Юридические компании

Авторизация

Логин:
Пароль:
  
Регистрация
Забыли свой пароль?

Консультация
юриста on-line

Вопрос юристу на "Status-Quo"


поиск юриста

Юристы и адвокаты

Что движет недвижимость Германии. Часть 4. Правовые аспекты покупки сданного объекта с жильцом.

Одним из видов инвестиции средств в недвижимость является её покупка для сдачи жильцам или приобретение объекта, уже приносящего регулярную арендную плату.

Иногда в случае продажи объекта, уже сданого в аренду, такой факт даже преподносится как выгодная инвестиция по причине надёжности жильца, долгосрочности его проживания, стабильности и своевременности оплаты, его бережном и участном обращении с объектом и т.д. Но именно такие случаи считаются в правовом плане в Германии наиболее уязвимыми для сторон сделки, так как содержат в себе массу правовых рисков. Природа таких рисков имеет строго индивидуальный характер не только из-за физических и технических особенностей объекта, но и в силу наличия прав и обязанностей третей сторны, т.е. съёмщика объекта.

В таких случаях покупателю рекомендуется основательно проконсультироваться не только о состоянии самого объекта и приемуществах его пользователя, но и о его правовом статусе.

Такая проверка правовой благополучности объекта «обременённого» не только весом своевременной аренды, но и правами самого источника такой «прибыли» включает в себя:

  • отсутствие актуальных правомерных претензий к продавцу как к предидущему владельцу,
  • т.н. «исковую историю» объекта, которая может иметь продолжение в настоящем,
  • соблюдение формальных первоочередных прав пользователя перед покупателем,
  • правоотношения жильца с владельцами совместной собственности и их «исковая история», и многое друге.

Если покупка объекта недвижимости с жильцами происходит до расторжения с ними договора старого владельца – встуапает в силу целый ряд гражданских норм, регулирующих права жильцов, которые покупатель обязан учитывать и не только как правоприемник, но и как участник сделки с наличием третих правообладателей. Самыми типичными и наименее подверженными частностям конкретного случая можно считать нормы например:

  • Приоритет при правонаследовании аренды (§ 566 BGB),
  • Сообщение владельца о переходе собственности (§ 566e BGB),
  • Первоочередное право жильца в приобретении (§ 577 BGB),
  • Ограничения при смене цели использования (§ 577a BGB).

В каждой из этих норм регулируются по сути трёхсторонние договорные отношения, связанные с продажей объекта, находящегося в пользовании стороны, которая не является покупателем. Основной темой регулирования является при этом соблюдение прав съёмщика жилья. Объект регулирования – ситуации, типичные и повторяющиеся при столкновении интересов сторон до, во время и после совершения сделки с такого рода недвижимостью.

В этой связи следует особо обратить внимание покупателя объекта в Германии, нуждающегося в подобного рода разъяснении на тот факт, что сами тексты этих норм, на каком бы языке их не преподнести, не раскрывают всей сути правовых проблем и состоят всего из нескольких строк.

Они обычно непонятны не только иностранному покупателю, но и часто самому среднему коренному продавцу объекта в Германии или его маклеру или представителю, не владеющему всей областью права, вкючающую в себя «владение», «аренду», «передачу» и «пользование» недвижимостью (см. Mietrecht, Immobilienrecht, Sachenrecht и др.).

Причиной тому: прецедентное право Германии, основные темы которого, его проблемы и решения находятся не в тексте статьи закона, а в многочисленных прецедентах, решениях судов различного уровня, в сложившихся столетиями традициях и неписанных правилах, комментариях и трактовках в среде адвокатов и юристов. Всё это обычно недоступно для обычного гражданина или предлагающей на рынке недвижимости компании.

Всё это с разъясением вышеупомянутых норм, рисков и их устранения – в следующих частях моей серии «Что движет недвижимость в Германии».

Количество показов: 1758
Автор:  Vitaliy Haupt: немецкий русскоговорящий адвокат в Германии тел. 049-511-1613948

Возврат к списку