Владение недвижимостью в Германии. Права и обязанности управленца недвижимостью. Часть 2.

Владение недвижимостью в Германии. Права и обязанности управленца недвижимостью. Часть 2.

(V.Haupt & Partner: Ваша правовая поддержка в Германии)

О правовых вопросах владения и управления недвижимостью в Германии и связанных с ними рисками для владельцев и жильцов шла речь в первой части публикации «Владение недвижимостью в Германии». Далее стоит уделить особое внимание именно тому, чьи действия в большенстве случаев как создают, так и решают многие эти проблемы и что означает управление недвижимостью. Речь пойдёт об управленце недвижимостью (Hausverwalter). Независимо от того, является он физическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность или компанией, предлагающей услуги управления – его права и обязанности урегулированы законом.

Если речь идёт о предпринимателе, то владельцу, доверяющему свою недвижимость такому управленцу следует знать, что профессии «управленец недвижимости» по которой можно получить образование или какой либо документ в Германии как таковой не существует.

Типичным в таком случае является предприниматель, имеющий среднее или высшее техническое инженерное или какое либо среднее специальное образование в сфере недвижимости или строительства. Нередко это может быть даже экономист или юрист с высшим образованием и с дополнительно полученным опытом в области коммерческих сделок, операций с недвижимостью или иной правовой, практический или технический опыт в этой области.

Договор, который заключается между владельцем и управленцем недвижимостью гражданское право Германии определяет в виде договора оказания услуг или т.н. договора управления чужими делами (Geschäftsbesorgungsvertrag). Любопытно в этой связи то, что именно этот тип договора заключается чаще всего между адвокатом и его клиентом в Германии, что обуславливает типичные права и обязанности сторон. Конкретные же права и обязанности управленца в рамках деятельности по конкретному договору урегулированы специальным законом о (долевом) владении недвижимостью (WEG, Wohnungseigentumsgesetz).

Законодатель чётко регулирует напр. в §§ 21, 27 WEG права и обязанности управленца и устанавливает в других нормах этого закона правила и порядок отношений между владельцами, управленцем и другими органами совместного владения многоквартирной недвижимости.

Владея многоквартирной недвижимостью или хотя бы одним объектом (квартирой) в таком доме, сообщество владельцев должно учитывать не только указанные права и обязанности участников, но и владеть некоторыми положениями, которые регулируют ответственность участников по отношению друг к другу, к общей и индивидуальной недвижимости и к третим сторонам, соприкасающихся с недвижимостью.

Так к основным задачам управленца могут относиться:

• Составление и контроль за исполнением порядка на объекте,
• Поддержание технического состояния общего мущества объекта недвижимости,
• Заключение необходимых страховых, пожарных и иных страховок для объекта,
• Составление экономического плана для объекта,
• Составление хозяйственных рассчётов по потребляемым ресурсам объекта,
• Управление общей кассой собственников объекта и применение накоплений,
• Подготовка, приглашение и проведение собрания владельцев объекта §§ 23, 24 25 WEG
• Реализация принятых на собрании решений относительно общей недвижимости,
• Организация внеплановых и срочных, необходимых для сохранности объекта мер.

Этот общий круг задач может быть конкретизирован положениями отдельных договоров по управлению отдельных составных частей (квартир) общей недвижимости и содержать задачи:

• Сбор и управление средствами сданной части недвижимости (квартиры),
• Испльзование правовых санкций при неплатежах съёмщиков,
• Заключение необходимых договоров с третими ремонтными и строительными сторонами,
• Заключение необходимых договоров с поставщиками ресурсов для объекта,
• Контроль за исполнением любых работ по обслуживанию объекта третими компаниями,
• Сбор и хранение документации по расходу ресурсов (счётчики) и другой документации,
• Забота о соблюдении часов тишины, прилежащих путей в непогоду, их освещение и т.д.

В этой связи примечательно, что управленец в ходе выполнения подобных обязанностей перед сообществом владельцев наделён правом давать указания, обязывать и контролировать их выполнение даже отдельным собственникам жилья в сообществе владельцев объектом.

