Вопросы оформления земельного участка в БТИ

Здравствуйте! хотелось бы разобраться в таком вопросе: проживаю в частном доме с земельным участком в городе. Дом переведен в собственность на меня, а земельный участок (т.е. мой сад-огород) оформлен на мою мать, которая умерла 10 лет назад. Имеется свидетельство о праве на землю,оформленное на умершую маму, где написано, что по документам (каким, точно не указано) общая площадь составляет 16 соток, а фактически 14. При оформлении документов в БТИ свидетельство на собственность оформляют на 14 соток, что меня, естественно, возмущает, т.к. пользуюсь я всеми 16ю сотками. Правомерны ли действия работников БТИ, или я имею шансы оформить документы на все 16 соток, и если да, то каков алгоритм действий? Очень жду Вашей помощи