Юридические компании

Авторизация

Логин:
Пароль:
  
Регистрация
Забыли свой пароль?

Консультация
юриста on-line

Вопрос юристу на "Status-Quo"


поиск юриста

Юристы и адвокаты

Проблемы моратория на землю или проблемы с мораторием?

Проблемы моратория на землю или проблемы с мораторием? 16.09.2018

Проблемы моратория на землю или проблемы с мораторием?

Напомним, что впервые мораторий на отчуждение земельных долей (паев) был введен в 2001 г.. Как временная мера и касался запрета их отчуждения до момента урегулирования порядка реализации указанных прав новым Земельным кодексом Украины. Заявленной причиной такого шага было опасение возникновения неопределенности на рынке земельных отношений, ведь в 1999 году. Бывшим работникам колхозов и совхозов были выделены собственные земельные паи, которыми они могли свободно распоряжаться, и рынок земель находился на начальном этапе формирования.

Однако после принятия Земельного кодекса в 2001 г.. Снятии моратория не произошло. Более того, была расширена запрет отчуждения не только земельных долей (паев), но и земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства. Тогда ожидалось, что отмена моратория должно произойти через 5 лет (01.01.2005 г.), Однако с тех пор отмене моратория так и не произошло, а запрет неоднократно продолжалась в 2008 г., 2010 г.., 2011 г.., 2012 и 2015 г..

В прошлом году Верховная Рада в очередной раз продлила действие моратория на 1 год, а именно к принятию закона об обороте земель, до сих пор остается в разработке, несмотря на международное давление по этому вопросу. Как известно, Всемирный банк и Международный валютный фонд продолжают выражать четкую позицию относительно требования снятия моратория и настаивают на важности открытия рынка земли в Украине. Согласно прогнозам МВФ, после отмены моратория цены на землю вырастут втрое. Кроме этого, землевладельцы смогут получать кредит под залог земли.

При выделении Украине транша МВФ в 2017 говорилось о необходимости завершения земельной реформы. Между сторонами был подписан Меморандум о сотрудничестве, который содержал требование по обеспечению оборота земли. Подписание Меморандума привело к чрезвычайно широкого обсуждения, но на сегодня обязательства правительства обеспечить оборот земель выполнены лишь формально, поскольку отчуждение земли остается под запретом, а рынок аренды является главным средством перераспределения (обращения) земель сельскохозяйственного назначения между землевладельцами и землепользователями.

Баланс интересов и международный опыт

К решению о продлении или отмене моратория необходимо подходить взвешенно, учитывая интересы как землевладельцев, так и агрохолдингов (а также в перспективе иностранных инвесторов), поскольку, с одной стороны, неправильно обработан отмена моратория может привести к непредсказуемым последствиям для обеих сторон и государства в целом, а с другой стороны, имеется запрет сдерживает инвестиции и развитие всей агросферы.

Сегодня, пока открытый рынок земли в Украине до сих пор находится на этапе своего становления, на практике действует «теневой» рынок, предусматривает заключение договоров аренды с внесением оплаты вперед до 49 лет, продажа корпоративных прав предприятий, заключивших договоры аренды с собственниками земли, замену стороны по договору аренды и тому подобное. Также общеизвестным фактом является наличие необоснованно низкой арендной платы, идет на пользу предприятия арендатора, а не землевладельца.

В случае снятия запрета на отчуждение земли для фермеров станет доступным банковское кредитование, хотя здесь справедливо добавить, что только владельцы крупных земельных участков смогут передать их в банковский залог.

В то же время неподготовленное снятия моратория может привести к хаосу на рынке, поскольку одни землевладельцы могут осуществить продажу паев на больших участках, а другие, наоборот, отказаться, что приведет к необходимости обеспечения подъездных путей, а также риска того, что позже отдельные земельные участки станут неинтересными для покупки инвесторами.

Также аргументом о продлении действия моратория является наличие неблагоприятного инвестиционного климата и риск покупки земли за бесценок без получения землевладельцами справедливой платы за отчуждение земли. По данным исследований из открытых источников, средняя цена на землю в Украине составит около 300 долларов США за гектар, тогда как, например, в Польше такая цена за гектар составляет 11 тыс. Долларов, в Румынии - 6 тыс. Долларов, а в Венгрии - 4 тыс. долларов.

Из международного опыта, запрет на продажу сельскохозяйственных угодий установлена ​​в штате Айова (США), Канаде и Израиле, где разрешена только долгосрочная аренда сроком до 50 лет. В то же время в Израиле такая политика продиктована особенностью расположения страны и необходимостью охраны территории.

А во многих странах Европы отчуждения земель возможно при наличии определенных ограничений. Например, в соседней Польше доминируют семейные фермы (обрабатывают 80% пахотных земель). Разрешение на покупку земли иностранцами (в том числе гражданами Европейского союза) было отменено только в 2016, максимальный размер участка у одного собственника составляет 500 гектаров. Рынок регулирует государственное Агентство сельскохозяйственной собственности, осуществляет выкуп земли у крестьян по рыночным ценам.

