Сообщения

5 декабря 2019 года Верховная Рада Украины приняла законопроект №0858 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству», который направлен на защиту от рейдерства в сфере агробизнеса и земельных отношений. Также законопроект содержит важные изменения к общего корпоративного законодательства, усиливают имеющиеся инструменты превентивной защиты имущества и бизнеса в Украине.

Защита прав на землю и другое недвижимое имущество

В первую очередь законопроект рассматривался авторами как средство противодействия рейдерству в аграрной сфере, поэтому значительная его часть касается изменений земельного законодательства. Отныне владельцы земельных участков смогут самостоятельно установить требование об обязательном нотариальном удостоверении договора аренды земли или другого договора, который касается прав на землю.

Такое требование подлежит нотариальному удостоверению и регистрируется как обременение в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Обременения движимого имущества позволит уменьшить риск незаконной перерегистрации прав на земельный участок на основании поддельных договоров, а также манипуляции с поддельным договорам в судах. Обязательное участие нотариуса, который несет ответственность за совершение нотариального действия и государственную регистрацию обременения, усиливает гарантии эффективности этого способа превентивной защиты.

Аналогичные нововведения устанавливаются также к любому другому недвижимому имуществу. Поэтому соответствующие гарантии могут быть интересными также банкам при ипотечном кредитовании и любым другим лицам, которые хотят защитить свое имущество.

Автоматическое обновление аренды земли

Отныне договоры аренды земли, предусматривающие условие об их восстановлении после истечения срока действия этих договоров, будут считаться продленными автоматически, если одна из сторон за месяц до окончания срока действия договора, не представила в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора. В противном случае договор аренды считается возобновленным автоматически, а государственная регистрация вещного права (права аренды) продлевается на тот же срок.

Это исключит необходимость нести расходы на повторную государственную регистрацию договоров аренды земли. Также значительно уменьшится количество судебных споров по поводу продления действия договоров аренды земли, которые часто возникают между арендатором и арендодателем.

В целом эти нововведения являются чрезвычайно позитивными для аграрных товаропроизводителей, которые арендуют значительные массивы земель сельскохозяйственного назначения.

Стоит подчеркнуть, что действие нового закона будет распространяться только на те договоры аренды земли, заключенные или изменившиеся после вступления его в силу.

Упорядочение использования информации из государственного реестра прав и государственного земельного кадастра

С вступлением в силу законопроекта №0858 предполагается взаимодействие регистраторов государственного земельного кадастра и государственных регистраторов прав на недвижимое имущество. При совершении регистрационных действий с земельным участком государственные регистраторы вещных прав на недвижимое имущество обязаны не только проверять сведения из соответствующего государственного реестра прав, но и сведения государственного земельного кадастра, и – наоборот регистраторы государственного земельного кадастра будут проверять сведения государственного реестра прав. Такое взаимодействие будет происходить в онлайн-режиме.

Кроме этого, законопроектом установлен дедлайн завершения наполнения государственного земельного кадастра до 1 января 2022 года. Соответствующие нововведения направлены на упорядочение земельных отношений до введения рынка купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения.

Изменения в корпоративном законодательстве

Законопроект №0858 вносит положительные изменения в общее корпоративное законодательство. Так, участник общества отныне будет иметь возможность установить требование нотариального заверения подлинности собственной подписи при принятии решений по вопросам деятельности соответствующего общества и / или требование нотариального удостоверения сделки, предметом которой является доля такого участника в уставном капитале соответствующего общества. Такое требование как односторонняя сделка также подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Информация об этом вносится в Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований, что послужит гарантией для участника, что его корпоративные права не будут нарушены.

Эти превентивные меры позволят обезопасить себя от большинства схем рейдерских захватов контроля над предприятиями и их имуществом, которые были распространены до недавнего времени. Поэтому в целом можно утверждать, что законопроект №0858 действительно впервые вводит комплексную действенную систему корпоративной защиты предприятий и их имущества, что бесспорно окажет положительное влияние на бизнес-среду.

С учетом изменений к регистрационных процедур недавно внесенных Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты права собственности» № 159-IX от 3 октября 2019 года, можно действительно подтвердить, что новые превентивные инструменты будут существенно более эффективными, чем те, что были у владельцев бизнеса до сегодняшнего дня.

Надлежащей стороной в гражданском деле считается «нужная» сторона. Порою в процессе возникают ситуации, когда сторонами выступают лица, что вообще не должны участвовать в деле, поскольку они являются ненадлежащими участниками. Обязанность следить за этим возложена на суд. Истец ещё только предъявляя иск обязан предоставить документы из нотариата, которые доказывали б, что он никто иной как надлежащий истец и, что привлекает ответчиком также надлежащее лицо.

