Иностранный инвестор и украинская земля: нюансы и тонкости

19.03.2017

Иностранный инвестор и украинская земля: нюансы и тонкости

Украинская земля всегда вызывала интерес у иностранных инвесторов как средство производства и объект инвестирования. Тенденция к росту такого интереса не меняется уже довольно длительное время, и в ближайшей перспективе предпосылок для уменьшения заинтересованности землей точно нет (конечно, кроме рисков форс-мажорного характера). Учитывая принципиальную важность для любой страны земли как стратегического актива, регулирование отношений собственности и пользования землей занимает отдельное место, пожалуй, во всех развитых правовых системах. В Украине, работая с землей, нужно учитывать еще и специфическое отношение украинцев к своей земле.

В этом плане наша страна занимает достаточно особое место – принадлежит к меньшинству развитых государств, в которых действует мораторий на продажу земель их владельцами. Этот мораторий ограничен землей сельскохозяйственного назначения, которая в Украине, без преувеличений, является главным богатством. Рынок сельскохозяйственных земель у нас все же сформировался, однако действие указанного моратория он во многом неполноценен, а его правила не всегда прозрачны и понятны иностранцам.

Еще раз отмечу, что мораторий касается сельскохозяйственных земель. Земля несельскохозяйственного назначения и права на нее могут быть объектом гражданского оборота, предметом различных договоров. То есть эту землю можно покупать, передавать в пользование, брать под нее кредиты в финансовых учреждениях, передавая в ипотеку.

Иностранные граждане и юридические лица, осуществляя инвестиции, тоже могут быть субъектами земельных отношений, приобретая и реализуя права на земельные участки, воспользовавшись услугами профессиональных юридических переводчиков (см. подробнее http://communic.com.ua/yuridicheskij-perevod) при оформлении документов. Правда, приобретение и реализация прав на землю нерезидентами происходит в Украине с определенными ограничениями. Поскольку иностранные инвестиции как вид деятельности, направленной на получение прибыли, практически всегда реализуются бизнесом через компании-нерезиденты, особенности земельных отношений именно для этой категории является предметом рассмотрения данной статьи.

По действующему законодательству Украины отдельно определяются возможности и порядок приобретения земельных участков в собственность и в пользование. Так, согласно действующей редакции Земельного кодекса Украины (ЗКУ), иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:

а) в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;

б) за пределами населенных пунктов – в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

Совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в случаях, определенных ЗКУ, и в порядке, установленном для иностранных юридических лиц. Земли сельскохозяйственного назначения, полученные в наследство иностранными юридическими лицами, подлежат отчуждению в течение года.

Тот же Земельный кодекс Украины устанавливает, что иностранные юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков государственной или коммунальной собственности, подают ходатайство в Совет министров Автономной Республики Крым, областной, Киевской или Севастопольской городской государственной администрации или сельского, поселкового, городского совета и государственного органа приватизации.

К ходатайству прилагаются документ, удостоверяющий право собственности на недвижимое имущество (здания и сооружения), расположенное на этом земельном участке, и копия свидетельства о регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины. В отличие от права собственности, ограничений на аренду и другие виды использования земель в Украине для иностранных юридических лиц не существует, однако есть определенные требования относительно участия в земельных торгах, для приобретения права аренды земель государственной и коммунальной собственности, что нужно учитывать при подготовке документов, которые подаются для участия в таких торгах. Кроме самого законодательства, иностранному бизнесу целесообразно интересоваться и практикой его толкования и применения. Например, разъясняя налоговое законодательство, Государственная фискальная служба указывает о необходимости постановки на учет нерезидента, который имеет в собственности недвижимое имущество на территории Украины, в один из способов:

• постоянное представительство нерезидента; 
• обособленное подразделение нерезидента (представительство нерезидента); 
• управитель имущества; 
• юридическое лицо с иностранными инвестициями. 