В Дании землю сельскохозяйственного назначения продают исключительно на условиях сохранения статус-кво этой земли. Покупатель должен заниматься исключительно фермерством и прожить последние 8 лет в сельской местности. Право на покупку имеют исключительно физические лица-фермеры с максимальным лимитом до 150 гектаров.

Зато в Германии, наоборот, 55% всех сельскохозяйственных земель страны принадлежит или обрабатывается на праве аренды агропредприятия, но с лимитом 400-500 гектаров. Другая часть земель принадлежит средним и мелким фермерам. Ограничения на покупку иностранцами отсутствуют, но действует разрешительный порядок отчуждения земель с разрешения местных органов власти после обоснования цели потенциальным покупателем и подтверждения профессиональной подготовки.

В Болгарии приобрести землю для сельскохозяйственных нужд могут граждане Болгарии и стран Европейского союза, юридическое или физическое лицо, находящееся на территории страны более 5 лет и из страны, с которой Болгария заключила международное соглашение. Цены на землю свободны, лимиты собственности отсутствуют. В Эстонии регулирования цен также отсутствует, иностранцам разрешено приобретать землю с целью фермерского использования, а также предоставлено право изменять целевое назначение через 5 лет.

Мнение бизнеса

Владельцы и руководители агрохолдингов в общем поддерживают отмену моратория, но учитывая интересы землевладельцев. Некоторые считают, что это решит вопрос надлежащей реализации права собственности для граждан, ведь сегодня существует много скрытых форм отчуждения земли, и будет способствовать привлечению миллионных инвестиций в аграрную сферу.

Однако некоторые агрохолдинги выражают идеи скорейшей отмене запрета отчуждения земли и предоставление права свободно распоряжаться землей, решит существующую неблагоприятную ситуацию для землевладельцев. Другие считают, что отмена должно происходить постепенно при условии наличия безопасного механизма продажи земли, поскольку неподготовленное отмена моратория может привести к еще более неблагоприятных последствий для землевладельцев.

Подготовительные действия

По нашему мнению, для наличия прозрачного механизма обращения рынке земли необходимо решение, в частности, следующие вопросы:

  • Осуществление поэтапного снятия моратория для установления прозрачного рынка и применения справедливых цен. По нашему мнению, открытие рынка земли должно происходить в два этапа. Сначала должна быть снят запрет на отчуждение земель государственной и коммунальной собственности. Следующий этап после адаптации рынка и формирования цен - разрешение на отчуждение частных земельных участков путем проведения прозрачных земельных торгов.
  • Урегулирование вопроса относительно земель государственной собственности. Сегодня большое количество сельскохозяйственных земель находится в государственной собственности. Среди них значительная часть остается незарегистрированными и незаконно передается в аренду, что приводит к коррупционной составляющей и недополучения средств государственного бюджета. Необходимо провести инвентаризацию всех имеющихся государственных земельных участков и позволить их отчуждения в первую очередь, как указано выше.
  • Наличие действенной кадастровой службы, полнота наполнения реестров и отсутствие между ними несоответствий. Сегодня наполнения Государственного земельного кадастра продолжается, внесена информация о 18 млн участков с 25 млн имеющихся землеугидь. Актуальным остается вопрос противоречий между Государственным земельным кадастром и Государственным реестром прав на недвижимое имущество. Эта проблема частично была решена с введением информационного обмена между ними при осуществлении регистрационных действий нотариусами и государственными регистраторами.
  • Государственный контроль и обеспечение прав землевладельцев, наличие переходного периода для возможности аккумуляции средств для выкупа земельных участков, которые сейчас находятся в аренде. Контроль за изменением целевого назначения земельных участков.
  • Установление ограничений на рынке земли. Необходимо четкое определение субъектов, которые могут осуществлять приобретение земель сельскохозяйственного назначения. Сейчас, согласно законопроектов, это физические и юридические лица без подтверждения их аграрной квалификации.
  • Закрепление статуса объектов совместного использования, а само функционирование мелиоративных систем, магистральных и межхозяйственных каналов, находящихся в государственной и коммунальной собственности, оросительных систем, часть которых также принадлежит государству, часть находится в коммунальной и частной собственности. Разрешения на использование лесных полос и их обновление.
Анализ имеющихся законопроектов

Проект закона о рынке земель (№7112 от 14.09.2017 г..) И проекты законов об обороте земель сельскохозяйственного назначения (№5535 от 13.12.2016 г.. И альтернативный №5535-1 от 28.12.2016 г.), Направленные на открытие рынка земли, долговременно рассматриваются в Верховной Раде Украины и даже принимались в первом чтении. Наряду с ними сегодня зарегистрирован законопроект о продлении срока моратория, например, до 2022 г.. (№5123 от 15.09.2016 г.).

Основной законопроект №5535 (далее - Законопроект) должен определить набор прав и ограничений по вопросам обращения земель, а именно круга субъектов рынка, лимитов по накоплению земельных участков в собственности, преимущественное право на покупку земель.

