Ответственность государства в сфере строительства и регистрации недвижимости

23.06.2016

Ответственность государства в сфере строительства и регистрации недвижимости

Реформа законодательного регулирования отрасли строительства и недвижимости идет путем отмены значительного количества бюрократических процедур и существенного упрощения тех из них, от которых вообще отказаться нельзя, по крайней мере на этом этапе. Предприниматели быстро привыкают к изменениям и хотят все новых и новых. Наверное, все замечают, что именно в области строительства и недвижимости за последние несколько лет дерегуляция достигла немалых успехов. Так, значительно упрощен разрешительный порядок при создании объектов недвижимости: отменен ряд согласований на этапе проектирования, введен декларативный подход к началу строительных работ и принятия в эксплуатацию объектов I-III категорий сложности строительства, упрощен порядок получения разрешений для остальных объектов , реформировано структуру органов архитектурно-строительного надзора, отменен ряд обязательных поборов с застройщиков. Кроме того, полностью реформирована система регистрации прав на недвижимость, органы регистрации, порядок заключения сделок по недвижимости и тому подобное.

Все указанные и многие другие изменения, безусловно, являются положительными для развития отрасли и предпринимательства вообще, поскольку касаются также других секторов экономики. Если реформы в других областях, в частности в государственном управлении, судоустройстве, государственных закупках и финансах еще и позволят преодолеть или хотя бы существенно снизить взяточничество в государстве, застройщикам и инвесторам на рынке недвижимости будет оставаться только спокойно работать и зарабатывать свои честные прибыли. При условии, конечно, что экономическая ситуация в стране в целом также будет оставаться стабильной.

Однако уже сейчас можно и нужно задумываться над другой стороной названной дерегуляции и дебюрократизации, точнее о том, что могло бы стать следующим логическим шагом реформирования в области строительства и недвижимости. О чем речь? Приведем несколько примеров.

Нередки случаи, когда застройщик начинает строительство за декларативным принципом, а потом оказывается, что объект действительно имеет высшую категорию сложности строительства и на его строительство необходимо получать разрешение. А если застройщик не готов или не может выполнять требования к получению разрешения, строительство останавливается на неопределенный срок. Конечно, законодательство предусматривает ответственность причастных лиц: проектанта, подрядчика и самого застройщика. Но, как правило, страдают инвесторы, вложившие в строительство средства.

Или хуже, разрешительные документы заказчика оспариваются государственными органами. Иногда успешно, то есть по основаниям, которые указывают на определенные нарушения при их выдаче. Иногда даже с составом коррупционного или иного преступления. При чём некоторые должностные лица сознательно идут на такие шаги, как подделка право устанавливающих документов. В этом контексте для проведения судебно почерковедческой экспертизы важно привлекать опытных специалистов ООО «Центр судебных экспертиз и исследований». Конечно, виновных следует наказать. Но последствия, опять же, те же: пострадали лица, инвестировали средства в строительство.

Другой пример: лицо приобретает, арендует или кредитует под ипотеку недвижимости, право на которую зарегистрировано в Государственном реестре прав. Через некоторое время оказывается, что другое лицо претендует на эту собственность, а его право подтверждается соответствующими документами, которые признавались правоустанавливающими ранее или судебными решениями. Такое может случиться, если на недвижимость было обращено взыскание, но ненадлежащим оформлено. Часто такое бывает (особенно с земельными участками) после их разделения или объединения. Известно много подобных ситуаций, когда права на недвижимость подтверждаются документами, оформленными в разное время, в частности, когда действовали различные подходы к регистрации и подтверждения прав на недвижимость. Иногда промежуток времени между такими документами бывает настолько значительным, что один и тот же государственный орган принимает решение о предоставлении одного и того же объекта недвижимости, (земельного участка) разным лицам и сохраняет оба дела в одном архиве. В таких случаях спор о праве чаще всего решается в пользу предыдущего владельца. Но обычно больше всего страдают те, кто, полагаясь на свои правоустанавливающие документы или сведения из государственных реестров, инвестируют средства в недвижимость, развивают ее, застраивают земельные участки и тому подобное.

