Судебные решения в сфере недвижимости, которые разрушают стереотипы

Судебные решения в сфере недвижимости, которые разрушают стереотипы

Хороший юрист должен знать законы, а лучший-судебную практику, которая демонстрирует, как на самом деле работают эти законы. Даже самые устоявшиеся и простейшие правовые механизмы нужно проверять сквозь призму украинского судопроизводства. Если этот этап пропустить, на юриста могут ждать крупные и не очень приятные сюрпризы, которые могут оказать значительное влияние на бизнес его клиентов. Время от времени на практике мы сталкиваемся с решениями, которые несколькими предложениями в корне меняют юридические подходы, что в течение многих лет применялись в соответствующих правоотношениях. В этой статье специалисты юридической компании «RAV Group», находящейся в городе Киев по адресу ул. Евгения Сверстюка 11А, офис 410 БЦ «Новый» (ст. м. Левобережная) тел. +38 (044) 337-70-57, +38 (050) 789-17-72, оказывающие правовые услуги в различных отраслях законодательства, в том числе и услуги адвоката по недвижимости, на основе собственной аналитики поделятся кратким обзором таких интересностей за 2019 г. в области недвижимого имущества.

1. Мораторий на земли сельскохозяйственного назначения нарушает право на защиту собственности.

Мораторий на отчуждение определенных видов сельскохозяйственных земель и земельных долей является настоящим краеугольным камнем современного аграрного общества Украины. Цель моратория — предотвратить концентрации земли в собственности отдельных лиц, а также защитить продовольственную и национальную безопасность Украины. Однако суть моратория не полностью отвечает нормам Конституции Украины и международным конвенциям по защите прав человека.

Владельцы сельскохозяйственных земель неоднократно пытались защитить свое право на продажу таких земель через суд. Обычно в результате длительных и бурных судебных заседаний суд выносил решение, которое подтверждало легальность моратория.

Недавно эта ситуация в корне изменилась благодаря решению Европейского суда по правам человека. В своем решении по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины», которое вступило в силу 22.08.2019 г., ЕСПЧ отметил, что введение моратория и периодическое продление его срока действия привело к нарушению баланса между общим интересом общества и имущественными правами собственников земель сельскохозяйственного назначения. По мнению ЕСПЧ, именно такой дисбаланс и вмешательства в право собственности на сельскохозяйственную землю возлагает на собственников земли чрезмерное бремя и нарушает их право на защиту собственности, которое защищается ст. 1 Протокола к Конвенции о защите прав человека и основополагающих свобод.

Следовательно, ЕСПЧ принял на самом деле значимое решение. Это решение важно по нескольким причинам. Во‑первых, на международном уровне признано, что мораторий на отчуждение определенных видов сельскохозяйственных земель нарушает права собственников таких земель. Во‑вторых, это решение ЕСПЧ может стать основанием для присуждения компенсаций владельцам сельскохозяйственных земельных участков, которые не имеют права распоряжаться такой землей в соответствии с положениями Земельного кодекса Украины.

«Зеленчук и Цицюра» требовали уплаты по 30 000 евро каждому, как возмещение морального вреда. К сожалению, ЕСПЧ признал, что в этом случае признания нарушения Украиной прав заявителей составляет достаточную справедливую компенсацию за любой причиненный заявителям моральный вред. Однако ЕСПЧ отметил, если Украина необоснованно будет затягивать принятие необходимых мер общего характера с целью выполнения решения ЕСПЧ, то со временем это может привести к ситуации, когда присуждение компенсации за моральный ущерб станет оправданным для определенных категорий собственников земель сельскохозяйственного назначения.

2. Кредитор имеет право взыскивать непогашенную задолженность, если предмет ипотеки не покрывает задолженность должника в полном объеме.

Согласно общему правилу, установленному ст. 33 Закона Украины «Об ипотеке», в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Также Законом об ипотеке установлено, что после обращения взыскания на ипотечное имущество во внесудебном порядке любые последующие требования ипотекодержателя по исполнению должником основного обязательства являются недействительными. То есть законодатель, принимая Закон об ипотеке, придерживался общей логики, что после обращения взыскания на ипотечное имущество основное обязательство прекращается, а должник считается таким, что выполнил основное обязательство.

Такой подход применял в своей практике Верховный Суд. Учитывая указанное, практикующим юристам приходилось прописывать дополнительные предохранители в кредитных и ипотечных договорах, чтобы не допустить буквального применения указанной нормы в значительных и сложных кредитных сделках с несколькими обеспечениями.

Однако недавно в постановлении от 11.04.2018 г. по делу №761/17280/16‑ц Верховный Суд высказал противоположное мнение. Согласно новой позиции Верховного Суда, если сумма, полученная от реализации предмета ипотеки, не покрывает требования кредитора, то обращение взыскания на предмет ипотеки:

• не свидетельствует о прекращении договорных правоотношений между кредитором и должником;
• не освобождает должника от ответственности за неисполнение им денежного обязательства;
• не лишает кредитора права получить от должника денежную сумму основного обязательства, которая не была покрыта предметом ипотеки при обращении взыскания.

Таким решением Верховный Суд освещает еще одну коллизию законодательства и предоставляет кредиторам мощный механизм защиты своих прав.

3. Размещать временные сооружения можно только при наличии документов, подтверждающих право пользования землей.

