Юридические компании

Авторизация

Логин:
Пароль:
  
Регистрация
Забыли свой пароль?

Консультация
юриста on-line

Вопрос юристу на "Status-Quo"


поиск юриста

Юристы и адвокаты

Получение разрешения органов опеки и попечительства при заключении ипотечного договора

01.03.2011

Получение разрешения органов опеки и попечительства при заключении ипотечного договора

В связи со значительным объемом осуществления банками потребительского кредитования и, как следствие, обеспечения большей части значительных потребительских кредитов ипотекой, актуальность приобретают многочисленные правовые риски, связанные с заключением ипотечных договоров.

К одной из категорий таких рисков относится необходимость получения физическим лицом - ипотекодателем письменного разрешения органов опеки и попечительства на заключение ипотечного договора. Прежде чем приступить к анализу данной проблемы необходимо определиться с используемой терминологией:

  • «ребенок» («дети») - лицо (лица) в возрасте до 18 лет, за исключением случаев, когда согласно закона, применяемого к нему, такое лицо приобретает права совершеннолетнего лица раньше (к примеру, при вступлении лица, не достигшего 18 лет, в брак) - ст. 1 Закона Украины «Об охране детства».
  • «органы опеки и попечительства» - соответствующие отделы и управления исполнительных комитетов городских или районных в городе советов, местных государственных администраций районов, районов в г.г. Киеве и Севастополе, исполнительные комитеты сельских и поселковых советов – п. 1.4. Правил опеки и попечительства, утв. Приказом Государственного комитета Украины по делам семьи и молодежи, Министерства образования Украины, Министерства охраны здоровья Украины, Министерства труда и социальной политики Украины от 26.05.1999 г.
  • «недвижимость», «недвижимое имущество» - земельные участки, а так же объекты, расположенные на земельных участках, перемещение которых не возможно без их обесценивания и изменения целевого назначения (ст. 181 Гражданского кодекса Украины), в том числе квартира (ст. 382 Гражданского кодекса Украины).

Правовым основанием для получения физическим лицом - ипотекодателем письменного разрешения органов опеки и попечительства является норма ч. 4 ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и безпризорных детей». Согласно данной норме осуществление каких-либо сделок с недвижимостью, право собственности либо право пользования в отношении которой обладают дети, возможно только по предварительному согласию органов опеки и попечительства.

Итак, необходимость в получении разрешения органов опеки и попечительства возникает в двух случаях:

  • ребенок обладает правом собственности на передаваемую в ипотеку недвижимость;
  • ребенок обладает правом пользования в отношении передаваемой в ипотеку недвижимости.

В первом случае основание для получения согласия органов опеки и попечительства можно относительно четко определить - ребенок указан в качестве собственника либо сособственника в правоустанавливающем документе на недвижимость, согласие органов опеки и попечительства на ипотеку данной недвижимости требуется на основании ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и безпризорных детей», ст. 177 Семейного кодекса Украины; данное основание не является предметом рассмотрения в настоящей публикации.

Во втором же случае ситуация значительно сложнее, в первую очередь сложность обуславливается тем, что в действующем законодательстве нет четкого критерия определения тех случаев, когда ребенок обладает правом пользования в отношении объекта недвижимого имущества. Поэтому достаточно проблемной является ситуация, когда в ипотеку предлагается квартира либо жилой дом, у собственника которого есть несовршеннолетний ребенок, при этом у ипотекодателя в собственности могут находиться несколько объектов жилой недвижимости, а ребенок не зарегистрирован в объекте недвижимости, передаваемом в ипотеку.

В данной ситуации возникает вопрос о необходимости истребования для заключения ипотечного договора согласия органов опеки и попечительства либо о грамотном обосновании отсутствия такой необходимости. Ситуация усугубляется массовым нежеланием как банков так и ипотекодателей и органов опеки и попечительства (!) требовать / предоставлять в таком случае вышеупомянутое согласие.

Забегая вперед, стоит отметить, что последствием отсутствия согласия органов опеки и попечительства может быть признание ипотечного договора недействительным в судебном порядке на основании ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и безпризорных детей», ч.ч. 1, 6 ст. 203 Гражданского кодекса Украины, ч.ч. 1, 3 ст. 215 Гражданского кодекса Украины, а так же аргументации, приведенной ниже.

Отсутствие в действующем законодательстве четко сформулированных норм определяющих право пользования ребенка в отношении объекта недвижимости дает возможность сформулировать минимум два взаимопротивоположных варианта решения данного вопроса.

Вариант 1.

Тезис – ребенок обладает правом пользования в отношении только того объекта недвижимого имущества, по адресу которого он (ребенок) зарегистрирован.