Можно еще вспомнить неурегулированность порядка продажи объектов недвижимости на стадии строительства и связанные с этим проблемы: двойная продажа, замена одних объектов другими (в частности, в результате изменения строительных номеров или несоответствия строительных адресов почтовым после их присвоения) и в целом незащищенность инвестиций в такую ​​недвижимость, какой бы способ продажи не выбрал застройщик.

Что объединяет все указанные выше и подобные случаи настолько, чтобы их перечислять в одной статье? Это вопрос ответственности. На первый взгляд кажется, что в этом вопросе тоже все продумано и урегулирован. Есть отдельный Закон «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности», который устанавливает специальную финансовую ответственность застройщиков и других участников процесса строительства. Есть Кодекс об административных правонарушениях, который определяет административную ответственность должностных лиц. Есть Уголовный кодекс - для более тяжких правонарушений. В конце концов, вопрос возмещения убытков и вреда урегулированы Гражданским и Хозяйственным кодексами. Что еще?

Изучив все указанные законодательные акты, можно заметить, что они устанавливают ответственность частных лиц перед государством, а также между собой. Но это немного другое. Общим во всех рассматриваемых и подобных случаях является то, что пострадавшие лица в них действовали, полагаясь на определенные обстоятельства и документы, заверенные и выданные государством через его органы или иных представителей: то утвержденную декларацию или разрешение на строительство или иное согласование, или соответствующий правоустанавливающий документ, или договор аренды земельного участка, или выписку из государственного реестра прав ли.

Ни один закон не регулирует ответственность государства. Хотя в некоторых нормативных актах об этом упоминается. Например, Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» определяет «гарантирование государством объективности, достоверности и полноты сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и их обременения» как одну из основ такой регистрации. Однако «ущерб, причиненный государственным регистратором физическому или юридическому лицу при исполнении своих обязанностей, подлежит возмещению на основании решения суда, вступившего в законную силу, в порядке, установленном законом». То есть непонятно, кто и каким образом возмещать. Но в Законе «О регулировании градостроительной деятельности» таких положений нет.

Еще раз, для ясности, вопрос здесь даже не в том, кто виноват. Когда речь идет о государстве и его органы, виновного не найдется. А если виновным признают какого-то чиновника, нотариуса или госрегистратора, то в пострадавшего лица, как правило, нет достаточных правовых оснований привлечь его к ответственности за причиненный ущерб в виде упущенной инвестиции, понесенных расходов или упущенной выгоды. Не говоря уже о том, что такое лицо вообще не в состоянии возместить убытки и вред, несмотря на их размер.

И вопрос не только в том, чтобы создать такую ​​систему, такой реестр и такую ​​процедуру, которые исключали бы возможность указанных ошибок или нарушений (например, разработать порядок учета сделок по объектам недвижимости, строящихся и единый подход к подтверждению и регистрации прав на них). Хотя это тоже надо делать, причем постоянно, поскольку в совершенстве, как известно, нет предела.

Назревает необходимость законодательно урегулировать именно ответственность государства за свои поступки. Прежде всего, следовало бы определить подход, который действительно гарантировал бы возможность полагаться на разрешительные и регистрационные документы, выданные государством. К тому же, независимо от того, были допущены ошибки или нарушения при их выдаче или нет. Кроме случаев, конечно, когда отмена такого документа или регистрации приводит к значительно меньшим потерям, чем оставление его в силе. А во-вторых, обязать государство возмещать всем пострадавшим лицам причиненный ущерб и убытки вследствие отмены или изменения государством ранее выданных разрешительных и регистрационных документов, независимо от оснований, на которые такие лица добросовестно полагались при инвестировании или совершения иных действий. Причем такая ответственность должна наступать независимо от вины государства и независимо от наличия непосредственных касающихся отношений между государством и такой пострадавшей лицом.

Следует признать, что для украинского правового поля указанный подход пока довольно революционным. Наше государство давно привыкла, что она никому ничего не должна. Но в цивилизованном гражданском обществе так не должно быть. Надеемся, что после решения самых насущных регуляторных вопросов, дойдут руки и до рассматриваемых выше, хотя и не менее важных, но менее очевидных проблем.



Количество показов: 925
Автор:  Александр Бородкин «Василь Кисиль и Партнеры, ЮФ» Партнер