Юридические компании

Авторизация

Логин:
Пароль:
  
Регистрация
Забыли свой пароль?

Консультация
юриста on-line

Вопрос юристу на "Status-Quo"


поиск юриста

Юристы и адвокаты

Недвижимость: подарить или продать?

Недвижимость: подарить или продать? 15.02.2017

Недвижимость: подарить или продать?

Желание приобрести недвижимость является достаточно закономерным для каждого человека. При этом спрос порождает предложение, в частности варианты отчуждение определенных видов недвижимости. И, как указывает Чжан Ирина Владимировна - практикующий адвокат по семейным делам в городе Краснодар, каждый из таких вариантов имеет свои нюансы, связанные с оформлением, последствиями проведения операций и их налогообложением.

Сразу следует обратить внимание на то, что продавцами/дарителями недвижимого имущества могут выступать как физические лица-резиденты, так и физические лица-нерезиденты. Налоги, указанные лица обязаны уплатить при продаже недвижимости, их размер и порядок уплаты являются разными.

Продажа дарения

Рассмотрим нюансы налогообложения указанных операций с недвижимостью. Стоит отметить, что для целей налогообложения, согласно положениям ст. 172 Налогового кодекса (далее – НК), под продажей подразумевается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения. При этом доход от продажи недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку согласно закону.

Не облагается налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) не чаще однажды на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, который не превышает нормы бесплатной передачи, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более 3 лет (п. 172.1 ст. 172 НК).

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется. При этом условие нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более 3 лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком налогов в наследство, то есть владелец недвижимости, полученной в наследство, освобождается от обязанности уплачивать налог.

Следовательно, при продаже физическим лицом недвижимости, которая находилась в ее собственности менее 3 лет и не является наследством, налогообложение такой операции будет осуществлен на общих основаниях.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 ст. 172 НК, или от продажи объекта недвижимости, не указанного указанной нормой кодекса, подлежит налогообложению по ставке 5%. В таком же порядке облагается налогом доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства.

Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами-нерезидентами, облагается налогом согласно этой статье в порядке, установленном для резидентов, по ставке 18%. Продажа резидентами и нерезидентами полученного в подарок объекта недвижимости подлежит налогообложению согласно положениям ст. 172 НК.

Определить момент

При этом весьма важным является определение момента, с которого необходимо вести отсчет 3-х лет, в течение которых недвижимость находится в собственности продавца. Такой момент приобретения права собственности на имущество определен ст. 334 ГК, по которой этим моментом является нотариальное удостоверение или вступления в законную силу решения суда о признании действительным нотариально не удостоверенного договора.

Право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации в соответствии с законом (ч. 4 ст.334 ГК). Таким образом, поскольку договор купли-продажи недвижимости подлежит не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации, то 3 года начинают свой отсчет с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

При проведении операций продажи (обмена) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате НДФЛ в бюджет стороной (сторонами) договора (п. 172.4 ст. 172 НК).

Срок уплаты налога через банковские учреждения дифференцируется в зависимости от лица, которое осуществляет продажу недвижимого имущества, и осуществляется лицом, которое продает недвижимость, до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены; лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда об изменении владельца и переходе права собственности на такое имущество. Физическое лицо обязано указать доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.

В случае не совершения нотариального действия (в том числе отказа сторон от заключения договора) относительно удостоверения договора купли-продажи недвижимости, по которому уплачен налог, плательщик налога имеет право на возвращение излишне оплаченной суммы налога на основании налоговой декларации, поданной в установленном порядке, и подтверждающих документов о фактической уплате налога.

Продал – заплати налог

Обязанность по уплате налога возлагается на лицо, которое продает недвижимость, или на налогового агента, если стороной в договоре является юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель (в этом случае на такое лицо возлагаются обязанности налогового агента по начислению, удержанию и уплате в бюджет суммы налога на доходы физических лиц).

Если стороной договора купли-продажи объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога относительно начисления, удержания и перечисления в бюджет налога с доходов, полученных плательщиком налога от такой продажи.

При этом стоит отметить, что определенные расходы несет также и покупатель недвижимости. Законом Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» плательщиками сбора определены предприятия, учреждения и организации (независимо от форм собственности) и физические лица, приобретающие недвижимое имущество, за исключением государственных предприятий, учреждений и организаций, приобретающих недвижимое имущество за счет бюджетных средств, учреждений и организаций иностранных государств, пользующихся иммунитетами и привилегиями согласно законам и международным договорам, согласие на обязательность которых предоставлено Верховным Советом, а также граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья или приобретают жилье впервые.

Объектом налогообложения в таком случае является стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи этого имущества. Ставка сбора при приобретении физическими лицами недвижимого имущества осуществляется в размере 1% от объекта налогообложения.

Если имущественные права на недвижимость передаются от одного владельца ко второму другим путем, чем купля-продажа, сбор на обязательное государственное пенсионное страхование при осуществлении такой операции с недвижимостью не платится. Исключением относительно уплаты сбора также есть граждане, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья или приобретают жилье впервые.