Нормы Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и безпризорных детей» и Семейного кодекса Украины не дают какого-либо определения права пользования детей в отношении объекта недвижимости. Ч. 2 ст. 176 Семейного кодекса устанавливает, что право пользования родителей и детей на жилье, являющееся объектом права собственности кого-либо из них определяется законом.

Согласно ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса УССР члены семьи собственника жилого дома (квартиры) (лица, являющиеся членами семьи определены в ч. 2 ст. 64 Жилищного кодекса УССР- супруг, родители, дети собственника, членами семьи могут быть признаны и другие лица) проживающие вместе с собственником в жилом доме (квартире), принадлежащем собственнику пользуются таким домом (квартирой) наравне с собственником. Ч. 2 ст. 156 Жилищного кодекса УССР позволяет членам семьи собственника жилого дома (кавртиры) вселять в такой дом (квартиру) без согласия собственника своих несовершеннолетних детей. Таким образом, правом пользования в отношении квартиры могут обладать дети, являющиеся по отношению к собственнику внуками, детьми супруги(-га) собственника (но при этом не являющиеся детьми самого собственника – к примеру, дети супруга собственника от предыдущего брака и т.п.), косвенно это подтверждается формулировкой ч. 2 ст. 156 Жилищного кодекса УССР и неисчерпывающим перечнем членов семьи, приведенном в ч. 2 ст. 64 Жилищного кодекса УССР. Основным критерием для определения права пользования согласно данной норме является проживание. Аналогичное положение закреплено в ч. 2 ст. 18 Закона Украины «Об охране детства» и ст. 405 Гражданского кодекса Украины: дети – члены семьи собственника / нанимателя обладают правом пользования занимаемым ими помещением наравне с собственником или нанимателем.

Таким образом, для окончательного определения круга детей, обладающих правом пользования предлагаемой в ипотеку недвижимостью, необходимо каким-то образом подтвердить факт проживания каких-либо детей в такой недвижимости. Согласно норм ст. 3 (определение термина «регистрация»), ст. 6 Закона Украины «О свободе перемещения и свободном выборе места проживания в Украине» регистрация места проживания лица является документальным отображением, указывающим на место проживания такого лица. Кроме того, согласно нормам ч.ч. 3 - 4 ст. 29 Гражданского кодекса Украины местом проживания детей до 14 лет является место проживания того из родителей, с которым такие дети проживают.

Таким образом, ребенок обладает правом пользования в отношении такого объекта недвижимого имуществапо адресу которого он (ребенок) зарегистрирован, либо такого объекта недвижимого имуществапо адресу которого зарегистрирован один из родителей ребенка. К данному выводу приходит так же и Министерство юстиции Украины в своем письме № 19-50-556 от 25.07.2006 г.

Необходимо так же уточнить какие именно дети обладают правом пользования в отношении недвижимого имущества. Учитывая вышеизложенное, под такими детьми следует подразумевать – детей собственника недвижимости, усыновленных детей собственника недвижимости (ч. 3 ст. 232 Семейного кодекса Украины), детей / усыновленных детей нанимателя недвижимости (ч.2 ст. 64 Жилищного кодекса УССР), детей над которыми установлена опека (опекун – собственник / наниматель недвижимости – ст. 71 Гражданского кодекса Украины), дети супруги(-га) собственника / нанимателя (но при этом не являющиеся детьми самого собственника – к примеру, дети супруга собственника от предыдущего брака и т.п.) и внуки собственника / нанимателя недвижимости - ч.2 ст. 64, ч. 2 ст. 156, ст. 160, 161 Жилищного кодекса УССР.

В то же время, если нормы Жилищного кодекса дают определение членов семьим собственника жилья, то нормы Закона Украины «Об охране детства» и Гражданского кодекса Украины упоминая такое понятие как «члены семьи собственника» не дают его определения. Согласно ст. 3 Семейного кодекса Украины семью составляют лица, которые совместно проживают, связаны общим бытом, имеют взаимные права и обязанности; семья создается на основе брака, кровного родства, усыновления и на иных основаниях, не противоречащих закону и моральным основам общества. Таким образом, определение семьи достаточно нечеткое и относительно иных категорий детей (братья / сестры, племянники, двоюродные братья / сестры и т.п. собственника недвижимости) невозможно сделать однозначный вывод о наличии у них права пользования жилыми помещениями.

Вариант 2.

Тезис – ребенок обладает правом пользования в отношении всех объектов недвижимого имущества, являющихся объектом права собственности любого из родителей ребенка.

