Правоприемственность по договору купли-продажи имущественных прав на квартиру

02.02.2017

Правоприемственность по договору купли-продажи имущественных прав на квартиру

Одной из естественных черт современного человека является оптимизм. Оптимизм позволяет человеку смотреть на мир с чувством уверенности, надежды и доброты. Именно это чувство является основой счастья. Именно этого ощущения каждый человек стремится достичь в течение своей жизни. Однако оптимизм иногда имеет негативные стороны.

Вступая в договорные отношения, почти каждый, не смотря на неоднократные случаи мошенничества и ненадлежащего исполнения своих обязанностей контрагентами, сознательно или подсознательно надеется на лучшее. Особенно, если другой стороной таких правоотношений выступает юридическое лицо (автосалон, застройщик и тому подобное). Приближение квадратных метров или автомобиля аккумулирует у потребителей заряд эйфории, вызывает ощущение надежды на хороший результат, надежда на то, что все в жизни будет идти по сценарию, часто заставляя закрывать глаза на ненадежность контрагента или на очевидные пробелы в договоре. К тому же, не стоит пренебрегать такими вопросами, как страхование гражданской ответственности квартиры, которое подтверждает намерение сторон заключить правомерную сделку.

Такая безответственная поведение, среди прочего, приводит к тому, что человек оказывается неподготовленным к различным жизненным и/или юридических ситуаций, когда условия договора, вместе с личными обстоятельствами, не позволяют получить желаемую вещь в собственность, значительно затрудняют или удлиняют процедуру такого получения.

Жизненный пример

Как пример, можно рассмотреть следующую реальную ситуацию. Отец, с целью приобретения своей дочери жилья, заключил с застройщиком договор купли-продажи имущественных прав (далее – Договор) на квартиру в жилом доме, который на момент заключения Договора находился на стадии строительства. Согласно условиям Договора, застройщик обязался передать в собственность покупателю имущественные права на квартиру после полной оплаты покупателем стоимости таких имущественных прав. Оплата имущественных прав покупателем должна была происходить ежемесячно в равных частях в течение 5-ти лет.

К большому сожалению, через год после заключения вышеупомянутого Договора, отец (покупатель) внезапно умер, не оставив завещания. Таким образом, возникла ситуация, при которой покупатель де-факто отсутствует, а надлежащее исполнение Договора сторонами является невозможным: обязанность по оплате стоимости имущественных прав не может быть выполненным покупателем, а застройщику никому передать имущественные права на квартиру.

С юридической позиции, в этой ситуации, казалось бы, нет ничего сверхсложного. Да, есть определенная неурегулированность отношений, но нет ничего такого, что потребовало бы значительных усилий юриста. С позиции потребителя (дочери, для которой указанная квартира была приобретена, и которая желает в ней проживать), указанная ситуация относится к категории дел, не подлежащих решению или могут быть решены лишь путем долгих и изнурительных юридических баталий.

Возможные последствия

В зависимости от целей и возможностей сторон, разрешения подобной ситуации сводится к двум цивилизованных опций: Договор прекращается в связи со смертью покупателя, а застройщик возвращает денежные средства, уплаченные покупателем за имущественные права, или права и обязанности по Договору переходят к правопреемнику покупателя. Однако реализация любого из указанных сценариев требует предварительного определения круга наследников покупателя – кому застройщик будет возвращать средства или кто заменит умершего в обязательстве.

Что касается целей и возможностей застройщиков, а также факторов, которые влияют на принятие ими тех или иных решений в подобных ситуациях, мы не будем комментировать в этой статье. На самом деле, можно непрерывно дискутировать о рисковости той или иной юридической схемы сотрудничества (вида, структуры и условий договора) с тем или иным застройщиком или относительно репутационных рисков, которые несет застройщик. Однако, как показывает практика, каждый раз одна и та же ситуация может быть решена совершенно по-разному, в зависимости от уровня надежности застройщика протяжении конкретного промежутка времени, текущих взаимоотношений сторон, возможности покупателя (его правопреемников) в отношении выполнения взятых на себя обязательств, намерений сторон относительно решения проблемной ситуации и тому подобное.

Что касается потребителя, то следует взять во внимание то, что жилой дом медленно возводится застройщиком, а на момент смерти покупателя сумма средств, выплаченных им по Договору (с учетом «первого взноса»), составила 45% стоимости квартиры. Также необходимо учесть, что фактическая стоимость квадратного метра в жилом доме, который строится, растет с каждым годом. Итак, намерение дочери покупателя относительно переоформления на себя Договора считается логичным и справедливым. Вариант с прекращением Договора и возвратом застройщиком средств выглядит невыгодным и неприемлемым для потребителя.

Подводные камни

Однако здесь стоит добавить, что отмеченная ситуация осложняется следующими факторами: на момент смерти покупателя никаких юридических оснований для правопреемства у дочки нет; отсутствие завещания означает наследование всех прав и обязанностей умершего по закону, а следовательно, потенциальный конфликт интересов наследников, кроме дочери, наследниками первой очереди являются ее мать и родной брат; уровень надежности и позиция застройщика относительно этой ситуации неизвестны, а дом до сих пор находится на стадии строительства; все платежи, а также акты приема-передачи по Договору, должен вести себя покупатель, к тому же нарушение сроков осуществления таких платежей или подписания соответствующих актов влекут за собой наложение определенных штрафных санкций на покупателя; согласно положениям Договора, его действие прекращается в случае смерти покупателя, при этом порядок правопреемства по Договору никоим образом в документе не урегулирован.

