Дополнительные расходы заказчика строительства увеличивают цену квадратных метров

20.03.2016

Дополнительные расходы заказчика строительства увеличивают цену квадратных метров

Учитывая современные тенденции первичного рынка недвижимости, эксперты утверждают, что спрос на покупку квартир в новостройках снизилась.

Во многих строительных компаний нет возможности предоставлять кредиты и рассрочку после ввода объекта в эксплуатацию, а получить кредит в банке на покупку квартиры в последнее время стало сложнее, процентные ставки существенно повысились. Кроме того, финансовые учреждения предъявляют высокие требования к залогам.

За последний год строительные компании существенно повысили цены на квадратные метры, также отпугнуло покупателей. Как утверждают аналитики компании по продаже недвижимости "Магистр", главным механизмом для привлечения покупателей на первичном рынке жилья, в том числе и новостроек Днепропетровска, остается снижение цен. Однако застройщики ограничены механизмами ценообразования и себестоимости строительства жилья.

Застройщики, ведущие строительство новых жилых комплексов, обязаны оплачивать свою часть в развитии социально-экономической сферы населенного пункта, в котором ведут строительство.

В соответствии с условиями действующего законодательства, заказчик строительства, который имеет намерение застройки земельного участка в соответствующем населенном пункте, обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктур населенного пункта, в соответствии со ст. 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» является долевым участием в развитии инфраструктуры населенного пункта.

Долевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта заключается в перечислении заказчиком средств (до принятия объекта строительства в эксплуатацию) в соответствующий местный бюджет для создания и развития указанной инфраструктуры.

Размер долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта определяется в договоре, заключенном с органом местного самоуправления, с учетом общей сметной стоимости строительства объекта, определенной согласно строительным нормам, государственным стандартам и правилам.

При этом не учитываются расходы заказчика строительства на приобретение и выделение земельного участка, освобождение строительной площадки от зданий, сооружений и инженерных сетей, устройство внутренних и внеплощадочных инженерных сетей, сооружений и транспортных коммуникаций.

Существует и положительный момент - предельный размер паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта. Однако его также устанавливает орган местного самоуправления. В основном размер паевых взносов заказчиков строительства исчисляется в сумме, равной предельному размеру (10% от общей сметной стоимости строительства объекта - для нежилых зданий и сооружений и 4% - для жилых домов). Однако уплата паевого взноса в местный бюджет не последний официальным платежом в процессе строительства.

Проанализировав природу формирования и расчета долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта, «паевой взнос» завуалировано подпадает под категорию так называемых косвенных налогов, которые запрещены украинским законодательством.

Кроме того, застройщику приходится строить инженерные сети и объекты инженерной инфраструктуры за пределами своего земельного участка, которые в основном безвозмездно переходят в собственность частных газовых и енергомонополий.

Размер уплаченной суммы паевого участия заказчиков строительства ощутимо влияет на стоимость квадратного метра жилья для конечного покупателя, инвестора. Цена первичного рынка жилой недвижимости увеличивается пропорционально затратам заказчика.

Уменьшение предельного размера долевого участия с 4% до 3% от общей сметной стоимости нового строительства, реконструкции жилых домов позволит уменьшить необоснованное нагрузки на застройщиков и инвесторов жилья.

Долевое участие заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта является обязательным вкладом, который заказчик должен заплатить в бюджет населенного пункта согласно договору о долевом участии, заключенным с органом местного самоуправления.

Однако, как правило, заказчик строительства является плательщиком налога на добавленную стоимость. В связи с невозможностью получения при уплате суммы паевого взноса налогового кредита и налоговой накладной от органа местного самоуправления, вместе с суммой паевого взноса заказчик платит еще 20% от суммы паевого взноса, в конце концов увеличивает сумму к оплате и противоречит основным принципам налогообложения по нейтральности налогообложения - установление налогов и сборов способом, который не влияет на увеличение или уменьшение конкурентоспособности налогоплательщика.

Целесообразно также уменьшить предельный размер паевого участия заказчиков строительства в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры с 7% до 4% от общей сметной стоимости нового строительства при реконструкции нежилых зданий и сооружений. Поскольку уплата долевого участия заказчиком строительства исчисляется с учетом отдельной суммы к оплате за строительство паркингов при строительстве жилых домов, также не является экономически обоснованным и социально справедливым вычислением размера уплаты паевого участия.

Поскольку, на примере Киева, в городе существует катастрофический дефицит паркомест и подземных паркингов, центральная часть города днем ​​и спальные районы вечером переполнены транспортными средствами.

Заказчик строительства, с целью обеспечения паркоместами будущих жителей нового строительства, проектной документацией предусматривает возможность размещения паркомест и подземных паркингов в жилых домах нового строительства или реконструкции существующего. Однако при их наличии и размещения, наоборот, он должен платить одну из частей суммы паевого взноса в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры города. Сумма, исчисляется с общей площади паркинга, зонального коэффициента, индекса инфляции, является довольно значительной и не является социально обоснованной.

Соответственно, расходы, которые понес заказчик строительства, после введения объекта в эксплуатацию ложатся на конечного потребителя.



Количество показов: 1708
Автор:  Зоя Алексеенко адвокат, г. Киев