Рассматривается та же категория детей, что и в варианте 1. Аргументация во многом основана на «слабых местах» варианта 1. Так, согласно ст. 156 Жилищного кодекса УССР, ст. 405 Гражданского кодекса Украины, ст. 18 Закона Украины «Об охране детства» ребенок обладает правом пользования в отношении того помещения, в котором он проживает вместе с собственником, будучи членом семьи собственника.

В то же время факт регистрации не может быть однозначно истолкован как документальное подтверждение места проживания физического лица, так как согласно ч. 6 ст. 29 Гражданского кодекса Украины физическое лицо может иметь несколько мест проживания. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 2 Закона Украины «О свободе перемещения и свободном выборе места проживания в Украине» регистрация места проживания физического лица не может быть условием реализации прав и свобод такого физического лица, а так же основанием ограничения таких прав и свобод, т.е. в данном случае было бы противоправным обуславливать право пользования жилым помещением фактом регистрации.

Таким образом, основываясь на двух фактах о том, что ребенок обладает правом пользования в отношении того помещения, в котором он проживает вместе с собственником, будучи членом семьи собственника и том, что физическое лицо (как собственник недвижимости так и его ребенок) может иметь несколько мест проживания можно прийти к выводу, что ребенок обладает правом пользования в отношении всех объектов недвижимого имущества, являющихся объектом права собственности любого из родителей ребенка. Немаловажную роль в формулировании данного вывода имеет тот факт, что доказать место проживание ребенка и его родителей по определенному адресу достаточно трудно – требуется значительное количество косвенных доказательств, собирать которые для заключения ипотечного договора более чем неэффективно и не целесообразно.

Несмотря на то, что вариант 2 более обоснован и легче доказуем чем вариант 1 в практике наибольшее распространение получила схема, когда разрешение органов опеки и попечительства на заключение ипотечного договора при наличии у ипотекодателя несовершеннолетних детей не предоставляется, так как это способствует существенной экономии времени и средств при заключении ипотечного договора, является более привлекательным для клиентов и, как результат, эффективено для наращивания банком кредитного портфеля.

В этом случае, как указывают специалисты МФО "Инвест Групп" (http://srochno-zaymu.ru) наиболее эффективным вариантом нивелирования риска признания ипотечного договора или займа денег недействительным на основании отсутствия согласия органов опеки и попечительства является указание в ипотечном договоре условия о том, что ипотекодатель гарантирует отсутствие в отношении передаваемой в ипотеку недвижимости каких-либо прав несовершеннолетних и / или малолетних детей, передаваемая в ипотеку недвижимость не находится в аренде, не используется для проживания каких-либо лиц, так же в документах, предоставляемых банку для анализа ипотекодателя (анкеты и т.п.) указывается об отсутствии у ипотекодателя несовершеннолетних и малолетних детей. Тем не менее, для устранения коллизий в данном вопросе необходимо внесение соответствующих изменений в действующее законодательство.

В конце статьи стоит упомянуть так же и о том, что норма ч. 4 ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и безпризорных детей» упоминает о необходимости получения согласия органов опеки и попечительства для осуществления каких-либо сделок именно с недвижимостью, а не только с жилой недвижимостью. Таким образом, как указывалось выше (ст. 181 Гражданского кодекса Украины, ст. 2 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений») к недвижимости относится не только квартиры и жилые дома, но и нежилые помещения, строения, сооружения, земельные участки. Несмотря на такую формулировку ч. 4 ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и безпризорных детей» в практике не получило распространение получение согласия органов опеки и попечительства в отношении земельных участков и нежилой недвижимости. Тем не менее это явное несоответствие так же нуждается в законодательном урегулировании.

В судебной практике получил распространение именно вариант № 1, что подтверждается, в том числе, определением Верховного суда Украины от 23.07.2008г.

В качестве вывода, следует отметить, что отсутствие в настоящее время в действующем законодательстве исчерпывающего определения права пользования несовершеннолетнего ребенка в отношении недвижимого имущества является сущесьвенным пробелом в действующем законодательстве и требуется его скорейшее устранение на законодательном уровне.


Количество показов: 7860
Рейтинг:  2.94

Возврат к списку



Публикация статей
На данной странице нашего юридического портала размещаются статьи юридической и деловой тематик. В них размещается информация, которая станет полезной в при осуществлении профессиональной деятельности юристами, адвокатами, судебными экспертами, частными детективами, аудиторами и другими профильными специалистами. Статьи , опубликованные на  данной странице защищены авторским правом от не санкционированного копирования информации. При копировании информации с данной страницы обязательным условием является наличие ссылки на первоисточник.