Металлочерепица от компании Будсервис

Металлочерепица от компании Будсервис

Незапланированные расходы, сорванные сроки, неоправданные ожидания - виной этому, как правило, подрядчик. А рассуждали вы над тем, как можно подрядчика мотивировать работать и соблюдать согласованных сроков? Специалисты юридического отдела известной компании «Будсервис», которая предлагает выгодные цены на металлочерепицу и другие строительные материалы, в этой публикации дают ответы на правовые вопросы выбора подрядчика и реальные механизмы борьбы с недобросовестным подрядчиком.

Исходя из практики, на начальных стадиях ремонта заказчики ремонтных работ уделяют недостаточно внимания формулировке «правил игры», которые выражаются в договоре на выполнение ремонтных работ, а зря. Как банально это не выглядело бы, но для того чтобы иметь возможность в будущем выгодно урегулировать спорные ситуации, необходимо заблаговременно предвидеть их в договоре. Ниже приводится перечень условий, который мы сформировали, учитывая многолетний опыт урегулирования конфликтов между заказчиком и подрядчиком.

• Перечень работ и смета. Планирование объема и стоимости работ - одно из самых сложных задач ремонта. Привлечение специалистов на этапе проектирования, заблаговременное согласование дизайна, проектно-сметной документации помогут вам спрогнозировать и закрепить стоимость и перечень всех необходимых работ. Важное условие - установление твердой сметы без возможности внесения изменений в него со стороны подрядчика, чем бы ни были аргументированы такие изменения. Если подрядчик выходит за пределы заранее согласованного твердой сметы, то все расходы, связанные с превышением твердой сметы, возлагаются на подрядчика.
• Четкие поэтапные сроки выполнения работ. С целью контроля своевременности выполнения работ, рекомендуется устанавливать промежуточные сроки выполнения определенного этапа, а не конечный срок для всех работ. Это позволит заблаговременно выявить нарушения сроков и повлиять на подрядчика в целях устранения нарушения. Например, путем применения штрафных санкций, о чем подробнее речь пойдет дальше.
• Заблаговременное уведомление о нарушении сроков. Представьте, наступает день завершения ремонта. Вы звоните подрядчику спросить, когда можно осмотреть результаты работ, а в ответ слышите, что двери пришли с дефектами, поэтому подрядчик вынужден обменять товар. На складе дверей нет необходимого размера, а поэтому нужно ждать, пока они будут отправлены заводом-изготовителем. Знакомая ситуация? Якобы вина подрядчика отсутствует, а ремонт затягивается на неопределенное время. Однако такие ситуации существует противодействие. Достаточно предусмотреть в договоре обязанность подрядчика планировать закупку материалов, учитывая время на его замену, а также предупредить заказчика о возможном задержании выполнения работ в течение 24 часов с момента, когда об этом стало известно подрядчику, иначе - нести ответственность за нарушение сроков выполнения работ.
• Процесс закупки материала. Если обязанность по закупке материалов возлагается на подрядчика, в договоре необходимо предусмотреть требования к качеству таких материалов и обязанность подрядчика предоставить документацию на материалы и оборудование, в том числе гарантийные письма от производителя. Стоимость материалов также соглашается заранее. Если в соответствии с договором вы обязаны оплатить 100% стоимости материалов перед выполнением работ, позаботьтесь о том, чтобы в договоре было условие о возвращении подрядчиком неиспользованных материалов в полном объеме в случае, если по каким-либо причинам между вами и подрядчиком будет прекращено сотрудничество.
• Оформление процедуры приемки работ. Ни для кого не секрет, что тщательное глаз и внимание к деталям является залогом успеха этой процедуры. Однако этого недостаточно. Выявить дефекты работ - это половина дела. Важно грамотно и с соблюдением сроков, предусмотренных договором, документально зафиксировать выявленные недостатки. В случае выявления дефектов составляется акт о выявленных дефектах, в котором указываются сроки на их устранение. К акту следует добавить фотографии, сделанные во время приема-передачи работ. Последствия отказа от подписания такого акта стоит заранее предусмотреть в договоре подряда. Стимулирующий эффект в этом случае будут иметь окончательные расчеты только после подписания акта и устранения всех выявленных дефектов, а также штрафные санкции.
• Расчеты. Не рекомендуется осуществлять оплату в полном размере перед выполнением работ. Как правило, на начальном этапе выполнения работ вполне могут быть оплачены материалы, а стоимость работ выставляется к оплате поэтапно по мере их выполнения. Во-первых, наложенный платеж стимулирует подрядчика должным образом выполнять работу. Во-вторых, вы сможете удерживать часть стоимости работ в виде обеспечения выполнения обязательств подрядчика по договору, будет дополнительным стимулом для подрядчика при условии, что этот механизм будет предусматриваться в договоре подряда.
• Ответственность подрядчика. Ничто не стимулирует лучше выполнять работу своевременно и качественно, как штрафные санкции. В зависимости от цены договора, можно предусмотреть штраф в твердой денежной сумме или в процентном соотношении к стоимости несвоевременно выполненных работ. Размер штрафных санкций должно быть оправданным и достаточным для выполнения своей стимулирующей функции. Штрафные санкции устанавливаются как за нарушение сроков подрядчиком, так и за нарушение правил выполнения работ (несоблюдение правил уборки строительного мусора, курение в месте выполнения работ, выполнение шумных работ в запрещенное время и т.д.).
• Гарантийные сроки. Не менее важно предусмотреть в договоре гарантийные сроки на выполненные работы. В рамках гарантийных сроков подрядчик будет обязан бесплатно устранить выявленные недостатки в процессе эксплуатации выполненных работ. В случае, когда определенные недостатки являются скрытыми и их сложно определить при обычном приеме-передачи работ, гарантийные сроки позволят устранить такие недостатки за счет подрядчика. Согласно ч. 1 ст. 884 Гражданского кодекса Украины, гарантийный срок на объект строительства составляет 10 лет со дня принятия объекта заказчиком, если больший гарантийный срок не установлен договором или законом.

