Аренда коммунальной земли в Киеве: не пора ли бить тревогу?

13.03.2016

Аренда коммунальной земли в Киеве: не пора ли бить тревогу?

Вспоминая времена экономического роста в нашей стране середины и конца 2000-х годов, сразу приходит на память земельный бум, в том числе по аренде государственной и коммунальной земли. Особенно показательной такая ситуация была в Киеве, когда корпоративные права вновь созданных предприятий, единственным активом которых было получение городской земли, стоили десятки и сотни тысяч долларов. Но времена изменились и теперь арендаторы коммунальной земли столкнулись с противоположной проблемой осложнений или даже невозможности уплаты текущих арендных платежей за арендованную землю.

Отмена Закона Украины «О плате за землю», «новогодние сюрпризы под елку» от законодателя в виде изменений в Налоговый кодекс Украины (далее - НКУ) конца 2014 и 2015, низкий технико-юридический уровень таких изменений привели к размыванию терминологической базы в части субъектов платы за землю. Так, ст. 271 НКУ в части базы содержит термин «земельный налог», а ст. 286 НКУ в части порядка налогообложения оперирует понятием «плата за землю». Однако системный анализ соответствующих норм налогового закона, а также судебная практика разрешения соответствующих споров, о которой речь пойдет ниже, позволяет отнести арендаторов государственной и коммунальной земли к субъектам платы за землю, то есть платежа, что публичное и налоговую природу.

Так, согласно ст. 269 ​​НКУ плательщиками налога являются собственники земельных участков, земельных долей (паев), землепользователи. Согласно п. 14.1.73. ст. 14 НКУ, землепользователи - юридические и физические лица (резиденты и нерезиденты), которым по закону предоставлены в пользование земельные участки государственной и коммунальной собственности, в том числе на условиях аренды. Согласно ст. 288 НКУ, плательщиком арендной платы является арендатор земельного участка. Объектом налогообложения является земельный участок, предоставленный в аренду. Размер и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором. Размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа не может быть меньше 3% нормативной денежной оценки и не может превышать 12% нормативной денежной оценки.

Некоторые экономические расчеты

Предметом этой статьи не является экономический анализ или мониторинг сегодняшнего состояния нормативно-денежной оценки земельных участков в г. Киеве. Но, как показывает практика автора в сфере земельных правоотношений, средний уровень нормативной денежной оценки земельных участков коммерческого назначения в отдаленных от центра районов г. Киева в среднем составляет 250 тыс. грн за 0,01 га или, как обычно говорят, за одну сотку. Несложно посчитать, что размер арендной платы за земельный участок среднего размера, например 0,30 га для обслуживания небольшого коммерческого или промышленного объекта бизнеса минимально будет составлять 225 тыс. грн в год. К этому следует добавить, как показывает практика предоставления земельных участков в аренду Киевским городским советом в 2015, в том числе в районах, далеких от Печерских холмов, размер арендной платы в большинстве случаев составляет 10% нормативной денежной оценки. Поэтому, если применить этот коэффициент, размер арендной платы за вышеуказанную земельный участок составит уже 750 тыс. грн в год.

Учитывая состояние глубокого экономического кризиса, военные действия, ограниченность финансовых ресурсов, наличие других налоговых нагрузок, не связанных с самим фактом прибыльной деятельности, как то налог с недвижимости, начисления на заработную плату, другие квазиобовьязкови платежи, напрашиваются вопросы к власть имущим : возможен ли финансовое давление на землепользователей, сможет ли украинский бизнес потянуть этот непомерный груз? И если эти вопросы не рассматривались перед принятием соответствующих решений, то как можно квалифицировать такую ​​позицию - халатность, глупость, применение известного принципа «кто тянет, на того и грузят» или сознательная политика по уничтожению отечественного бизнеса?

Суть и источник проблемы

Абстрагируясь в этой статье от нынешней практики Киевского городского совета относительно преимущественного применения 10% нормативной денежной оценки при заключении договоров аренды земельных участков, следует отметить, что корень проблемы лежит в плоскости нормативного регулирования. Согласно ст. 289 НКУ, для определения размера налога и арендной платы используется нормативная денежная оценка земельных участков. Центральный орган исполнительной власти, реализующий государственную политику в сфере земельных отношений, по индексу потребительских цен за предыдущий год ежегодно рассчитывает величину коэффициента индексации нормативной денежной оценки земель, на который индексируется нормативная денежная оценка сельскохозяйственных угодий, земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения по состоянию на 1 января текущего года, определяется по формуле: Ки = И: 100, где И - индекс потребительских цен за предыдущий год.

