Правовые аспекты постоянного пользования земельным участком

27.09.2016

Правовые аспекты постоянного пользования земельным участком

В недалеком прошлом самыми постоянными землепользователями были предприятия государственной и коммунальной форм собственности. В течение первого десятилетия свободных экономических отношений в нашей стране значительная часть этих предприятий реорганизовалась в процессе корпоратизации и приватизации. При этом вновь предприятия-землепользователи продолжали, а некоторые и до сих пор продолжают пользоваться земельными участками, часто не получив новые право устанавливающие документы. А ведь правильно оформленные документы не только дают возможность избежать спорных вопросов владения земельным участком, но и без проблем получить деньги для развития малого бизнеса, которые позволят вовремя осуществить посев зерновых и организовать работу техники на полевых работах.

В связи с этим, как правило, на практике возникает два вопроса. Или прекращается право постоянного пользования земельным участком в случае прекращения землепользователя путем реорганизации? Или прекращается право постоянного пользования земельным участком, если землепользователь, который имеет в постоянном пользовании земельный участок, но не может иметь ее на таком праве в соответствии с действующим законодательством, не переоформил право на земельный участок?

Суть права постоянного пользования землей, характерные особенности

Право постоянного пользования земельным участком является разновидностью права пользования землей. Это право заключается во владении и пользовании земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока.

Конституционный Суд  в Решении от 22.09.2005 г.. №5-рп / 2005 по делу о постоянном пользовании земельными участками (№1-17 / 2005) выделил характерные особенности этого правового титула, а именно:

• право постоянного землепользования является бессрочным (в отличие от права аренды) и может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным законодательством;
• права и обязанности постоянных землепользователей определены земельным законодательством и не подлежат договорном регулированию (не могут быть сужены)
• постоянные землепользователи платят налог на землю, размер которого определяется в соответствии с законодательством (в отличие от договорного характера арендной платы);
• земельные участки передаются в постоянное пользование в порядке отвода безвозмездно с последующим удостоверением этого права путем выдачи государственного акта; оплате подлежит только изготовление технической документации на земельный участок.

Другой особенностью права постоянного пользования землей является ограниченный круг субъектов, которые могут его приобрести. Согласно ст. 92 ЗК 2001, такими субъектами могут быть:

• предприятия, учреждения и организации государственной и коммунальной форм собственности;
• общественные организации инвалидов, их предприятия, учреждения и организации;
• зарегистрированные религиозные организации (исключительно для строительства и обслуживания культовых и других зданий, необходимых для обеспечения их деятельности);
• публичное акционерное общество «РЖД»;
• высшие учебные заведения (независимо от формы собственности);
• совладельцы многоквартирного дома (для обслуживания такого дома и обеспечения потребностей собственников, нанимателей квартир и нежилых помещений).

В указанный перечень землепользователей не вошедшие (не перечислены в ст. 92 ЗК 2001) граждане и юридические лица, которые могли осуществлять право постоянного пользования земельным участком в соответствии с ранее действующим законодательством.

Таким образом, право постоянного пользования земельным участком заключается в бессрочном владении и пользовании земельным участком государственной или коммунальной собственности, без установления срока пользования, которое может принимать только ограниченный круг лиц.

Или прекращается право постоянного пользования земельным участком в случае прекращения (реорганизации) юридического лица-землепользователя?

Как указано выше, право постоянного землепользования является бессрочным и может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным законодательством. Основания для прекращения права пользования земельным участком определены в ст. 27 ЗК 1992 и ст. 141 ЗК 2001 К ним относятся:

• добровольный отказ от права пользования земельным участком;
• изъятие земельного участка;
• прекращение деятельности религиозных организаций, государственных или коммунальных предприятий, учреждений и организаций;
• использования земельного участка способами, которые противоречат экологическим требованиям;
• использование земельного участка не по целевому назначению;
• систематическая неуплата земельного налога или арендной платы;
• приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке;
• использования земельного участка способами, противоречит требованиям охраны культурного наследия.

Однако больше всего вопросов возникает по поводу прекращения права постоянного пользования в случае прекращения (реорганизации) государственных и коммунальных предприятий.