Как правило, каждый местный совет утверждает свой порядок размещения временных сооружений (далее — ТС), которые также называют МАФами. Каждый порядок имеет свои особенности (в частности, по вопросу оформления прав на землю под ТС). В некоторых городах заключают договор аренды места под ТС, а в некоторых городах земельный вопрос вообще не поднимается. Согласно общему правилу, достаточным основанием для размещения ВС является паспорт привязки ВС. Однако Верховный Суд в решении от 16.05.2018 г. по делу №918/633/16 пришел к неожиданному выводу: «Для реализации права на размещение ТС необходимо наличие документов на землепользование».

Верховный Суд утверждает, что факт получения паспорта привязки ТС не свидетельствует о возникновении у лица права пользования земельным участком и права на размещение ТС на таком земельном участке.

Таким образом, по мнению Верховного Суда, в случае отсутствия решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность или в пользование лицо не имеет права размещать ТС на таком земельном участке. Учитывая, что законодательство не содержит никаких положений относительно правовых оснований и особого порядка приобретения прав на земельные участки в связи с размещением ТС, такое судебное решение создает достаточно опасный прецедент для владельцев ТС, которые могут потерять свой бизнес, поскольку на практике оформляют права на землю под ТС лишь единицы.

4. Приобретательная давность не дает привилегий на получение земельного участка.

Земельным Кодексом предусматривается, что с 01.01.2017 г. граждане, которые не имеют права на земельный участок, но в течение 15 лет непрерывно, добросовестно и открыто пользовались таким земельным участком, имеют право оформить права на такой участок. В течение длительного времени некоторые юристы трактовали указанную норму как возможность для землепользователей приобрести земельный участок вне конкурса. Однако Верховный Суд в своем решении от 11.04.2018 г. по делу №742/2916/15‑ц проанализировал ст. 119 ЗК и пришел к противоположным выводам. По мнению Верховного Суда, соблюдение лицами, которые не имеют оформленных прав на земельный участок, всех условий приобретательной давности, не дает никаких преимуществ относительно получения прав на землю.

Соблюдение условий приобретательной давности, как указал Верховный Суд, не приводит к возникновению права собственности на землю и фактически отсылает к общему порядку предоставления земельных участков в собственность или в пользование. Эта норма предоставляет право обращения в орган государственной власти или местного самоуправления с ходатайством о передаче земельного участка в собственность или пользование и не предусматривает обязанности органа власти о передаче земельного участка в собственность или пользование таким лицам вне конкурса. Итак, оказывается, норма о приобретательной давности является декларативной и не поможет упростить получение прав на землю.

5. Предоставлении двум лицам разрешения на разработку проекта землеустройства относительно одного участка нарушает права заявителей на правомерное ожидание.

Земельным Кодексом устанавливается право любого лица обратиться в орган власти с требованием предоставить разрешение на разработку проекта землеустройства. ЗК не дает никаких указаний, может ли орган власти позволить двум лицам разрабатывать проектную документацию в отношении одного земельного участка. Однако больше всего заявителей интересует, имеет ли лицо, которое первым получило такое разрешение, преимущественное право над другими заявителями на получение права на земельный участок. Судебная практика в течение длительного времени утверждала, что преимущественное право у заявителя отсутствует, а орган власти должен предоставлять разрешение на разработку проекта всем, кто обратится с этим вопросом. Таким образом, лицо, которое первым предоставит разработан проект на утверждение, получит право на земельный участок.

В решении от 01.07.2018 г. по делу №369/6516/16‑ц Верховный Суд отошел от указанной позиции. Лицо, получившее разрешение на разработку проекта землеустройства и разработала соответствующий проект, имела правомерные ожидания относительно оформления прав собственности на земельный пай, ведь она придерживалась установленного ЗК порядка получения прав на землю. Тот факт, что во время оформления права на землю она была отведена другому лицу, свидетельствует об ограничении прав заявителя на правомерное ожидание относительно определенного положения вещей (в будущем), поскольку такое право является составной частью имущества и прав на него. Такое право защищается ст. 1 Протокола к Конвенции о защите прав человека и основополагающих свобод.

К сожалению, Верховный Суд не принял окончательного решения по этому делу, а лишь передал его на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Однако наличие такого заключения Верховного Суда является значительным шагом вперед. По крайней мере это уже аргумент, на который можно хотя бы как-то ссылаться для обоснования уровня защищенности инвестиции на этапе отвода земельного участка в наших юридических заключениях. Хочется надеяться, что это станет началом новой судебной практики, которая будет защищать права лица на получение земельного участка и признает за ней, как за первым заявителем, преимущественное право на отвод такого участка.

Подытоживая, следует отметить, что судебная практика становится все более влиятельным средством толкования и применения действующего законодательства. Реформы идут не только «сверху». В 2019 г. украинские суды показали свою готовность менять устоявшиеся подходы и достаточно революционно толковать действующие нормативные акты, а ЕСПЧ вообще откровенно намекнул Верховной Раде Украины, что нужно ускорить процесс урегулирования земельного рынка в Украине. В целом, мы оцениваем рассматриваемую практику как прогрессивную, однако всегда должны быть начеку. Необходимо продолжать отслеживать новые возможности для защиты интересов наших клиентов.