Юридические компании

Авторизация

Логин:
Пароль:
  
Регистрация
Забыли свой пароль?

Консультация
юриста on-line

Вопрос юристу на "Status-Quo"


поиск юриста

Юристы и адвокаты

Изменения в регулировании градостроительной деятельности

Изменения в регулировании градостроительной деятельности 20.06.2017

Изменения в регулировании градостроительной деятельности

На этот раз реформа пришла в строительство. Презентация от Государственной архитектурно-строительной инспекции (далее – ГАСИ), которая поразила своей инфографикой, многочисленные брифинги и конференции с представителями депутатского корпуса, длительное обсуждение в медиапространстве и среди игроков рынка – все это недвусмысленно подчеркивает важность предлагаемых изменений в градостроительном законодательстве.

Строительная отрасль претерпела значительного дерегулирования еще в 2011 г., когда старую разрешительную систему строительства изменили на декларативную, введя в законодательстве ряд новых институтов. При этом попытки законодателя облегчить доступ к строительству очень скоро приобрели другой смысл, когда пресловутая III категория сложности строительства проявилась почти в каждой декларации, независимо от того, сооружается небольшая админздание или жилой комплекс на тысячу квартир.

Однако, как свидетельствуют последние годы, искусственное занижение категории сложности объекта строительства – это не единственная претензия общественности к недобросовестных застройщиков. Незаконное отведение земли, нарушения градостроительных условий, отсутствие общественных обсуждений, обход строительных норм через согласование научно-технического совета при Минрегионстрое – это лишь краткий список проблем с государственным регулированием строительной отрасли. 

Такие компании, как "Великран-инвест",которые добросовестно ведут строительную деятельность и предлагают купить квартиру в октябрьском районе Самары, имеют множество претензий: постоянная коррупция, безосновательные проверки ДАБИ с угрозами аннулировать разрешение на строительство, проблемы установления сметной стоимости строительства, проблемы государственной экспертизы, неподъемные паевые взносы на развитие местной инфраструктуры и прочее.

Решить указанные проблемы призван проект Закона №4733-1 от 03.06.2016 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования градостроительной деятельности», принятый Парламентом 17.01.2017 г. (далее – Законопроект). На сегодня Законопроект принят  и направлен на подпись Президенту. Законопроект предусматривает следующие новеллы.

1. Введение классов последствий (ответственности) вместо категорий сложности

Отныне вместо I-V категорий сложности объекта строительства на законодательном уровне вводится понятие класса последствий (ответственности). По определению, приведенному в Законопроекте, класс последствий (ответственности) зданий и сооружений – это характеристика уровня возможной опасности для здоровья и жизни людей, которые постоянно или периодически находиться на объекте или которые будут находиться снаружи такого объекта, материальных убытков или социальных потерь, связанных с прекращением эксплуатации или потерей целостности объекта. По классам происходит разделение на объекты с незначительными последствиями (СС1), объекты со средними последствиями (СС2) и объекты со значительными последствиями (СС3).

Вряд ли можно назвать это фундаментальной реформой, ведь понятие класса ответственности присутствует еще в советском ГОСТ 27751, откуда оно перешло сначала в ДБН.1.2-14-2009, а потом в современный ДСТУ-Н Б В.1.2-16:2013 «Определение класса последствий (ответственности) и категории сложности объектов строительства». На сегодня категория сложности строительства определяется именно соответствием тому или иному классу последствий.

Однако положительным является то, что Законопроектом фактически убирается излишняя терминологическая звено, чем значительно упрощается законодательное урегулирование этого предмета.

2. Замена декларативного принципа на принцип сообщения

Бесспорным достижением Законопроекта можно считать отмену института декларации о начале строительных работ для объектов с незначительными последствиями (СС1), которые ранее принадлежали к i-II категории сложности.

К тому же понятие декларации о начале выполнения строительных работ фактически исчезает из законодательного поля. Отныне документом, который дает право на выполнение строительных работ, является уведомление, поданное заказчиком в отношении объектов с незначительными последствиями (СС1) и объектов, которые строятся на основании строительного паспорта, а также разрешение, полученное заказчиком в установленном порядке для строительства других объектов.

