Залог недвижимости: экономические и правовые гарантии

Залог недвижимости: экономические и правовые гарантии

Научная экономическая мысль определяет залог недвижимости как важный финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, который способствует активизации инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства, обеспечивает надежную защиту интересов кредитора и способ привлечения финансовых ресурсов для развития материального производства и непроизводственной сферы. Залог обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен и др.) Экономически или юридически нецелесообразны.

В то же время правовые отношения по залогу недвижимости в России регулируются Гражданским кодексом и специальным Законом «Об ипотеке». В этом контексте отдельное место в данном виде правоотношений занимает оценка коммерческой недвижимости, в ходе которой определяются ключевые финансовые условия, связанные с ценообразованием и уплатой налогов от сделки. Кроме того, стоит заметить, что определяющее влияние на развитие ипотеки в нашей стране имеет судебная практика, нередко является рупором экономического развития этого обеспечительного обязательства.

Участники ипотечных правоотношений как гаранты стабильности ипотеки

Даже по определению ипотеки как залога недвижимого имущества очевидно, что ключевую роль в понимании ипотечных правоотношений и установления определенных гарантий несут ее участники - ипотекодатель, ипотекодержатель, должник.

Анализ действующего отечественного законодательства и судебной практики определяет ипотекодержателем кредитора по основному обязательству, которое обеспечивается ипотекой и наделяет его наиболее широкими правами в отношении предмета ипотеки.

Ипотекодателем выступает лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем. Исходя из этого определения, ипотекодателем может быть непосредственно должник или его имущественный поручитель, который может передать в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другого лица-должника.

Такой субъектный состав ипотечных правоотношений позволяет выявить гарантии каждой из сторон во время заключения, исполнения и прекращения ипотеки. Также стоит заметить, что отдельной гарантией целостности, важности ипотеки в нашей стране является установление нормами отечественного законодательства обязательности нотариального удостоверения ипотечного договора и определения, в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным.

Относительно гарантий ипотекодержателя, законодатель, понимая риск неполучения средств от должника, которые обеспечиваются ипотекой, и с целью нивелирования негативных последствий такого невозврата, наделил ипотекодержателя наиболее широкими гарантиями.

Экономические гарантии залога недвижимого имущества напрямую зависят от объемов ипотечного кредитования, состояния финансовой системы и общего благосостояния граждан. При стабилизации экономики нашей страны и соответствующего снижения процентных ставок ипотечного кредитования интерес к нему будет расти, что обеспечит поступление денежных средств в банковский сектор с одновременным развитием строительной отрасли.