Привлечение средств в строительство: на пороге перемен

Привлечение средств в строительство: на пороге перемен

Распространенные на рынке схемы привлечения средств в строительство жилой недвижимости в большинстве случаев не имеют ничего общего с предусмотренными законом механизмами. В лучшем случае-созерцаем неоднозначную косметическую маскировку сбора средств под один из вариантов, разрешенных законом. Прежде всего, речь идет о ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», ценой средств инвесторов доказала несостоятельность государства запретительными мерами снизить риски инвесторов. Фактически, сложилась ситуация, когда имеющееся регулирование является совершенно беспомощным перед целью упорядочения рынка и защиты интересов его слабого звена — инвестора.

Кроме того, предложенные на рассмотрение в публикации варианты заключают в себе решения, которые предлагаются для застройщиков, вложивших деньги инвесторов в приобретение и установку таких материалов и конструкций, как, например, алюминиевые врезные LED профили (см. подробнее https://lprof.com/ru/products/vreznoj_profil/). Благодаря им, все вопросы, связанные в последствии с какими-либо спорами относительно вложенных средств, решаются, как в досудебном, так и в судебном порядке положительно для инвесторов.

Что предлагается?

Профильный комитет Парламента начал работу над законопроектом, который ставит цель изменить ситуацию к лучшему. Одна из основных концептуальных изменений — введение в оборот конструкции «будущего объекта недвижимости», который будет представлять собой часть объекта незавершенного строительства. Привлечение средств предлагается осуществлять путем продажи заказчиком строительства будущих объектов недвижимости инвестору-покупателю. Продажи должно предшествовать, во‑первых, регистрация объекта в Реестре строительной деятельности, во‑вторых, регистрация права собственности заказчика на будущий объект недвижимости в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. Право собственности покупателя после приобретения будущего объекта недвижимости также подлежит регистрации. Очевидно, такими мерами законодатель будет пытаться вытеснить с рынка параллельные схемы. В частности, планируется поставить преграду причудливо-эфемерном инвестированию, продажи имущественных прав, по предыдущим договорам и тому подобное.

Все ли так безоблачно?

Очевидной преградой на пути применения конструкции будущего объекта является проблема регистрации права собственности. Для преодоления сентенции «нет вещи — нет права собственности» авторы законопроекта предлагают заменить настоящий объект недвижимости, что возникнет в будущем (квартиры или помещения), на квазиобъект особого рода, а именно часть объекта незавершенного строительства, который они называют «будущим объектом недвижимости». Именно это позволяет зарегистрировать право собственности на него в реестре и после этого отчуждать его по договорам купли-продажи. Также предлагается отказаться от обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи. После завершения строительства квазиобъект "будущий объект недвижимости" автоматически должен стать квартирой вследствие изменения описания и характеристик в реестре.

Более удачное решение

Гражданское право оперирует схожим названием, но отличными по содержанию конструкциями продажи будущей вещи, которые мы считаем наиболее подходящими для урегулирования отношений сторон по созданию объектов недвижимости. Где они содержатся? Как не странно, они уже существуют в нашем Гражданском кодексе (ч. 1 ст. 656) и уже испытаны практикой в сделках купли-продажи и залога будущего урожая. Каковы преимущества такой конструкции?

Во-первых, нет нужды вводить в обращение промежуточный нематериальный квазиобъект - "будущий объект недвижимости, являющийся частью объекта незавершенного строительства". Вместо него в случае применения действительного продажи будущей вещи договор сразу заключается относительно той квартиры/помещения, которое будет построено. Следовательно, право собственности покупателя возникнет после завершения строительства и передачи готовой квартиры или помещения.

Во‑вторых, до завершения строительства и получения построенного объекта покупателю может принадлежать право ожидания, которое целесообразно было бы регистрировать в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Для предотвращения двойных продаж и продаж лицами, которые не касаются строительства объекта, логично было бы предоставить право заключения договора только продавцам, которые являются заказчиками, при условии, что они зарегистрировали за собой в реестре объект незавершенного строительства. Не менее логичным является требование обязательного нотариального удостоверения таких договоров.

В-третьих, государство, стремясь достичь цели регулирования, должно отказаться от карательно-ограничительных мер. Создавая ложные иллюзии у инвесторов, они доказали свою неэффективность и сделают это еще раз. Власть должна говорить правду, особенно часто повторяя ее слабейшей звене рынка, которой является инвестор-физическое лицо. Правда заключается в том, что инвестирование в строительство является самой рискованной экономическим поведением, а гарантии успеха отсутствуют.

Однако, действуя на свое усмотрение, страх и риск, инвесторы могут ожидать на тот минимум, который государство должно и может обеспечить, обеспечить, а именно: прозрачные правила игры во время получения разрешения на строительство; возможность приобрести объект от лица, которое владеет земельным участком и является заказчиком; возможность инвестору-покупателю зарегистрировать свои права в публичном реестре и получить соответствующий уровень защиты во избежание двойной продажи, признание своих прав и возможности распоряжения ими, включая право залога; возможность требовать передачи объекта в собственность после окончания строительства и тому подобное.