Авторы Законопроекта отмечают, что благодаря нововведению более 80% всех строек в стране будет вестись на основании уведомления. Конечно, это можно считать значительным упрощением. Вместе с тем следует заметить, что порядок подачи уведомления о начале строительных работ еще не утвержден Правительством. Хотелось бы, чтобы он на самом деле упрощал процедуру, в сравнении с процедурой регистрации декларации.

Кроме того, Законопроектом упрощен порядок проведения подготовительных работ по вынесению инженерных сетей и удалению зеленых насаждений. Отныне заказчик вправе осуществлять такие работы сразу после подачи уведомления о начале выполнения подготовительных работ (ранее – после подачи декларации). Однако удаление зеленых насаждений потребует предварительного составления акта обследования.

3. Объекты, ранее принадлежавшие к ІІІ категории сложности, отныне потребуют разрешения

Унифицировав III и IV категории сложности в единый класс средних последствий строительства (СС2), законодатель, с одной стороны, осложнил процедуру, установив обязанность получать разрешение на строительство, но с другой стороны, прекратил манипулирования категорией при строительстве жилых комплексов.

Существует мнение, что III категория сложности в свое время была продавленная искусственно, с целью выведения из-под начального контроля ДАБИ значительного количества объектов жилищного строительства. Участникам рынка недвижимости хорошо известны «лайфхаки», которые позволяют отнести к III категории даже сверхмощные жилые застройки на сотни и тысячи квартир (например, разбивка жилых комплексов на отдельные дома).

Отныне все объекты класса средних последствий (СС2) должны строиться на основании разрешения на выполнение строительных работ, выданного органом архитектурно-строительного контроля.

4. Урегулирован порядок получения градостроительных условий и ограничений

Законопроектом наконец четко прописано, каким образом заказчик обращается за получением градостроительных условий и ограничений; приведен исчерпывающий перечень документов, которые заказчик должен представить; определен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче градостроительных условий.

Самое главное – законодатель наконец определил исчерпывающий перечень градостроительных условий и ограничений, которые может установить местная власть. Хотя определенные манипуляции возможны внутри обозначенного перечня, выйти за предусмотренные Законопроектом границы будет невозможно.

Вместе с тем стоит обратить внимание на то, что градостроительные условия и ограничения могут быть изменены или отменены главными инспекторами строительного надзора в случае несоответствия градостроительных условий и ограничений градостроительному законодательству. Такое расширение полномочий надзорного органа вряд ли придет по душе заказчикам строительства.

5. Вводится перечень экспертных организаций

Законопроектом предусмотрено, что экспертиза строительства будет осуществляться исключительно экспертными организациями, которые соответствуют критериям и внесены в перечень, обнародованном на веб-сайте саморегулируемой организацией в сфере архитектурной деятельности.

Это положение Законопроекта окажет положительное влияние по систематизации и освещения перечня экспертных организаций, однако его внедрение скорее всего задержится, учитывая то, что соответствующей архитектурной саморегулируемой организации на сегодня не определено.

Конечно, с целью получения разрешения на выполнение строительных работ все застройки среднего класса последствий (СС2) будут подлежать обязательной экспертизе.

6. Подробнее разграничены государственный архитектурно-строительный контроль и надзор

Законодателем более четко разграничены полномочия и порядок осуществления деятельности органов государственного архитектурно-строительного контроля и надзора. Для этого прописана отдельная статья в Законе Украины «О регулировании градостроительной деятельности». В действительности, объем полномочий представителей строительного контроля и главных инспекторов не изменился. Следовательно, изменение этих норм закона имеет лишь косметический характер.

7. Увеличение ответственности за нарушение градостроительного законодательства
 
Несмотря на значительный резонанс во время обсуждений Законопроекта, размер штрафов за нарушение градостроительного законодательства изменился не очень существенно. На самом деле, возросли штрафные санкции за нарушения во время строительства объектов, которые отныне принадлежат к классу незначительных последствий (СС1), в частности относительно выполнения строительных работ без уведомления, неправомерный начало эксплуатации и другие. Самый большой штраф для заказчиков такого строительства сейчас составляет 36 минимальных заработных плат.