Что говорит Закон

Однако, несмотря на указанные факторы, из этой ситуации все же есть выход. Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса, обязательство прекращается смертью должника, если оно является неразрывно связанным с его лицом и в связи с этим не может быть выполнено другим лицом. Также, согласно указанной статьи, обязательство прекращается смертью кредитора, если оно является неразрывно связанным с его лицом. По Договору покупатель выступал и как должник (по собственным обязательством уплачивать стоимость имущественных прав), и как кредитор (по обязательству застройщика передать покупателю имущественные права на квартиру и саму квартиру).

Таким образом, поскольку обязательства покупателя по Договору не является неразрывно связанным с его лицом и, соответственно, может быть выполнено другим лицом (правопреемником), первым шагом дочери покупателя, которая непосредственно заинтересована в получении имущественных прав на квартиру, должно стать инициирование процедуры переоформления прав и обязанностей покупателя по Договору на себя.

Выход есть!

Для этого необходимо обратиться к застройщику и уведомить его о факте смерти покупателя, а также о своем намерении правопреемства по Договору. Стоит отметить, что практика оформления правопреемства по подобным договорам в таких ситуациях не является новой для отечественных застройщиков, ведь некоторые из них уже сталкивались с подобными случаями, имеют определенный опыт и соответствующие наработки. Не лишним будет договориться с застройщиком порядка оплаты имущественных прав на период переоформления дочерью Договора на себя (внесение средств через терминал или кассу банка или же введение «кредитных каникул»).

Параллельно с обращением к застройщику или перед этим необходимо обратиться к нотариусу с целью открытия наследства, ведение наследственного дела и установления состава наследства. Для этого необходимо обратиться к нотариусу по месту жительства умершего в пределах 6-месячного срока с момента смерти покупателя и составить заявление о принятии наследства. Поскольку покупатель не оставил завещания, а квартира (имущественные права на которую является предметом Договора) покупается для проживания дочери, а также учитывая, что кроме нее наследниками первой очереди является совершеннолетний сын и жена покупателя, логичным и разумным шагом дочери было бы разрешению ситуации, которая сложилась с наследием, со своими братом и матерью.

Вариации на тему...

Здесь также есть несколько вариантов. Во-первых, жена и сын покупателя представляют нотариусу заявления об отказе от наследства – в таком случае дочь наследует все имущество (включая права и обязанности) умершего, а ее брат и мать не наследуют ничего. Во-вторых, все наследники составляют заявления о принятии наследства и наследуют все имущество (включая права и обязанности) умершего – в таком случае дальнейшее развитие дела осложняется дополнительными расходами и действиями по распределению между наследниками наследуемого. В-третьих, все наследники составляют заявления о принятии наследства и заключают между собой договор о разделе наследственного имущества – в таком случае каждый из наследников может получить ту долю наследственного имущества, которая его интересует. Стоит отметить, что заключение подобного договора должно состояться до выдачи нотариусом свидетельства о наследстве.

Необходимо также помнить о некоторых особенностях оформления наследства. В случае, если кто-либо из наследников в течение установленных 6-ти месяцев не подал нотариусу заявление о принятии наследства, он считается таким, что не принял наследство. Наследник, который на момент смерти наследодателя постоянно проживал с наследодателем считается принявшим наследство, если в течение указанных 6-ти месяцев не заявил об отказе от наследства. В случае невозможности наследника лично прибыть к нотариусу, заявление о принятии наследства или об отказе от нее (подпись наследника должна быть засвидетельствована нотариально) может быть направлено нотариусу средствами почтовой связи.

По формированию нотариусом наследственной массы, важными являются два следующих момента. Первый – права и обязанности умершего по Договору должны обязательно быть включены в состав наследства. Второй – если из документа, который удостоверяет право собственности, усматривается, что имущество может быть общей совместной собственностью супругов, нотариус должен выяснить, есть ли у наследодателя тот из супругов, который его пережил и который имеет право на ½ долю в общем имуществе супругов. При наличии второго из супругов нотариус, на основании соответствующего заявления, выдает ему свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. В таком случае, с целью избежания каких-либо конфликтных ситуаций между наследниками, рекомендуется составление заявления женой умершего об отказе от оформления ему свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов и желание наследование по закону на общих основаниях.

Итак, после получения свидетельства о праве на наследство, с отражением в нем всех прав и обязанностей покупателя по Договору, финальным шагом будет представление копии такого свидетельства застройщику для подтверждения оснований для правопреемства, а также формализация самого правопреемства – заключение между дочкой покупателя и застройщиком соответствующего договора, по которому к дочери (как к правопреемнику по закону) переходят все права и обязанности покупателя по Договору.

Таким образом, как можно увидеть, выход из ситуации найден. Потребитель, хотя и с некоторым опозданием, получит свое имущество. Получит ли он назад свои нервы и потраченное время – нет.

Многим неприятным ситуациям в нашей жизни легко предотвратить. Нужно только быть внимательнее и осмотрительнее или просто привлечь к делу компетентного юриста, для которого внимательность и осмотрительность является работой.


Количество показов: 4237
Автор:  Павел Олейник «ENGARDE, АФ» старший юрист