Таким образом, приобретение прав на земли для иностранных юридических лиц непосредственно связано с приобретением или созданием объектов недвижимого имущества, а в отдельных случаях – с регистрацией постоянного представительства. При этом законодательство четко указывает, что иностранными компаниями может приобретаться право собственности на земли несельскохозяйственного назначения. То есть если иностранная компания намерена зарегистрировать непосредственно за собой вещное право на землю, в т. ч. и право аренды, с точки зрения фискальных органов, она должна создать здесь один из предложенных видов постоянного представительства.

Такой подход оправдан с точки зрения фискалов учитывая необходимость уплаты налогов, установленных для собственников и пользователей земельных участков. В нашем опыте бывали случаи владения недвижимостью компаниями-нерезидентами без постановки на налоговый учет постоянного представительства, и ради справедливости следует отметить, что при регистрации права собственности регистраторы документы о регистрации постоянного представительства не спрашивают (по крайней мере пока что).

Приведенные нормы делают возможным вывод о том, что на случай «внезапного» снятия моратория на продажу сельскохозяйственной земли в законодательстве Украины существуют указанные выше «предохранители» от перехода таких земель в собственность иностранных компаний. С учетом недавнего конституционного представления в Конституционный Суд Украины, инициированного народными депутатами, относительно конституционности упомянутого моратория, эти «предохранители» могут стать полностью работающими нормами.

С целью деятельности в рамках правового поля Украины для реализации инвестиционного проекта, связанного с сельскохозяйственной землей, инвестор может выбрать несколько конструкций организации бизнеса. Самым эффективным способом организации деятельности в Украине для проектов, где нет необходимости в привлечении акционерного капитала, является создание общества с ограниченной ответственностью. Эта организационно-правовая форма самая удобная и наименее затратная в создании и администрировании. Инвесторы, которые намерены привлекать акционерный капитал, могут создать акционерное общество частного или публичного типа.

Если компания не хочет создавать в Украине «дочку», она может зарегистрировать и поставить на налоговый учет свое постоянное представительство, которое для государственных органов фактически будет приравнено к резиденту. Из-за относительно слабого развития корпоративного права и корпоративной культуры в Украине на данном этапе эффективно и оправданно используются модели организации отношений между бизнес-партнерами через создание совместной холдинговой компании в иностранной юрисдикции, которая в дальнейшем основывает компанию в Украине. При этом управление партнерами их бизнесом в Украине проводится именно через нерезидентну компанию с использованием «акционерных договоров, то есть договоров о совместном управлении бизнесом.

Достаточно часто встречаются на практике и сделки по приобретению компаниями-нерезидентами корпоративных прав (акций, долей в уставном капитале) украинских компаний с уже сформированным земельным банком либо тех, которые являются владельцами необходимого покупателю актива, что, безусловно, имеет определенные преимущества, однако несет в себе риски иного характера. Такими рисками часто бывают скрываемые продавцом корпоративные споры или требования третьих лиц на имущество. Собственно, риски в бизнесе – это не только украинское явление, хотя у нас их перечень намного шире, а способы противодействия им несколько отличные от стран с более развитой правовой культурой.

Будучи придирчивыми к деталям, специалисты нашей компании всегда советуют инвесторам, не только иностранным, проводить проверку актива перед приобретением или инвестированием в бизнес. Такая проверка в деловой практике известна как Due Diligence. Это комплекс мероприятий, проводимых соответствующими специалистами, направлен на выявление рисков или недостатков актива, которые скрывает продавец или партнер, который предлагает разместить инвестиции в готовый бизнес. В подавляющем большинстве случаев качественный Due Diligence выявляет скрытые недостатки и может стать весомым аргументом в торгах. Из собственной практики, в частности из двух последних профильных обращений можем сказать, что для земель в Украине степень рисковости в среднем выше, чем для других видов недвижимости, что требует специальных подходов к проверке и оценке рисков при инвестировании в землю.

Как общий вывод можно сформулировать тезис о том, что иностранный инвестор, который действительно заинтересован в работе с таким активом, как украинская земля, может реализовать такие проекты, эффективно используя правовое поле Украины. Для этого требуется продуманное и взвешенное планирование и корпоративное структурирование бизнеса, которое будет учитывать украинские реалии.
Количество показов: 2444
Автор:  Александр Ручко «ALEXANDROV&PARTNERS адвокат, советник