Согласно ЗК 1992, право пользования земельным участком прекращалось, в частности, в случае «прекращения деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского (фермерского) хозяйства». В ЗК 2001 это положение изложено несколько по-другому: «прекращение деятельности религиозных организаций, государственных или коммунальных предприятий, учреждений и организаций». Таким образом, в контексте предприятий, учреждений, организаций, ЗК 2001 (по сравнению с ЗК 1992) сузил сферу применения этой нормы в государственных и коммунальных предприятий, согласуется с перечнем субъектов права постоянного пользования.

Другой момент заключается в том, что в ЗК 1992 и в ЗК 2001 говорится о «прекращении деятельности предприятий, учреждений и организаций», тогда как в ГК СССР и ЦК Компартии РСФСР говорится о «прекращении юридического лица». Однако решая споры о прекращении права постоянного пользования вследствие прекращения деятельности землепользователей, суды применяют положения Гражданского кодекса, регулирующих прекращение юридических лиц, и употребляют понятие «прекращение юридического лица» и «прекращение деятельности юридического лица» как взаимозаменяемые. Поэтому разница в понятиях является скорее терминологической, чем содержательной.

Относительно того, прекращается право постоянного пользования земельным участком в случае прекращения землепользователя, в частности в случае реорганизации, преобразования землепользователя, и может правопреемник продолжать пользоваться земельным участком, по этому поводу в судебной практике сформировались две позиции:

первая позиция сводилась к тому, что право постоянного пользования земельным участком прекращается в случае реорганизации землепользователя, поскольку земельное законодательство не предусматривает автоматического перехода права постоянного пользования к юридическому лицу, которая образовалась в процессе реорганизации;

вторая позиция заключается в том, что право постоянного пользования земельным участком не прекращается в случае реорганизации землепользователя, поскольку прекращение права пользования земельным участком с основания прекращения учреждения допускается только в случае, когда прекращение последней исключает правопреемство.

Первая позиция обосновывалась тем, что в результате реорганизации юридического лица происходит ее прекращения, а поскольку земельное законодательство не предусматривает автоматического перехода права постоянного пользования землей к юридическому лицу, которая образовалась в процессе реорганизации, то суды приходили к выводу, что это право прекращается с момента прекращения юридического лица, а правопреемник его приобретает. Высший хозяйственный суд занял такую ​​позицию по ряду судебных решений. В частности, такая позиция была отражена в постановлениях от 01.06.2010 г. по делу №11 / 49-04 (8 / 79-03), от 16.04.2013 г. по делу №5002-33 / 1279-2012, от 29.10. 2015 по делу №927 / 1498/14.

Такой же подход применялся судами до землепользователей, реорганизовались путем преобразования в период действия Гражданского кодекса 1963, то есть до 01.01.2004 г.., Не относил преобразования к разновидностям реорганизации. Обосновывая прекращении права постоянного пользования земельным участком, суды исходили из того, что в отличие от ст. 37 ГК 1963 г.., Ст. 34 Закона «О предприятиях» признавала преобразования юридического лица разновидностью реорганизации. А поскольку в результате преобразования юридическое лицо прекращается, то прекращается и право постоянного пользования землей. Такая позиция была сформулирована Верховным Судом еще в 2002г. в Постановлении от 21.01.2002 г. по иску ОАО «Промсвязь» в наш городской совет. Однако этот подход применялся ВХС довольно долго, в частности в Постановлении от 01.06.2010 г.. №11 / 49-04 (8 / 79-03). Однако указанный подход применялся судами очень часто.

Другой (противоположный) подход заключается в том, что прекращение права пользования земельным участком с основания прекращения юридического лица допускается только в случае, когда прекращение последней исключает правопреемство. К такому выводу Верховный Суд пришел в Постановлении от 21.02.2011 г.. По делу №21-3а11. Решая подобные споры, суды часто ссылаются на указанную Постановление. Суть этой позиции состоит в том, что в случае реорганизации к правопреемнику переходит имущество, права и обязанности юридического лица, которое прекратилось. Этот вывод подтверждается ст. 104 ГК 2003

Также стоит отметить, что обосновывая эту позицию, суды часто принимают во внимание, например, следующие обстоятельства: «в учредительном документе вновь созданного юридического лица является прямое указание на правопреемство» (постановление Высшего административного суда от 16.06.2015 г.. По делу №815 / 2601/14), или «вновь образованное юридическое лицо имеет одинаковый код ЕГРПОУ, имущество, юридический адрес, что и юридическое лицо, прекратилась» (постановление ВХС от 15.04.2014 г.. по делу №5004 / 1264/12).