Законопроект предусматривает регулирование механизма продажи земельных участков путем проведения электронных земельных торгов и установления справедливой цены - стартовая цена продажи земельного участка не может быть ниже ее экспертная денежная оценка, как предусмотрено законодательством об оценке земель. Механизм электронных торгов является максимально эффективным, но в то же время, по нашему мнению, закон должен содержать четкую и прозрачную процедуру этого механизма для главных участников торгов - украинских крестьян. На сегодня в законопроекте такая процедура отсутствует и установлено отсылки на регулирование отдельным постановлением, утвержденной Кабинетом министров Украины.

Законопроект содержит срок изменения целевого назначения земельного участка - не ранее 3 лет с момента вступления владельцем права собственности, за исключением случаев отчуждения земельных участков для общественных нужд.

Также установлено, что земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в залог с целью обеспечения обязательств перед кредиторами, которые в соответствии с положениями законопроекта не могут выступать приобретателями земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Предусматривается запрет разделения земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения товарного сельскохозяйственного производства или фермерского хозяйства, если в результате его образуется хотя бы один земельный участок площадью менее 1 га, за исключением случаев разделения земельного участка с целью присоединения части такого земельного участка к другому в процессе консолидации земель.

Во избежание монополизации установлен общий лимит по возможности пребывания в частной собственности физического лица земельных участков сельскохозяйственного назначения - до 500 гектаров (кроме приобретения таких земельных участков по наследству).

Также предполагается подтверждения источника средств на приобретение земли, а именно при приобретении в собственность физическим лицом земельных участков, общая площадь которых превышает 200 гектаров по договорам купли-продажи, такое лицо должно подать электронную декларацию с документами, подтверждающими ее доходы.

Вместе с тем законопроект не содержит прямого запрета на приобретение земли иностранцами. Указывается, что приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения иностранцами возможно с 01.01.2030 г.. В случае принятия законопроекта это будет означать возможность приобретения земли на средства иностранного инвестора через созданное украинское предприятие.

В то же время Законопроект №5535-1 содержит норму о запрете приобретения земельных участков иностранцами, кроме как получения по наследству, однако с обязательством последующего отчуждения.

Обжалование моратория

Сейчас существуют попытки оспаривания действующего моратория в Конституционном Суде Украины. В 2017 депутаты внесли 2 представления относительно соответствия Конституции Украины п. 14, 15 гл. Х Переходные положения Земельного кодекса Украины. Однако судом принято отказе в открытии конституционного производства по делу.

28.05.2018 г.. Европейский суд по правам человека (далее - ЕСПЧ) вынес решение по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» (заявление №846 / 16 и №1075 / 16). Граждане Украины обжаловали мораторий на продажу сельскохозяйственных земель, заявив о нарушении их имущественных прав как собственников земельных участков.

В своем решении ЕСПЧ установил следующее:
  • Земельный мораторий нарушает ст. 1 Протокола №1 (защита собственности) Европейской конвенции по правам человека, что дает основания для признания нарушения ст. 41 Конституции Украины относительно права свободно распоряжаться своей собственностью;
  • Украина не определила справедливого баланса между общими интересами общества и правом собственности заявителей;
  • Правительство Украины должно принять законодательные меры для обеспечения надлежащего справедливого баланса для владельцев сельскохозяйственных земель.
При этом решение суда не означает немедленной требования ввести неограниченный рынок продажи земель. Суд постановил, что выявленные нарушения являются справедливой компенсацией морального вреда и не предоставил заявителям денежной компенсации, кроме 3 тыс. Евро на покрытие расходов и судебных издержек. Однако отмечено, что в будущем заявителям могут быть гарантированы денежные компенсации по аналогичным делам, которые исходя из практики, могут достигать десятки тысяч евро для одного истца, что будет иметь большие последствия для украинского бюджета.

Выводы

По нашему мнению, мораторий на отчуждение земель нужно отменить, но одновременно это невозможно сделать без основательной предварительной подготовки. Условия отмены должны быть выверены по недопущению отчуждения земель ниже их справедливой стоимости, начала неконтролируемого перераспределения рынка земли и правовой неопределенности на вопросы пользования общими инфраструктурными объектами. Дополнительная необходимое условие - полнота заполнения земельного кадастра, который считается гарантией прав землевладельцев, а также подтверждением того, что земельный участок является полноценным объектом недвижимого имущества.

Количество показов: 841
Автор:  Юлия Янюк «Evris» старший юрист

Возврат к списку



Публикация статей
На данной странице нашего юридического портала размещаются статьи юридической и деловой тематик. В них размещается информация, которая станет полезной в при осуществлении профессиональной деятельности юристами, адвокатами, судебными экспертами, частными детективами, аудиторами и другими профильными специалистами. Статьи , опубликованные на  данной странице защищены авторским правом от не санкционированного копирования информации. При копировании информации с данной страницы обязательным условием является наличие ссылки на первоисточник.