое назначение, которое должно быть для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома. Проверить базовую информацию о земельном участке можно самостоятельно на сайте публичной кадастровой карты.

После этого необходимо проверить, на основании какого документа принадлежит право собственности или право пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство: аренда, частная собственность, суперфиций (право застройки чужого земельного участка). Затем нужно пересмотреть правоустанавливающие документы. Если это документы на пользование земельным участком, тогда следует внимательно ознакомиться с правами застройщика (землепользователя). После проверки земельного участка стоит поинтересоваться разрешительной документацией, на основании которой застройщик осуществляет или будет осуществлять строительство дома.

Проверка разрешительной документации (документов, на основании которых осуществляется строительство)

Согласно действующего законодательства в области градостроительной деятельности, все строящиеся объекты, делятся на 5 категорий сложности. Пакет документов, который необходимо получить застройщику, отличается в зависимости от сложности объекта строительства. Основные документы, которые должны быть у застройщика:

  • лицензия на проведение строительных работ;
  • предоставление услуг или сотрудничество со страховой компанией, в том числе и в сфере страховки ремонта квартир при сдаче жилого дома в эксплуатацию
  • градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, соответствие объекта строительства этим градостроительным условиям и ограничениям (на самом деле, очень часто мы можем видеть несоответствие в этих документах, если сравнить с презентациями объектов застройщиками)
  • технические условия (являются одними из основных исходных данных, которые необходимо получить перед началом проектирования и строительства) - этот документ представляет собой перечень требований к инженерному обеспечению объекта строительства;
  • проектная документация (эскизный проект);
  • декларация о начале проведения строительных работ.

Проверка надежности застройщика

Очень важную роль, особенно в небольшом городе, играет репутация застройщика, которую также следует внимательно проверить. В частности, необходимо выполнить следующие действия:

  • получить у застройщика информацию о предыдущих объекты, которые уже введены в эксплуатацию, а также можно самостоятельно поехать в эти дома и спросить у жителей, были у них жалобы на сроки ввода объекта или на качество выполненных работ;
  • найти в интернете, или выступал застройщик ответчиком в судебных делах;
  • прочитать отзывы в интернете (теперь существует много форумов и сайтов, на которых можно прочитать отзывы о том или ином застройщика).

Какие основные договоры и на что нужно обращать внимание

После того как вы выбрали застройщика и объект для покупки, чтобы подтвердить свое намерение приобрести недвижимость, вам предложат подписать договор. Самые распространенные виды договоров, которые встречаются при покупке недвижимости в новостройках:

  • договор долевого участия в жилищно-строительном кооперативе (сейчас совсем малый процент компаний пользуется таким видом договоров, поскольку с 2017 г.., если строится более 1 объект, то ЖСК становятся прибыльными)
  • предварительный договор купли-продажи квартиры (нотариальный или простой письменный)
  • договор участия в Фонде финансирования строительства многоквартирного жилого дома;
  • договор купли-продажи имущественных прав на квартиру;
  • договор сотрудничества;
  • инвестиционный договор;
  • форвардный контракт.

Каждый из указанных договоров имеет свои преимущества и недостатки, а также скрытые риски для покупателя. По моему мнению, вычиткой договоров и поиском скрытых рисков должен заниматься юрист, специализирующийся на проверке объектов недвижимости. Если вы все же решили вычитывать договор самостоятельно, то я опишу основные моменты, на которые следует обратить внимание.

Стоимость. Одним из главных вопросов является стоимость объекта и порядок расчетов. Итак, начнем с цены. Все застройщики обязаны указывать цену в гривнах. Однако в условиях договора иногда содержится условие о том, что цена корректируется в зависимости от колебания курса доллара США на момент проведения оплаты. Однако в пунктах договора, которые касаются его расторжения, отмечается лишь возврат уплаченных средств в рублях (обычно без каких-либо привязок к курсу доллара США). Все расчеты с юридическими лицами должны проходить только в безналичной форме. Также, как это ни печально, но в случае невыполнения застройщиком своих обещаний или не заключения основного договора, даже через год пользования застройщиком вашими деньгами, вы не получите никаких процентов или бонусов, а только фактически уплаченную вами сумму средств на счет в гривне.

Счета (на чьи счета). На чьи счета вы оплачиваете деньги? Средства должны поступать непосредственно на счет юридического лица, с которым вы заключаете договор. Поскольку фактически средствами, уплаченные за квартиру, есть те деньги, которые будут оплачены на счет застройщика. Все другие осуществленные вами платежи на счет физического лица-предпринимателя (проектирование, перепланировка и т.д.) можно считать потерянными, ведь в случае отказа от оформления права собственности на квартиру их вернуть почти невозможно.

Проверка доплат. На этапе строительства все площади квартир является проектными, а следовательно, в договорах всегда присутствует пункт о доплате за квадратные метры (превышающих площадь, оговоренную в договоре). После завершения строительства фактическая площадь квартиры может оказаться больше, чем проектная. Если внимательно не изучить условия договора в этой части, может оказаться, что после переобмирив за избыточные метры нужно будет доплачивать по совсем другой цене.

Другие обязательства (условия договора)

• Застройщик обязан не отчуждать имущественные права третьим лицам, на момент заключения договора они не должны быть никому отчуждены. Пока право собственности не оформлено, существует возможность манипуляций и одновременного отчуждения того же объекта нескольким лицам (поскольку нет никакой возможности это проверить и отследить). Наличие такого пункта в договоре - неплохая гарантия от двойной продажи одной и той же квартиры.

• Срок ввода объекта строительства в эксплуатацию обязательно должен быть установлен в договоре и может быть определен кварталом определенного года.

• Нужно установить исчерпывающий перечень форс-мажорных обстоятельств, которые могут повлиять на невыполнение застройщиком своих обязательств, а также установить ответственность, если срок ввода объекта в эксплуатацию передвигается во времени.

• Особое внимание следует уделить приложениям к договору, ведь непосредственно в них отмечается, какой именно будет ваша квартира, перечень оборудования и отделочных работ, которые должен сделать застройщик.

• Порядок расторжения договора и уведомления об этом каждую из сторон.

Вывод

Подытоживая, стоит отметить, что перед приобретением жилья в новостройке необходимо провести всесторонний анализ (самостоятельно или с помощью специалиста) продавца недвижимости, разрешительной документации на строительство и изучить все условия договора, который вам предлагают подписать для покупки недвижимости. Приобретение квартиры в новостройке - это практическое и экономически рациональное решение. Главное в этом деле - найти порядочного и надежного застройщика с хорошей репутацией и введенными в эксплуатацию объектами, использующий в строительстве качественные материалы, в соответствии с государственными строительными нормами. Помните, добросовестному застройщику нечего скрывать, он всегда по вашей просьбе предоставит всю необходимую документацию.



Количество показов: 369

Возврат к списку



Публикация статей
На данной странице нашего юридического портала размещаются статьи юридической и деловой тематик. В них размещается информация, которая станет полезной в при осуществлении профессиональной деятельности юристами, адвокатами, судебными экспертами, частными детективами, аудиторами и другими профильными специалистами. Статьи , опубликованные на  данной странице защищены авторским правом от не санкционированного копирования информации. При копировании информации с данной страницы обязательным условием является наличие ссылки на первоисточник.