Большим санкциям могут быть подвергнуты заказчики объектов III категории строительства. Теперь их ответственность унифицированы с санкциями для всего класса средних последствий (СС2), то есть таких, которые действуют для объектов IV категории сложности. При этом для IV – V категорий сложности, которые отныне считаются классами средних (СС2) и значительных последствий (СС3), размер ответственности фактически не изменился.

Кроме вышеперечисленных новшеств, Законопроект также уточняет полномочия исполнительных органов местных советов, конкретизирует документацию для фондов финансирования строительства, вносит изменения в законодательство о лицензировании и законодательства об административных правонарушениях. Законопроект содержит такие положительные дополнения к действующим нормам, как обязательная экспертиза соблюдения на объекте нормативов, касающихся лиц с ограниченными физическими возможностями, а также отмена института возвращения работниками ДАБИ представленных заказчиком документов.

В то же время Законопроект содержит противоречивые нормы (в частности, отмену обязательной экспертизы объектов, сооружаемых на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями). Недостатком является несогласованность Законопроекта с Законом «Об основных принципах государственного надзора (контроля) в сфере хозяйственной деятельности», хотя строительный надзор формально должна регулироваться также и этим законом. Однако такая критика справедлива не только к указанному Законопроекту. 

В последнее время на волне реформ законодатель все чаще «придумывает велосипед», не пытаясь придерживаться одинаковых правил для всех сфер государственного регулирования. Бесспорно, Законопроект мог быть более фундаментальным, оставив без внимания некоторые проблемы отрасли и пробелы в законодательстве. Так же запутанной категорией остается разграничение понятий «заказчик» и «застройщик», давая почву для злоупотреблений в документации, подмены понятий, а иногда и обмана потребителей и избежания ответственности. Сюда же можно отнести несогласованность императивных положений Гражданского Кодекса о праве собственности на объект строительства и реалий современности. 

Также проблемой можно считать недостаточное регулирование договоров о совместной деятельности, на основании которых ведется строительство. Однако, несмотря на пробелы в законодательстве, такие договоры всегда являются единственной возможной правовой моделью. Кроме того, справедливым является замечание кого-то из критиков Законопроекта, основные требования общества касаются не столько категорий и классов, как направленные на вопрос о том, что делать с хаотическими и незаконными застройками. Законопроект вместе с действующими нормами предоставляют не так много инструментов борьбы с нарушителями, фактически сужая реагирования государства к одной из двух альтернатив – штраф или предписание об устранении нарушений. При этом для десятков уже готовых незаконных застроек и сотен обманутых инвесторов такое регулирование нельзя назвать рецептом. 

Борьбу с незаконным строительством важно начинать с основного закона отрасли, не ограничиваясь выдумыванием новых санкций. Мировая практика знает хорошие примеры такого регулирования: страхование строительства, внесения предварительного залога в казну муниципалитета, постадийный контроль и согласование этапов строительства, внедрение современных строительных норм и стандартов. Наверное, можно найти свою модель, удобную для общества и не обременительную для застройщиков. 

Подытоживая, следует обратить внимание, что указанный Законопроект является первой ласточкой на острие реформ отрасли. Безусловно, его авторами проведен большую и значимую работу, которая в дальнейшем будет отшлифовываться под влиянием советов и критики всех участников рынка недвижимости. Для многих объектов строительства на самом деле произошло упрощение, для других – все усложнилось. Однако стоит помнить, что инвестиционная привлекательность экономики достигается не столько ослаблением государственного контроля, как понятными и неизменными в будущем правилами игры, что делает эту игру доступной для многих.


Количество показов: 304
Автор:  Сергей Паперник, «PwC Лигал» Руководитель практики хозяйственных споров

Возврат к списку



Публикация статей
На данной странице нашего юридического портала размещаются статьи юридической и деловой тематик. В них размещается информация, которая станет полезной в при осуществлении профессиональной деятельности юристами, адвокатами, судебными экспертами, частными детективами, аудиторами и другими профильными специалистами. Статьи , опубликованные на  данной странице защищены авторским правом от не санкционированного копирования информации. При копировании информации с данной страницы обязательным условием является наличие ссылки на первоисточник.