Соответственно, касающейся юридических лиц, реорганизовались путем преобразования в период действия ГК 1963 г., т. К 01.01.2004 г.., То суды не признают преобразования разновидностью реорганизации и исходят из того, что преобразования юридического лица не является прекращением. Суды аргументируют эту позицию, ссылаясь на ст. 37 ГК 1963 г.., Согласно которому юридическое лицо может прекратиться путем ликвидации или реорганизации. В свою очередь, реорганизация включает исключительно слияние, разделение или присоединении. Таким образом, преобразования юридического лица не считается ее прекращением. Эта позиция отражена, в частности, в Постановлении ВХС от 24.07.2012 г.. По делу №13 / 5009/6207 / 11-33 / 5009/6207/11.

2. прекращается право постоянного пользования, если землепользователь, который имеет в постоянном пользовании земельный участок, но не может иметь ее на таком праве, не переоформил право на земельный участок?

С принятием нового ЗК 2001 регулирования правого титула права постоянного пользования земельным участком претерпело изменения. Сузив круг субъектов, которые могут получить право постоянного пользования, законодатель следующим образом определил судьбу землепользователей, которые уже приобрели это право. В п. 6 Переходных положений ЗК 2001 установлено, что «граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но по настоящему Кодексу не могут иметь их на таком праве, должны до 01.01.2008 г.. Переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них ».

В упомянутом выше Решении Конституционного Суда от 22.09.2005 г.. №5-рп / 2005, Конституционный Суд сделал ряд важных выводов, которые обеспечивают беспрепятственное осуществление права постоянного пользования теми землепользователями, которые не вошли в перечень лиц, определенных в ст. 92 ЗК 2001 В частности, Суд указал, что ст. 92 ЗК 2001 не ограничивает и не отменяет действующее право постоянного пользования земельными участками, приобретенное гражданами в установленных законодательством случаях. Ранее выданные государственные акты на право постоянного пользования землей остаются действующими и подлежат замене в случае добровольного обращения лиц (Постановление Кабинета Министров от 02.04.2002 г.. №449 (действует до 23.07.2013 г.).

Сейчас указанный вывод КС нашел свое отражение в ряде законов и судебной практике в различных формулировках, а именно:

• вещные права на недвижимое имущество и их обременения, возникших до 01.01.2013 г.., признаются действительными, если регистрация таких прав была проведена в соответствии с ранее действующим законодательством (ч. 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений »);
• документы, которыми было удостоверено право собственности или право постоянного пользования земельным участком, выданные до вступления в силу настоящего Закона, являются действительными (п. 10 разд. VII Закона «О Государственном земельном кадастре»)
• ст. 92 ЗК 2001 не ограничивает и не отменяет право постоянного пользования земельными участками, приобретенное лицами в установленных законодательством случаях по состоянию на 01.01.2002 г.. (П. 2.7. Постановления Пленума ВХС от 17.05.2011 г.. №6);
• право пользования земельным участком не утрачивается вследствие его переоформления предприятием, а сохраняется за ним до приведения прав и обязанностей по такого земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства (Постановление ВСУот 26.09.2011 г.. по делу №6-14цс11 Постановление ВХС от 17.03.2015 г.. по делу №924 / 1180/14).

Таким образом, право постоянного пользования земельным участком, приобретенное лицом в установленном законодательством порядке в соответствии с законодательством, действовавшим на момент приобретения права постоянного пользования, не утрачивается и не прекращается даже в том случае, если лицо, по действующему закону не может приобрести такое право, не окажет переоформления этого права в другой правовой титул. Право постоянного пользования сохраняется и действует до приведения прав и обязанностей по такого земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства и переоформления права постоянного пользования в право собственности или аренду.

Таким образом, документы, которыми удостоверено право постоянного пользования земельным участком (государственные акты на право постоянного пользования землей), выданные в соответствии с законодательством, действовавшим ранее, действительны и остаются в силе.

Учитывая это, землепользователи, которые реорганизовались или который не переоформили право постоянного пользования земельным участком на право собственности или право аренды, пока могут без боязни продолжать пользоваться предоставленными им в постоянное пользование земельными участками.



Количество показов: 10705
Автор:  Олег Качмар «Василь Кисиль и Партнеры, ЮФ» советник, Александр Плачинта «Василь Кисиль и Партнеры, ЮФ» юрист
Рейтинг:  3.11