Таким образом, надлежащие стороны определяются судом уже на стадии приёма иска на основе норм права. Иными словами, суд проверяет, может ли истец что-либо требовать от ответчика, и обязан ли именно этот ответчик держать ответ по требованиям, заявленным истцом. Участие в разрешении дела ненадлежащих лиц препятствует правильному и законному разрешению спора.

Поскольку гражданин сам себе приписывает статус заявителя, в практике не редки ситуации, когда суд выясняет, что иск подало не надлежащее лицо. Закон не разрешает отказать в приёме иска на данном основании. Сложность этой ситуации заключается в следующем: замена сторон разрешается исключительно лишь с одобрения истца, причём он обязан дать согласие не только на замену ответчика, но и на свою.
В случае, если заявитель согласия не дал, суд вправе привлечь надлежащее лицо в качестве третьего лица. В таком случае надлежащему истцу разрешено отказаться от участия в деле. Суд рассматривает дело по существу, но в удовлетворении заявления будет отказано. Основанием будет: отсутствие права истребовать. Если суд определит, что к делу привлечён не тот ответчик, суд разъясняет заявителю необходимость замены ответчика. Истец может также согласия не дать, тогда надлежащий ответчик вступает в дело как соответчик. При этом его нежелание участвовать в деле не учитывается. Суд разрешает спор с двумя соответчиками, но решение будет касаться только надлежащего.

Процедура замены осуществляется в том же процессе, причём без его прекращения или остановки. Однако осуществив процедуру замены, рассмотрение дела будет начато с начала. Замена ненадлежащей стороны осуществляется лишь в суде первой инстанции в открытом заседании. Явка всех участников обязательна.

Подпунктом "б" пункта 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины (далее ЗКУ) до вступления в силу законами Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, но не ранее 1 января 2013 года не допускается купля-продажа или другим способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок согласно закону и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд.

Частью первой статьи 9 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что положения настоящего Кодекса применяются к урегулированию отношений, возникающих в сферах использования природных ресурсов и охраны окружающей среды, а также в трудовых и семейных отношений, если они не урегулированы другими актами законодательства.
[spoiler]
К регулированию правоотношений, возникающих при заключении договоров мены применяются положения пункта 6 Гражданского кодекса Украины.

Согласно статье 715 Гражданского кодекса Украины по договору мены (бартера) каждая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который он передает в обмен, и покупателем товара, который он получает взамен. Договором может быть установлена ​​доплата за товар большей стоимости, которая обменивается на товар меньшей стоимости. Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств и передачи имущества обеими сторонами, если иное не установлено договором или законом. Договором может быть установлен обмен имущества на работы (услуги). Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора мены.

Согласно статье 41 Конституции Украины каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, результатами своей интеллектуальной, творческой деятельности.

Учитывая вышеизложенное, заключение договоров мены согласно Гражданского кодекса Украины не противоречит действующему земельному законодательству.

До 2025 года Государственный земельный кадастр Украины будет вестись в «двойном» - бумажном и электронном - варианте. Это предусмотрено законом «О государственном земельном кадастре». Лишь потом будет принято решение о дальнейшем формат.

Чем вызвана необходимость сохранения бумажных носителей после введения Автоматизированной системы государственного земельного кадастра и которым здесь является мировой опыт?

Как сейчас?
[spoiler]
Сейчас вся кадастровая информация в Украине хранится в двух форматах: печатном и электронном. Это предусмотрено уже самим порядком подачи земельной документации: техническая документация (в бумажном виде) и обменный файл (ее электронный вариант). На технической документации делают соответствующую отметку, а информацию с обменного файла загружают в Автоматизированной системы государственного земельного кадастра (АС ГЗК).

В результате оформление земельных документов тоже имеем два типа носителей: бумажные - Государственный акт на право собственности или право пользования, Поземельная книга, Книга записей о государственной регистрации, и электронные версии этих документов в АС ГЗК.

Почему бумаги такие важные?

Закон Украины «О государственном земельном кадастре» предусматривает, что в случае разночтения между электронным и бумажным вариантам, предпочтение отдается данным, изложенным на бумаге.

Приоритет бумаг специалисты объясняют несколькими причинами.

Во-первых, в стране еще нет опыта внедрения и ведения исключительно электронного документооборота. Более того: АС ГЗК, которая является электронной системой формирования, хранения, передачи и анализа огромного объема разноплановой регистрационной и кадастровой информации, формально еще не действует, и, согласно действующему законодательству, должен заработать только с января 2012.

Во-вторых, огромное количество бумажных архивов органов земельных ресурсов еще не оцифровано. И пока все они не будут оцифрованы и занесены в АС ГЗК (согласно законодательству, это должно быть сделано до 2025 года), документы на бумаге оставаться первичным источником информации.