Вышеупомянутые условия действительно важны для эффективного построения работы при выполнении ремонтных работ. Однако они не всегда помогают в случае, когда подрядчик недобросовестный. Ниже рассмотрим наиболее распространенные проблемы, которые создают подрядчики, и механизмы противодействия. Если договор с вышеперечисленными рекомендованными условиями между сторонами не был заключен, необходимо руководствоваться нормами Гражданского кодекса Украины и Постановления КМУ от 01.08.2005 г. №668 «Об утверждении Общих условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве».

Подрядчик нарушает сроки выполнения работ

Если подрядчик своевременно не начал работу или выполняет ее настолько медленно, что окончание в срок становится невозможным, заказчик вправе отказаться от договора подряда и требовать возмещения убытков (ст. 849 Гражданского кодекса Украины).

Правовыми последствиями отказа от договора подряда в этом случае будет обязательство подрядчика вернуть предоплату, которую он получил во исполнение договора подряда, за вычетом стоимости фактически выполненных работ, а также обязательства вернуть неиспользованные материалы, приобретенные во исполнение договора подряда или их стоимость.

Под возмещением убытков подразумеваются расходы, которые были осуществлены заказчиком вследствие нарушения подрядчиком сроков выполнения работ. Например, арендная плата в случае, когда в результате нарушения договора подряда заказчик вынужден был перенести переезд и продлить срок аренды другого помещения. Кроме того, в случае, если объект ремонтировался с целью его дальнейшей аренды или продажи, о чем есть соответствующие документально подтверждены предварительные договоренности с арендатором, возмещению подлежит также упущенная выгода в виде неполученной прибыли, на которую заказчик рассчитывал в случае выполнения подрядчиком работ надлежащим образом и в сроки, предусмотренные договором.

Например, решением Хозяйственного суда г. Киева по делу №38 / 41 полностью удовлетворены исковые требования заказчика о взыскании с подрядчика упущенной выгоды в связи с тем, что из-за нарушения подрядчиком условий договора подряда на 4 месяца заказчик получил выгоду в виде арендной платы в сумме 454 500,00 грн.

Уведомление об отказе от договора и требование о возмещении причиненных убытков должны быть направлены подрядчику официальным письмом с доказательствами отправления (например, уведомление о вручении почтового отправления). В случае невыполнения подрядчиком своих обязательств по возврату осуществленных заказчиком платежей и возмещения причиненных убытков необходимо обращаться в суд с иском о взыскании указанных сумм с подрядчика. На этом этапе рекомендуется воспользоваться юридическими услугами адвоката.