«Мертвая» норма

Однако, в действительности, указанная норма фактически не работает из-за отсутствия полномочного органа по выдаче таких справок. В то же время, согласно ст. 49 Закона «О нотариате», одним из оснований для отказа в совершении нотариального действия является невнесение установленных законодательством платежей, связанных с ее совершением лицом, которое обратилось с просьбой о совершении нотариального действия. Таким образом, без уплаты сбора нотариус откажет в совершении нотариального удостоверения договора купли-продажи, а потому покупатель имеет обоснованное право обратиться по результатам заключенного соглашения в суд с иском о признании противоправными действий и обязательстве органа Пенсионного фонда направить в орган Госказначейства представление о возврате ошибочно или излишне уплаченных в бюджеты средств (постановление Высшего административного суда от 12.05.2016 г. в деле №К/800/6789/15 постановление Киевского апелляционного административного суда от 22.11.2016 г. по делу №826/5091/16).

При заключении определенных договоров нотариус фактически выполняет функции контроля за уплатой налогов и сборов, но при этом не несет ответственности за начисление и перечисление НДФЛ при совершении нотариальных действий (согласно п. 172.4 ст. 172 НК нотариус удостоверяет договор купли-продажи (обмена) движимого имущества между физическими лицами при наличии документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора). При этом частный нотариус обязан ежеквартально подавать контролирующему органу по местонахождению своего рабочего места информацию о нотариально удостоверенных им договоры, заключенные между физическими лицами (п. 172.4 ст. 172 и п. 174.4 ст. 174 НК).

Если же одной из сторон договора о продаже (обмене) объекта недвижимости является юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель, то такое лицо и будет налоговым агентом физического лица-налогоплательщика по начислению, удержанию и уплате (перечислению) в бюджет НДФЛ с дохода, полученного налогоплательщиком от такой продажи.

Дарения

Что касается налогообложения договоров дарения, то можно отметить следующее. Договор дарения обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Право собственности на дар возникает с момента его принятия, в частности вручения одарованому документов, удостоверяющих право собственности на имущество.

Согласно п. 174.6 ст. 174 НК, имущество, полученное плательщиком налога как подарок, облагается НДФЛ по правилам, установленным для налогообложения наследства. Базой налогообложения при этом является доход в виде стоимости унаследованного имущества (средства, имущество, имущественные или неимущественные права), а налоговая ставка зависит от личности одариваемого.

Если получателем подарка является член семьи первой степени родства (дети, супруги, родители), то подарок облагается по нулевой ставке. Такими лицами, согласно пп. 14.1.263 п. 14.1 ст. 14 НК, считаются родители, муж или жена, дети (в том числе усыновленные). Все другие члены семьи физического лица считаются такими, что имеют вторую степень родства. По нулевой ставке облагается также недвижимость, полученная в дар лицом, являющимся инвалидом I группы, имеет статус ребенка-сироты или ребенка, лишенного родительской заботы, а также стоимость собственности, полученной ребенком-инвалидом. Для других одарованих ставка налога составит 5% от стоимости подарка.

Ответственность за правильность расчета и перечисления НДФЛ в бюджет возлагается на плательщиков налогов-физических лиц, получивших подарок. При этом физические лица-резиденты, которые получили доход как подарок или наследство, отражают его в годовой имущественной декларации и уже по ее результатом уплачивают налог. Физические лица-нерезиденты, получившие подарок в виде недвижимого имущества, обязаны уплатить НДФЛ до нотариального оформления договора дарения.

Если подарок в виде недвижимости получает резидент от нерезидента или нерезидент от резидента, то ставка налогообложения такого подарка будет облагаться по ставке 18% (пп. 174.2.3 п. 174.2 ст. 174 НК).

О выданы свидетельства о праве на наследство и удостоверенные договоры дарения нотариусы информируют органы ДФС. Кроме этого, согласно НК, нотариус ежеквартально подает в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию об удостоверении договоров дарения в порядке, установленном для налогового расчета.

Лицо, получившее подарок, должна указать в годовой имущественной декларации в составе общего годового дохода доход в виде стоимости такого имущества (поскольку подарок классифицируется органами ДФС как разновидность прибыли и подлежит налогообложению в случаях, установленных НК Украины). Исключением являются нерезиденты, которые обязаны уплатить налог до нотариального оформления факта дарения, и лица, которые получили в подарок объекты, которые облагаются налогом по нулевой ставке налога на доходы физических лиц, а также такие, которые уплатили налог до нотариального оформления объектов наследства.

Итак, вопрос о том, каким образом лучше оформить переход права собственности на недвижимое имущество, зависит от каждой конкретной ситуации и требует индивидуального решения с учетом всех факторов.


Количество показов: 230
Автор:  Наталья Ефанова «Prove Group, ЮК» старший юрист

Возврат к списку



Публикация статей
На данной странице нашего юридического портала размещаются статьи юридической и деловой тематик. В них размещается информация, которая станет полезной в при осуществлении профессиональной деятельности юристами, адвокатами, судебными экспертами, частными детективами, аудиторами и другими профильными специалистами. Статьи , опубликованные на  данной странице защищены авторским правом от не санкционированного копирования информации. При копировании информации с данной страницы обязательным условием является наличие ссылки на первоисточник.