К нетипичным и неурегулированным действиям управленца относятся например поиск съёмщиков для пустующего жилья (со)владельца, забота о внутреннем состоянии отдельной части объекта (квартиры), контроль или ограничения доступа к части объекта, а так же внесудебные или судебные действия от имени отдельных владельцев частей объекта. Для таких и других действий управления недвижимостью необходимы отдельные формы договора или доверенности как от отдельных владельцев, так и от сообщества владельцев в целом.

Одним из приемуществ управления недвижимостью управленческой компанией с правовым отделом или частнопрактикующим адвокатом или коллегией адвокатов (т.н. адвокатской канцелярией) является именно возможность одновременного представления правовых интересов владельца. Так же при возникновении разногласий между отдельными членами сообщества владельцев возможно применение методов и правовых инструментов, доступных лишь профессионалам права, например инициация судебного процесса сообщества против отдельного члена, оказание правового давления при несоблюдении обязанностей или правил одним из членов, и даже инициировать иск о принудительном управлении или изъятии части собственности одного или нескольких владельцев.

Ответственность управленца недвижимостью за ненадлежащее, неумышленное или абсолютное неисполнение своих обязанностей регулируется общими положениями об ответственности, заложенными в гражданском кодексе (напр. § 280 BGB) и предусматривает возмещение убытка. Кроме т.н. «внутренней» и договорной ответственности перед владельцами недвижимостью управленец ответственен перед третими лицами за несоблюдение т.н. обязанности обеспечения безопасности движения, вытекающей из положений § 823 BGB. Самым типичным случаем применения такой ответственноти является в зимний период несоблюдение обязанности устранения гололёда на прилягающих к недвижимости пешеходных путях.

Особо стоит выделить обязанность управленца в управлении средствами сообщества владельцев, которая заложена в § 27 абз.1, п.4. WEG. Эти средства управленец недвижимостью должно содержать отдельно от своего ликвидного и наличного состояния, т.е. на отдельном банковском счёте. Эта обязанность подразумевает открытие и содержание отдельного рассчётного счёта, недоступного для кредиторов в случае банкротства управленца, замораживания, изъятия его активов или иных правовых действий кредиторов в отношении управленца.

Таким образом денежные средства владельцев управляемой недвижимости всегда остаются «неприкасаемыми» в случае кризисных ситуаций управленца и согласно § 47 InsO (Порядка обращения с несольвентным предприятием) дают им т.н. право выделения средств из т.н. сольвентной массы.

Этот поверхностный и общий обзор прав и обязанностей управленца недвижимостью в Германии является демонстрацией лишь части заложенных в различных федеральных и земельных законах и административных положениях и применимых к владению недвижмости норм таких как WEG, BGB, BetrKV, EnWG, EEG, InsO, EichG, GasGVV, GBO, REITG и др. Не удивительно, что о их существвании управленец или владелец недвижимости узнаёт лишь в конкретной проблемной ситуации, обращаясь к адвокату. Последний же сам не редко может являтья управленцем.

Упомянутые нормы

Норма	Полное название	Значение по русски
BGB	Bürgerliches Gesetzbuch	Гражданский кодекс
WEG	Wohnungseigentumsgesetz	Закон о (долевом) владении недвижимостью
BetrKV	Betriebskostenverordnung	Распоряжение о экономических рассчётах расходов
EnWG	Energiewirtschaftsgesetz	Закон о снабжении электричеством и газом
EEG	Erneuerbare-Energien-Gesetz	Закон о приемуществе возобновляемых энергоисточниках
EichG	Eichgesetz	Закон о мерах и измерительных инструментах
GasGVV	Gasgrundversorgungsverordnung	Заспоряжение об условиях снабжения потребителя газом
REITG	REIT-Gesetz	Закон об акционерных обществах владения недвижимостью
GBO	Grundbuchordnung	Порядок ведения регистрации недвижимости

Количество показов: 8067
Автор:  Vitaliy Haupt: немецкий русскоговорящий адвокат в Германии тел. 049-511-1613948