Права на землю фермерских хозяйств

23.06.2016

Права на землю фермерских хозяйств

Земля в Украине уже давно перестала быть просто средством производства, став одновременно и крупнейшим национальным богатством всех Украинских и сложным в доступе и администрировании ресурсом.

Времена, когда никто не хотел работать в сельском хозяйстве и вкладывать туда деньги, уже давно позади. Сегодня агробизнес стал популярным для инвестирования направлением, поэтому в последнее время вопрос оборота земель и гарантий прав землепользователей выходят на первый план и этот тренд будет только расти.

Историческим опытом всех успешных стран доказано, что зажиточное общество можно построить только там, где, помимо прочего, является постоянство и гарантии экономических прав. Хозяин, который понимает, что право на имущество, которое принадлежит ему, должным образом гарантировано и защищено государством, является гораздо более эффективным, чем «коллективный» владелец. Поэтому создание среды, благоприятной для становления и развития класса собственников и экономически эффективных хозяев, является задачей государства, если мы действительно хотим создания европейской модели общества.

Убежден, что аграрии, которые будут должным образом защищены права на землю, смогут сформировать класс тех фермеров, которых мы представляем себе при перенимании опыта в агросфере в Дании, Королевства Нидерланды или Норвегии. Конечно, такое сравнение в нынешних украинских условиях является утопическим, и завтра мы не станем жить как граждане упомянутых стран. Однако уже давно пора заложить надежный фундамент для развития класса фермеров как состоятельных и бизнес-активных граждан.

Среди всего многообразия возможных форм хозяйствования на земле в Украине особое место занимают фермерские хозяйства, которые в свое время были призваны заменить собой колхозы и способствовать восстановлению класса зажиточных крестьян. Однако, предоставив возможность создать юридическое лицо - фермерское хозяйство, которых в Украине насчитывается более 40 тыс., Государство «забыла» предоставить им тот инструментарий, который гарантировал бы защиту их прав и, соответственно, устойчивое развитие, а именно надлежащие гарантии владения землей фермерских хозяйств .

По опыту общения с фермерами могу сделать вывод, что земля и все, что с ней связано, беспокоит их больше всего. К сожалению, практика показывает, что при нынешнем состоянии земельных отношений практически невозможно нормально передать фермерское хозяйство по наследству, продать или поделить между его членами именно потому, что отдельные земельные участки фермерского хозяйства, оно фактически обрабатывает, не могут быть законно закреплены за фермерским хозяйством.

В чем же проблема? Сейчас, согласно соответствующему закону, земли фермерских хозяйств состоят из земельных участков, принадлежащих на праве собственности фермерскому хозяйству как юридическому лицу; земельных участков, принадлежащих гражданам - членам фермерского хозяйства на праве частной собственности; земельного участка, используемого фермерским хозяйством на условиях аренды.

Как известно, по действующему последние 12 лет в Украине законодательством, вещные права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации. Права владения, пользования (в том числе аренда) и распоряжение земельными участками подлежат государственной регистрации, а следовательно, с государственной позиции, возникают только после соответствующей записи в реестре о том, что физическое или юридическое лицо приобрело такое право. Земля под создание фермерского хозяйства передается по соответствующему договору аренды физической себе, которая намерена создать фермерское хозяйство, на льготных условиях. Однако ввиду того, что права аренды земли государственной или коммунальной собственности не могут быть никому переданы, фермерское хозяйство не может юридически закрепить за собой земельный участок, который был передан фермеру под создание этого фермерского хозяйства. Если этот земельный участок является основным активом фермерского хозяйства (а зачастую так и бывает), то такое ФГ фактически невозможно продать, унаследовать и тому подобное.

