Недвижимость на стыке правовых отраслей

16.12.2015

Недвижимость на стыке правовых отраслей

Достаточно интересным и нестандартным примером решения строительных проблем является дело Hanover 3201 Realty LLCv. Village Supermarkets, Inc., 2015 USApp, которое рассматривалось американскими судами и недавно завершилась решением апелляционной инстанции.

Как утверждает, ссылаясь на свою практику по делам с недвижимостью, московский адвокат Алексей Константинович Быков (advokatbykov.ru), суть дела заключается в том, что компания-землепользователь (Hanover 3201 RealtyLLC) договорилась с ритейлером (Wegmans) о строительстве на своем участке торгового центра. При этом землепользователь обязался получить все необходимые для строительства разрешения.

Когда землепользователь начал работу над получением необходимых разрешений в различных инстанциях, он столкнулся с ощутимым сопротивлением. Впоследствии оказалось, что компания Village Supermarkets, которая является конкурентом Wegmans и владельцем торгового центра примерно в 3-х км от запланированного строительства нового торгового центра, буквально завалила все разрешительные инстанции своими жалобами и возражениями против нового строительства. В процессе было установлено, что все или большинство этих жалоб не было оснований. Тем не менее, процесс согласования существенно затянулся, а некоторые разрешения были все-таки обусловлены дополнительными требованиями к будущему застройщика.

Получив свои разрешения и проанализировав ситуацию, землепользователь подал иск против Village Supermarkets с целью возмещения ущерба, причиненного землепользователю в результате злоупотребления оппонентом своими правами. При этом действия Village Supermarkets характеризовались как недобросовестная конкуренция, направленная на недопущение на рынок своего потенциального конкурента Wegmans. В результате разбирательства суд поддержал позицию истца.

По мнению юриста, это дело демонстрирует несколько довольно интересных моментов. Во-первых, привлекает внимание сам факт защиты интересов в сфере землепользования и строительства через антимонопольный инструмент. Во-вторых, этот антимонопольной инструмент был применено не антимонопольным ведомством, а судом. В-третьих, суд справедливо и эффективно применил сложную (с позиции юридической практики) концепцию злоупотребления правом.

Каждый из указанных пунктов можно считать исключением из правил, а их одновременное применение в одном деле - совсем сложно представить. При этом конкурентная борьба у нас не меньше, что создает благоприятные условия для применения всех аналогичных юридических инструментов, которые есть в нашей стране. Однако суд, как всегда, остается слабым звеном.

Отечественная практика в сфере недвижимости уже частично знакома с антимонопольной проблематикой, например, в контексте арендных отношений. Но такие примеры немногочисленны и, как правило, вытекают из выяснений отношений между частными лицами без участия разрешительной системы, как в описанной выше деле, или же с ее участием, подкрепленной коррупционным фактором.

Пока значительная часть украинской правоприменительной практики связана с борьбой бизнеса друг с другом или с недобросовестной системой, на западе бизнес в полной мере использует добросовестный систему в рамках конкурентной борьбы. Между тем, с уменьшением влияния коррупционных факторов, подходы, предложенные американскими юристами, вполне можно брать на вооружение.



Количество показов: 1229