Похожий алгоритм расчета размера арендной платы применялся и до вступления в силу НКУ в 2011 г. Так, в соответствии со ст. 23 Закона Украины «О плате за землю», денежная оценка земельного участка ежегодно по состоянию на 1 января уточняется на коэффициент индексации, порядок проведения которой утверждается Кабинетом Министров Украины. Согласно п. 1 Порядка проведения индексации денежной оценки земель, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 12.05.2000 г. №783, денежная оценка сельскохозяйственных угодий, земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения индексируется по состоянию на 1 января текущего года на коэффициент, определяется по формуле: Ки = [И - 10]: 100, где И - среднегодовой индекс инфляции года, по результатам которого проводится индексация.

Более трехкратное падение курса национальной валюты, безумный рост потребительских цен в совокупности с цитируемой нормой закона привели к существенному и непомерного роста уровня арендной платы за земельные участки коммунальной собственности, особенно в г. Киеве. Однако в этом случае мы имеем яркий пример деформации базовых экономических категорий, перенесенных на почву юридических норм. Земельная рента и потребительские цены являются общими только в том, что они принадлежат к экономическим понятий и измеряются в денежных единицах. На этом их общность и заканчивается. Поскольку, как было указано выше, предметом этой статьи не вопрос экономической теории, то не стоит детализировать экономические факторы и цитировать экономические источники. Достаточно привести характерный пример.

Выше указывалось, что подобная индексация размера арендной платы характерна не только для НКУ во времена экономического кризиса, но и была свойственна налоговому законодательству времени экономического роста 2003-2008 гг. Тогда инфляция и, соответственно, рост потребительских цен были минимальными, а в некоторые периоды даже происходила дефляция. Зато рыночная стоимость земли существенно возрастала. С позиции подходов законодателя, арендная плата за земельные участки публичного сектора если и росла, то в минимальных размерах и, в общем, существенно диссонирующей с ростом рыночной стоимости земли. И наоборот, на сегодня, при галопирующей инфляции, при девальвации гривны, по логике законодателя, размер арендной платы существенно возрастает при том, что рыночная стоимость земли значительно уменьшается. Здравого смысла в таком нормативно-правовом регулировании экономических отношений мало, а отечественный бизнес продолжает страдать от непродуманных и непрофессиональных шагов как законодательной, так и исполнительной власти.

Предложения по решению проблемы. Практика применения законодательства

Кроме постановки проблемы, стоит проанализировать и возможные пути ее решения. Первый и определяющий способ преодоления этого экономического экстремизма является отмена парламентом п. 289.2. ст. 289 НКУ Украины об индексации нормативной денежной оценки земли на уровень инфляции и избрание оптимального подхода к определению уровня размера арендной платы в публичном секторе с учетом как потребностей бюджета, так и экономической обоснованности ставок аренды и возможности бизнеса платить такую ​​арендную плату. Однако, учитывая состояние государственных финансов, дефицит государственного бюджета в совокупности с сегодняшними реалиями и рисками украинской государственности, позицию Кабинета министров Украины и Министерства финансов Украины по вопросам сокращения государственных поступлений, оперативного решения этой проблемы в законодательной плоскости ждать не стоит. Поэтому следует проанализировать возможные пути и способы преодоления этой проблемы на уровне толкования и применения соответствующих правовых норм налогового законодательства, законодательства об аренде земли и договорного права и попытаться найти ответ на вопрос: позволяет нынешнее состояние правового регулирования защитить реальный сектор экономики от экономического необоснованного, но предусмотренного законодательством повышения уровня арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности?

Суть и правовая природа арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности заключается в ее неоднозначной правовой природе: кроме договорного характера, этот платеж имеет признаки регулируемости и налогового характера. С одной стороны, в соответствии со ст. 525 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ), односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом, а согласно п. 288.4. ст. 288 НКУ, размер и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором. С другой стороны, в соответствии с п. 288.5. ст. 288 НКУ, размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа не может быть меньше 3% нормативной денежной оценки и не может превышать 12% нормативной денежной оценки. Как предусматривает ст. 651 ГКУ, изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом, однако, в то же время, действует коэффициент инфляционной индексации. Кроме того, согласно ст. 21 Закона Украины «Об аренде земли», исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Как же решаются указанные коллизии в практике правоприменения, особенно в процессе рассмотрения судебных споров высшими судами Украины?

