Правовые вопросы моратория на продажу земли

26.10.2016

Правовые вопросы моратория на продажу земли

Сейчас агробизнес - это одна из немногих отраслей украинской экономики, продолжает развиваться даже в условиях кризиса. Украина может в кратчайшие сроки существенно увеличить объемы производства и экспорта агропродукции. В этом направлении, для поддержки малого бизнеса и частных лиц, действия которых связаны с инвестированием в аграрный бизнес, компания KLT Credit, на сайте https://kltcredit.com.ua предлагает возможность получения он-лайн срочного займа на банковскую карту.

ALEXANDROV & PARTNERS считает, что толчком к экономическому росту (как агропромышленного сектора в частности, так и экономики в целом) было бы открытие в Украине рынка земли и снятия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

К сожалению, на сегодня отсутствует государственная воля на принятие непопулярного политического решения, что может дать положительный эффект, если не сразу, то в короткой перспективе. Все решения и уже принятые нормативные акты направлены лишь на кратковременный эффект и обеспечения электорального роста. Нынешнее продление моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 2018 г.. Ни стало исключением. Большинство законодателей и представителей Кабинета Министров Украины, выступая за продление моратория на продажу земель, обосновывают свое решение тем, что у владельцев купят землю по заниженным ценам, отсутствует нормативная база, землю скупят иностранцы и крупные агрохолдинги.

Такие заявления чиновников, конечно же, вызывают критику в сообщества экспертов. Так, утверждение о скупке земли по заниженным ценам не соответствует действительности, ведь граждане Украины уже 25 лет живут в рыночной экономике, они имеют представление о таких экономические понятия как спрос и предложение и, несомненно, каждый владелец постарается продать землю в своем регионе подороже.

Если же говорить о нормативной базе, конечно, для открытия рынка земли необходимо проработать не менее 50 нормативных актов, а в 30 из них внести изменения. Однако Украина - богатая законодателей. На сегодня существует множество юридических наработок внутри страны. Например, нам известно о наличии как минимум нескольких редакций законопроекта «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Кроме того, существует общемировая практика функционирования рынков земли в других государствах.

Также нельзя говорить о существовании риска перехода права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения к иностранцам и крупных агрохолдингов. Во-первых, ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса Украины запрещает передачу земли сельскохозяйственного назначения в собственность иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Итак, сейчас любые упоминания о возможности получения в собственность земли иностранцами является бессодержательными. Во-вторых, при нормальной регуляторной политике со стороны государства и внедрении необходимых компенсаторов фактор риска спекуляций и аккумулирования значительных земельных массивов в собственности агрохолдингов и иностранцев будет нивелировано. Например, это может быть запрет перепродажи земельного участка, принадлежащего юридическому лицу, всем участникам рынка, кроме государства.

Практика ALEXANDROV & PARTNERS позволяет утверждать, что крупные агрохолдинги, которые обрабатывают площади более 200 тыс. Га, не имеют возможности приобрести все эти земли в нынешних экономических условиях. Им просто не хватит средств.

Постоянное откладывание проблемного вопроса на потом и отсутствие перспектив ближайшего его решения приводит к неполучения государством доходов от оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также к невозможности привлекать дополнительные инвестиции. К тому же существование моратория значительно ограничивает права граждан, которые лишены возможности отчуждать земельные участки и использовать их иным образом (например, в качестве меры обеспечения гражданско-правовых обязательств (передавать в залог)). Бесспорно, эта временный запрет снижает способность наших агропредприятий конкурировать на внешних рынках и аккумулировать беспроблемный земельный банк.

Конечно, введение свободного оборота земель сельскохозяйственного назначения - это сложный и многоэтапный процесс, однако рано или поздно это необходимо будет сделать. Страны, которые сумели наладить постоянное внедрение инноваций и свободный оборот земель, являются лидерами аграрного рынка. Неважно, каким путем будет происходить открытие рынка земли в Украине: «немецким» - где продажа земли происходит через Агентство по реализации и управления землями (BVVG), которое принесло для бюджета Германии более 6 млрд евро; или «американским» - где продажа земли осуществляется через аукционы, а свободное обращение земли существует еще с 1862 г .; или, возможно, «Украинский». Главное - наконец начать движение в этом направлении.

Поэтому подойдя к решению вопроса открытия рынка земли сельскохозяйственного назначения комплексно и планомерно, внедряя уже имеющиеся наработки экспертов агросектора, Украина могла бы иметь такой рынок земли, который обеспечил бы увеличение производства продукции и рост экономики.

Исторически в Украине всегда существовали владельцы, которые хотят продать землю и покупатели, которые формировали спрос на нее. Практика ALEXANDROV & PARTNERS позволяет утверждать, что на сегодняшний день, в связи с наличием спроса и предложения, в государстве уже сформировался рынок земли, независимо от желания или нежелания отдельных деятелей.

Конечно, на рынке отсутствуют договоры купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Однако существуют другие вполне легальные правовые конструкции. В частности, договор аренды на 49 лет с выплатой всей суммы сразу (за все 49 лет), договор эмфитевзиса, который заключается на длительный срок, и тому подобное.

Учитывая это, на договоре эмфитевзиса необходимо остановиться более подробно. Эмфитевзис - это право пользоваться чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд, которое может отчуждаться и передаваться в порядке наследования. Практика ALEXANDROV & PARTNERS показывает, что заключение договора эмфитевзиса на 200 лет вполне реально. Главными преимуществами таких договоров (например, перед договором аренды с выплатой всей суммы сразу) является возможность определения способа оплаты и ее размера по соглашению сторон, а также то, что право эмфитевзиса может быть отчуждено, передано в залог, внесено в уставный капитал и передано в наследству.

Фактически, мы имеем полный переход всех прав на земельный участок к пользователю на срок, преобладает биологическое время жизни человека почти втрое. Неужели кто-то сомневается, что более чем через 10 поколений земельный участок не потребуется номинальным владельцам?

Необходимо констатировать, что в результате постоянного отсрочки возможности продажи земель сельскохозяйственного назначения создан проблемы для всех заинтересованных участников этого процесса:

• для государства - отсутствие доходов от операций с землей и наличие в собственности огромного количества земель сельскохозяйственного назначения, используется неэффективно;
• для владельцев земли - ограничение права собственности и возможных дополнительных доходов;
• для агрохолдингов и фермеров - сложность планирования производственных процессов из-за нестабильности земельного банка, формируется из-за оттока пайщиков и необходимость брать в аренду новые земельные участки.

Продление моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения не останавливает деятельность рынка земли. Однозначно, рынок земли существует не в той форме, как в странах Европы и других развитых странах. Однако он все же существует! Такая ситуация тормозит развитие агросектора Украины, снижает возможность эффективно использовать землю для производства сельскохозяйственной продукции и порождает коррупцию. Компания ALEXANDROV & PARTNERS может с полным основанием утверждать, что после открытия рынка земли и снятия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения окажется, что и продавать уже будет нечего. Действительно, украинская плодородная, богатая и необъятная земля сегодня все больше напоминает «замораторенную» землю.



Количество показов: 1965
Автор:  Александр Сидоренко «ALEXANDROV & PARTNERS» старший советник
Рейтинг:  3.44