Эта проблема хорошо известна всем, кто имел дело с фермерскими хозяйствами. К тому же эта проблема известна и законодателям. Сейчас на рассмотрении Верховной Рады Украины находится проект закона, который предлагает неплохой вариант решения этой проблемы, предусматривая переход прав на землю от основателя фермерского хозяйства до самого фермерского хозяйства. Проект уже прошел первое чтение, однако дальше дело не пошло. Будем ждать, что столь необходимые для фермерских хозяйств изменения все же будут осуществлены.

А пока законодатели думают, фермерства действуют и ищут варианты решения своего земельного вопроса. Для многих промежуточным вариантом становится защиту своих прав через суды. Судебная практика наработала некоторые подходы, которые можно использовать тем хозяйствам, у которых возникают вопросы с органами власти относительно принадлежности им соответствующих земельных участков, впрочем практически всегда залогом успеха в таком споре становится квалифицированная юридическая подготовка к делу. Также, например, встречается опыт передачи прав на землю в складочный капитал фермерского хозяйства с целью их совместной обработки членами фермерского хозяйства, хотя и прямо не предусмотрено законом, но позволяет действовать практически в пределах правого поля, не допуская грубых нарушений земельного законодательства.

Противоречивым также положения действующего закона о том, что права владения и пользования земельными участками, которые находятся в собственности членов фермерского хозяйства, осуществляет фермерское хозяйство.

Если читать буквально, то фермерское хозяйство использует все земельные участки, являющиеся собственностью его членов. Однако это абсурдно, поскольку, к примеру, никакого отношения к земле, на которой стоит дом члена фермерского хозяйства, такое ФГ нет. Поэтому формируя земельный банк ФГ, стоит эти моменты нормировать дополнительно (например, через устав фермерского хозяйства). Кстати, устав - это не единственный документ, который может помочь членам фермерского хозяйства нормально урегулировать отношения между собой и определить правовой режим имущества и земель фермерского хозяйства. Поэтому своим клиентам мы рекомендуем уделять особое внимание при его подготовке или внесении изменений.

В то же время, всем хорошо известно, что отчуждать сельскохозяйственные земли сейчас нельзя из-за действия соответствующего моратория, поэтому именно через устав и формирование складочный капитал члены фермерского хозяйства могут формировать его земельный банк.

Для того чтобы не сформировать у читателя мысль о принципиальной невозможности зарегистрировать права на землю по фермерским хозяйством, сделаю акцент на том, что в аренду именно фермерское хозяйство может брать землю без проблем так же, как и без проблем права на такую ​​землю можно зарегистрировать за фермерским хозяйством. Фермерские хозяйства с соответствующим образом сформированным для регистрации земельным банком становятся объектом заинтересованности инвесторов при поиске объектов для покупки или совместной работы.

Поэтому проблема заключается в том, что государство не может нормально обеспечить для фермерских хозяйств надлежащий правовой режим использования земель с возможностью закрепления прав на земли, переданные для создания фермерских хозяйств, по самым фермерскими хозяйствами как юридическими лицами.

На этом фоне несколько циничными, с позиции фермеров, выглядят недавние изменения в Налоговый кодекс Украины, которыми предусмотрено, что налоги уплачиваются с земли, фактически обрабатывается налогоплательщиком, а не только с той, которая зарегистрирована за ним соответствующим образом. То есть для сборов налогов права на землю, которая фактически находится в обработке, все же признаются за тем предприятием, ее обрабатывает. Согласитесь, что это несколько иронично в ситуации, когда государственные регистраторы просто игнорируют доказательства фермерских хозяйств о том, что права на земельные участки, предоставленные для создания фермерских хозяйств, принадлежащих фермерскому хозяйству.

Поднятые в этой статье проблемы - далеко не все, с которыми приходится сталкиваться фермерам. Однако их решения позволило бы вытянуть фермерские хозяйства из состояния неопределенности, сделав из них хозяйства с понятным, следовательно и гарантированным режимом владения имуществом, прежде всего землей. Это является залогом их развития и роста экономической привлекательности.



Количество показов: 2141
Автор:  Александр Ручко «ALEXANDROV & PARTNERS» адвокат, юрист