До недавнего времени практика судов в этой категории дел не была постоянной. Если иски местных советов или прокуроров в интересах местных советов о внесении изменений в договоры аренды земли в связи с установлением НКУ минимальной 3% ставки нормативной денежной оценки или изменением размера самой нормативной денежной оценки, как правило, задовильнялися на основании ст. 651 ГКУ, ст. 188 Хозяйственного кодекса Украины, то иски о взыскании задолженности по арендной плате, связанные с увеличением этих показателей без внесения изменений в договор в большинстве случаев оставались без удовлетворения. Однако правовые позиции высших судов в 2013-2015 г. Существенно изменились не в пользу плательщиков арендной платы. Так, Верховный Суд Украины в решениях от 20.08.2013 г.. По делу №5009 / 3430/12 от 3.12.2013 г. По делу № 5009/3430/12, Высший хозяйственный суд Украины в решении от 14.04.2015 г. в деле №13 / 5005/17189/2011 удовлетворили требования истцов, местных советов или прокуроров о взыскании задолженности по арендной плате без внесения соответствующих изменений в договор. Соответствующие правовые позиции основывались на п. 228.5. ст. 288 НКУ относительно минимального размера арендной платы (3-12%), ст. 289 НКУ относительно ее индексации, ст. 21 Закона Украины «Об аренде земли» относительно определения размера арендной платы с учетом индексов инфляции, а также на нормах ст. 11 632 ГКУ Украины. В соответствии с указанными гражданско-правовых норм, в случаях, установленных актами гражданского законодательства, гражданские права и обязанности возникают непосредственно из актов органов государственной власти, органов власти Автономной Республики Крым или органов местного самоуправления и в случаях, установленных законом, применяются цены (тарифы , ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Таким образом, судебная практика по взысканию с арендаторов задолженности по арендной плате, исчисленной по увеличенным нормативными показателями и без внесения изменений в договор аренды в отношении такого увеличения, складывается не в пользу плательщиков аренды. Однако для объективности следует добавить, что подобные правовые позиции возможны при наличии в договорах аренды земли условий типового договора об отсутствии необходимости внесения изменений в договор при изменениях нормативной денежной оценки земли и обязанности арендатора самостоятельно начислять и уплачивать арендную плату с учетом изменений оценки . Если заключены договоры аренды таких положений не содержат, а ограничиваются общей фразой, что внесение изменений в договор осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке, то у арендатора есть большие шансы, что суд будет на его стороне.

Как было отмечено выше, арендный платеж за земельные участки государственной или коммунальной собственности, согласно НКУ, имеет не только договорное регулирование, но и налоговый характер и статус, а следовательно, администрируется и контролируется органами фискальной службы. Поэтому вопрос уплаты арендной платы, в том числе и при увеличении нормативной денежной оценки земли, могут стать предметом налоговой проверки, начисление соответствующей недоимки со стороны фискальных органов путем принятия налоговых уведомлений-решений. Итак, кроме судебных споров в сфере хозяйственной (гражданской) юрисдикции по иску местных советов, необходимо проанализировать судебную практику и динамику ее развития в сфере административного судопроизводства при рассмотрении налоговых споров по начислению недоимки по арендным земельных платежах.

Так, в постановлениях Высшего административного суда Украины (далее - ВАСУ) от 04.09.2012 г., 28.08.2012 г. по делам №К-13834/09, №К-28875/10, ВАСУ занял позицию договорного характера указанного платежа, указав , что изменение арендной платы возможно только после внесения изменений в соответствующий договор, а также удовлетворил исковые требования в налоговую инспекцию по доначислений арендной платы и применения штрафных санкций. В других делах, в частности №К-17845/10 от 27.08.2012 г., ВАСУ занял противоположную позицию, указав на регулируемый и налоговый характер арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности. Но, как и в первой категории судебных споров, в последнее время ВАСУ занял окончательную позицию не в пользу плательщиков аренды.