Подрядчик некачественно выполнил работу

Если подрядчик отступил от условий договора подряда, что ухудшило работу, или допустил другие недостатки в работе, заказчик вправе по своему выбору потребовать безвозмездного исправления этих недостатков в разумный срок или исправить их за свой счет с правом на возмещение своих расходов на исправление недостатков или соразмерного уменьшения платы за работу, если иное не установлено договором (ст. 852, 858 Гражданского кодекса Украины).

Важным условием любого договора подряда является порядок приема-передачи работ. Как правило, договором устанавливаются сроки приема работ заказчиком, сроки подписания акта приема-передачи или отказа от его подписания. Нарушение указанных сроков может привести к лишению права на предъявления каких-либо претензий по качеству выполненных работ. Необходимо тщательно изучать процедуру приема-передачи работ, предусмотренную договором, и соблюдать соответствующие сроков.

Для реализации указанных прав заказчик, прежде всего, должен сосредоточить свое внимание на должном оформлении выявленных недостатков. Для этого составляется акт, который подписывают обе стороны договора. В акте указываются выявленные дефекты и сроки на их устранение. Обращаем внимание, что заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее принятия (явные недостатки). Вышеуказанное не касается скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены при обычном приемки работ.

В случае отказа подрядчика от подписания акта рекомендуется направить подрядчику акт официальным письмом с доказательствами отправления (например, уведомление о вручении почтового отправления). В случае возражения подрядчиком выявленных недостатков рекомендуется назначить экспертизу выполненных работ. Расходы на проведение экспертизы несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками (ст. 853 Гражданского кодекса Украины).

Далее возможны два варианта решения проблемы: устранение недостатков заказчиком за свой счет и возмещения стоимости такого устранения подрядчиком или уменьшение стоимости выполненных работ. Выбор необходимого варианта зависит от фактических обстоятельств. Например, если расчеты между сторонами были осуществлены заранее, уменьшение стоимости выполненных работ, скорее всего, не даст результатов, в связи с отказом подрядчика вернуть полученные средства.

В то же время уменьшение стоимости выполненных работ будет действенным способом защиты в случае, когда работа подрядчика ни была оплачена. Кроме того, указанный механизм может стимулировать подрядчика и склонить его к выполнению работ надлежащего качества. Очевидно, что взыскать любые суммы с подрядчика без инициирования судебного процесса будет сложно. Гораздо проще удержать суммы, которые покрывают стоимость работ по устранению недостатков, из общей стоимости выполненных работ, подлежит оплате.

В случае устранения выявленных недостатков заказчиком самостоятельно (например, путем привлечения третьего подрядчика), необходимо заблаговременно позаботиться о наличии доказательств в подтверждение произведенных расходов (договор подряда, акты приема-передачи работ к нему, счета, платежные поручения и т.п.).

Сообщение / требование об уменьшении платы за выполненные работы пропорционально выявленным недостаткам / возмещения стоимости работ третьих подрядчиков по устранению недостатков имеет направляться подрядчику официальным письмом с доказательствами отправления (например, уведомление о вручении почтового отправления). В случае невыполнения подрядчиком своих обязательств по возмещению нанесенного ущерба следует обращаться в суд с иском о взыскании указанных сумм с подрядчика. На этом этапе рекомендуется воспользоваться юридическими услугами адвоката.

Если между сторонами вообще не был заключен договор в письменной форме, в любом случае следует применять вышеописанные механизмы правовой защиты. В подтверждение факта заключения договора нужно будет предоставить доказательства его исполнения (акты, счета, квитанции об оплате, корреспонденция и т.д.).

Таким образом, законодательством предусматривается ряд механизмов правовой защиты, которые может использовать заказчик для минимизации убытков, причиненных недобросовестным подрядчиком. Эта статья содержит подробную инструкцию по применению таких механизмов. В то же время решать конфликтные ситуации по заранее разработанным правилам, описанным в договоре подряда, которые предусматривают весомые рычаги влияния на подрядчика, будет гораздо эффективнее для заказчика. Рекомендуем обращаться к юристам как на этапе планирования ремонтных работ, так и в случае возникновения проблемных ситуаций.