Как предусмотреть возможность одностороннего расторжения договора арендодателем непосредственно в договоре

06.08.2014

Как предусмотреть возможность одностороннего расторжения договора арендодателем непосредственно в договоре

Вопрос о возможности применения в отношениях субъектов хозяйствования по аренде недвижимого имущества одностороннего отказа от договора аренды лежит в плоскости соотношения гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

На сегодня Хозяйственным кодексом Украины (далее - ГК Украины), в частности ч. 1 ст. 291, прямо предусмотрено, что односторонний отказ от договора аренды не допускается.

При этом ч. 6 ст. 283 этого же нормативно-правового акта устанавливает, что к отношениям аренды применяются соответствующие положения Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), однако с учетом особенностей, установленных ГК Украины.

Учитывая указанное формулировки, можно сделать вывод, что нормы статьи 782 ГК Украины, что предусматривает возможность одностороннего отказа наймодателя от договора найма (аренды) в случае отсутствия платы за пользование вещью более чем в течение трех месяцев подряд, применяться к хозяйственным отношениям не могут.

Вместе с тем на сегодняшний день существует разъяснительный документ - Информационное письмо Высшего хозяйственного суда Украины «О некоторых вопросах применения Гражданского и Хозяйственного кодексов Украины» от 07.04.2008 № 018/211, в п. 1 которого указано, что при решении вопроса, нормы либо акта следует применять, следует решить вопрос, не какой кодекс является общим, а какой - специальным, а в каждом конкретном случае - какая норма является общей, а какая специальной по соответствующим правоотношениям. В частности, приводится достаточно показательный пример, который, правда, касается договора мены. В частности, в письме отмечается, что по общему правилу статьи 293 ГК Украины по договору мены (бартера) каждая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление определенный товар в обмен на другой товар. Однако в ЦК Украины содержатся специальные нормы об особом виде мены (бартера), которые подлежат преимущественному применению перед статьей 293 ГК Украины.

Аналогию можно провести и с указанными нормами об одностороннем отказе от договора. ГК Украины устанавливает общее правило, по которому запрещена отказ от договора в одностороннем порядке. В свою очередь, указанная выше норма ГК Украины описывает конкретный случай, а потому, соответственно, является специальной нормой и подлежит применению.

Однако следует заметить, что указанный выше письмо ВХСУ является рекомендательным актом, и указанная в нем процедура применения норм не является императивной. Поэтому в случае оспаривания правомерности такого отказа арендодателя суд может принять позицию арендатора о невозможности применения указанной нормы ГК Украины.

В связи с этим настоятельно рекомендуем для максимальной защиты интересов арендодателя предусматривать возможность одностороннего расторжения договора арендодателем непосредственно в договоре. Это позволит защитить свои права в случае нарушения обязательств арендатором путем расторжения договора, а также избежать в будущем споров о правомерности такого расторжения.



Количество показов: 1421
Автор:  Ольга Спектор «Спектор, ЮК» Директор