В частности, в постановлениях от 13.11.2015 г.. Дела № К / 800/26131/14 от 19.11.2015 г. дела № К / 800/60192/14 от 16.12.2015 г. дела № К / 9991/68929 / 12 ВАСУ отказал плательщикам в их требованиях и поддержал позицию фискальной службы. Указанная позиция, как и аргументация кассационного суда административной юрисдикции, дополнительно к аргументам ВСУ и ВХСУ, указанных выше, содержала ссылки на ст. 271, 286 НКУ. Согласно указанных правовых норм, базой налогообложения является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным настоящей главой. Плательщики платы за землю (кроме физических лиц) самостоятельно исчисляют сумму налога ежегодно по состоянию на 1 января и не позднее 20 февраля текущего года подают соответствующему контролирующему органу по местонахождению земельного участка налоговую декларацию на текущий год. При представлении первой декларации (фактического начала деятельности в качестве плательщика платы за землю) вместе с ней подается справка (выписка) о размере нормативной денежной оценки земельного участка, а в дальнейшем такая справка подается в случае утверждения новой нормативной денежной оценки земли.

Логика такой правовой позиции является следующей: в основу расчета арендной платы является нормативная денежная оценка земли, плательщики-субъекты хозяйствования самостоятельно исчисляют, декларируют и платят соответствующие платежи в соответствии с оценкой, изменение этой оценки требует представления нового извлечения и самостоятельного перерасчета размера арендной платы. Следовательно, независимо от содержания договора, в том числе о порядке его изменения, арендатор-предприниматель по факту изменения нормативной денежной оценки земли должен самостоятельно сделать перерасчет и платить соответствующие платежи по новому измененным размером.

Итак, суммируя прецеденты судебной практики, следует отметить, что правовые позиции высших судов по всем категориям споров по аренде государственной и коммунальной земли в аспекте увеличения ее нормативной денежной оценки, в том числе о внесении изменений в договор, взыскание задолженности по арендной плате по результатам такого увеличение, взыскания налоговой недоимки складываются не в пользу арендаторов. Поэтому без соответствующих законодательных изменений плательщикам следует надеяться только на везение, что арендодатели и контролирующие органы не будут инициировать по ним соответствующие судебные и внесудебные процедуры. Другим возможным выходом здесь может быть только использование не совсем легальных и прозрачных схем.

Выводы

Автор осознает, что подобная критическая ситуация происходит только в г. Киеве, возможно, еще и в городах-миллионниках и некоторых областных центрах. Однако тенденция показательна, подход законодателя экономически абсолютно неоправдан, а состояние нормативного регулирования нуждающимся оперативного изменения. Кроме того, непомерные арендные платежи объективно могут привести к уничтожению землепользователей малого и особенно среднего бизнеса, то есть той прослойки, что создает валовой внутренний продукт, привлекает инвестиции, не дожидаясь изменений экономической конъюнктуры, внедряет инновации, создает рабочие места и платит налоги. Поэтому, с учетом изложенного материала, можно сделать ряд выводов:

• Уровень арендной платы за земельные участки коммунальной собственности в г.. Киеве слишком высоким и экономически неоправданным.
• Причиной такого положения дел является нормативно-правовое регулирование размера арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности.
• Ст. 289 НКУ, предусматривает индексацию арендной платы на индекс инфляции и роста потребительских цен, явно противоречит экономической сути арендной платы за землю.
• Ст. 289 НКУ относительно индексации арендной платы на индекс инфляции должно быть не столько отмененной, сколько измененной для приведения размера арендной платы за земли публичного сектора в экономически оправданных.
• Упреки об уменьшении бюджетных поступлений в результате таких изменений не имеют никаких оснований, поскольку расширение базы налогообложения, привлечения к уплате большего количества землепользователей приведет к увеличению налоговых поступлений, а неоправданное и экономическое необоснованное увеличение налогового давления будет иметь обратный эффект.
• Последние тенденции свидетельствуют, что судебная практика высших судов при рассмотрении различных категорий споров по арендной плате при увеличении нормативной денежной оценки земли, в том числе об изменениях к договорам, взыскании задолженности по арендной плате, по налоговой недоимки, складывается не в пользу арендаторов.

Количество показов: 1843
Автор:  Сергей Деледивка адвокат, партнер ООО "Адвокатская компания" ЮСТЕМ "