Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке

Для избежания судебного обжалования решения о регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки, во-первых, необходимо различать между собой оговорки в ипотечном договоре и договор об удовлетворении требований ипотекодержателя. Оговорка в ипотечном договоре устанавливается в момент заключения договора или путем внесения изменений в него, тогда как договор об удовлетворении требований ипотекодержателя является самостоятельным договором, необходимость заключения которого возникает с момента, когда встает вопрос о надлежащем исполнении обязательств должником.

Во-вторых, в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя можно предусмотреть любые не запрещенные Законом способы удовлетворения требований по основному обязательству, в том числе и такой способ удовлетворения требований ипотекодержателя, как переход права собственности на предмет ипотеки, тогда как в оговорке к ипотечного договора такой способ, как передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства применен быть не может.

Однако, п. 2.7 Порядка совершения нотариальных действий предусмотрено, что, желая обратить взыскание на предмет ипотеки путем продажи предмета ипотеки любому лицу-покупателю (ст. 38 Закона «Об ипотеке»), кредитор - ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора купли-продажи письменно уведомить ипотекодателя о своем намерении заключить такое соглашение. Такой алгоритм действий применяется и при подготовке к обращению взыскания на предмет ипотеки в порядке ст. 37 Закона “Об ипотеке”, а именно приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки. 

Важно, что от правильности составления и соблюдения порядка направления уведомления ипотекодателя (требования) о нарушении обязательства по ипотечному договору в значительной степени зависит юридическая легитимность обращения взыскания на предмет ипотеки.

При совершенные исполнительной надписи нотариус должен соблюсти ряд условий:

• документы, подтверждающие задолженность, должны быть оформлены в соответствии с требованиями Закона "Про бухгалтерский учет и финансовую отчетность"; 
• кредитор должен проинформировать должника о размере задолженности до момента совершения надписи, что должно подтверждаться соответствующими письменными доказательствами; 
• обязательная проверка нотариусом наличия или отсутствия спора между сторонами относительно задолженности; 
• со дня возникновения права требования должно пройти не более трех лет. 

Нарушение хотя бы одного из этих условий нотариусом при совершении исполнительной надписи будет основанием для признания в судебном порядке исполнительной надписи таким, не подлежащим исполнению.

Однако, на сегодня государством установлены определенные ограничения относительно обращения взыскания на предмет ипотеки. Так, 7 июня 2014 года вступил в силу Закон № 1304-VII «О моратории на взыскание имущества граждан, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте», согласно пункту 1 которого не может быть принудительно взыскано (отчуждено без согласия владельца) недвижимое жилое имущество, которое считается предметом залога согласно статье 4 Закона «О залоге» и/или предметом ипотеки согласно статье 5 Закона «Об ипотеке», если такое имущество выступает как обеспечение обязательств гражданина (заемщика или имущественного поручителя) по потребительским кредитам, предоставленным ему кредитными учреждениями - резидентами в иностранной валюте, и при условии, что: такое недвижимое жилое имущество используется как место постоянного жительства заемщика/имущественного поручителя или является объектом незавершенного строительства недвижимого жилого имущества, которое находится в ипотеке, при условии, что у заемщика или имущественного поручителя в собственности не находится другое недвижимое жилое имущество; общая площадь такого недвижимого жилого имущества (объекта незавершенного строительства недвижимого жилого имущества) не превышает 140 кв. метров для квартиры и 250 кв. метров для жилого дома.

Хочу обратить внимание, что понятие «мораторий» в гражданском законодательстве определяется как отсрочка исполнения обязательства (пункт 2 части первой статьи 263 ГК).

Таким образом, Закон № 1304-VII о мораторий не предусматривает потерю кредитором права на обращение взыскания на предмет ипотеки (залога) в случае невыполнения должником обязательств по договору, а лишь временно запрещает принудительное взыскание на имущество (отчуждение без согласия владельца).

Резюмируя, можно сказать, что право выбора конкретного способа обращения взыскания на предмет ипотеки возлагается на ипотекодержателя и при соблюдении всех законных требований при обращении взыскания, это дает возможность кредитору в кратчайшие сроки осуществить эффективную защиту своих нарушенных прав.