В-третьих, преобладающая часть общества еще не воспринимает электронные средства хранения и передачи информации как авторитетные и приоритетные. Владельцы привыкли держать в руках «бумажку с печатью», да и значительная часть чиновников воспринимает информацию только в бумажном виде. Согласно законодательству главным документом, который подтверждает право собственности лица на земельный участок, также бумажный экземпляр государственного акта без необходимости иметь соответствующую запись в АС ГЗК.

Впрочем, именно бумажный формат является большим фактором риска достоверности информации. Были отдельные случаи, когда пачками «терялись» пустые бланки государственных актов, а потом «выплывали» в виде поддельных документов. А потребность усиленного контроля за документооборотом породила дополнительные функции, дополнительную отчетность по использованию бланков и штатные единицы. Так, бумажный формат сложно назвать надежным - но и отказаться от него при отсутствии альтернативы сложно.

Как оно за рубежом?

Швеция, которая уже с 70-х годов прошлого века ведет свой электронный земельный кадастр, несколько лет отказалась от бумаги. Все работают с электронным форматом. Даже архивы переведены в электронный вариант. Но на налаживание такой системы с загрузкой в ​​него всех данных накопленных за 300 лет существования Шведского кадастра у шведов ушло более 40 лет.

Большинство европейских стран имеют «дублированный» формат земельного кадастра - бумажный и электронный. Но существует общая тенденция - тяготение к электронных форматов кадастра. Каждая страна определяет для себя приоритетность того или иного носителя информации. Например, в США во многих штатах приоритет имеют сведения, указанные в электронных версиях.

Однако совсем полностью отказаться от бумажных носителей не удается пока никому. Общемировая практика - выдача «на бумаге» выдержек из кадастра, содержащие необходимую информацию, но - с ограниченным сроком действия. В Украине, как планируется, выдержки из кадастра предоставляться с января 2012 года.

Есть ли норматив определения размера земельного участка для ведения личного крестьянского хозяйства? Вправе орган исполнительной власти - распорядитель земель государственной собственности (резерва и запаса) - отказать гражданину, который просит выделить ему в собственность земельный участок площадью именно 2,0 га для ведения личного крестьянского хозяйства?
[spoiler]
Согласно пункту «б» части 1 статьи 121 Земельного кодекса Украины граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков для ведения личного крестьянского хозяйства из земель государственной или коммунальной собственности в размере не более 2 га. Нормативы для определения размеров таких земельных участков или иные ограничения, за исключением приведенного положения Земельного кодекса Украины, отсутствуют.

Согласно пункту 2 статьи 78 Земельного кодекса Украины право собственности на землю приобретается и реализуется на основании Конституции Украины, этого Кодекса, а также других законов, издаваемых в соответствии с ними.

Статьей 121 Земельного кодекса Украины установлены нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам.

Частью первой этой статьи установлено, что граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах:
[spoiler]
а) для ведения фермерского хозяйства - в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство;

б) для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2,0 гектара;

в) для ведения садоводства - не более 0,12 гектара;

г) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не больше 0,25 гектара, в поселках - не более 0,15 гектара, в городах - не более 0,10 гектара;

д) для индивидуального дачного строительства - не более 0,10 гектара;

е) для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 гектара.

Согласно части четвертой статьи 116 Земельного кодекса Украины передача земельных участков бесплатно в собственность граждан в пределах норм, определенных этим Кодексом, проводится один раз по каждому виду использования. Личного крестьянского хозяйства, для обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений и т.д.

То есть, если гражданину ранее был передан земельный участок в собственность для определенных целей в меньшем размере, чем это предусмотрено Земельным кодексом Украины, то передать еще часть земельного участка (увеличить) для таких же целей действующим Земельным Кодексом не предусмотрено.

Однако, согласно части 6 статьи 5 Закона Украины «О личном крестьянском хозяйстве» граждане Украины, которые реализовали свое право на бесплатную приватизацию земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в размере менее 2,0 гектара, имеют право на увеличение земельного участка в пределах норм , установленных статьей 121 Земельного кодекса Украины для ведения личного крестьянского хозяйства.

Уважаемые, коллеги. Вы решили принять участие в работе группы «Земельные юристы» интернет-клуба юристов «Status-Quo». Поздравляю, Вы не ошиблись в выборе инструмента для полноценного общения и рекламы предоставления профессиональных услуг в сети Интернет.

Немного остановлюсь на возможностях работы специалиста в составе группы интернет-клуба.

Группа может иметь как закрытый, так и открытый режим работы. То есть, как в любой полнофункциональной социальной сети - она либо открыта к свободному вступлению, либо в неё можно вступить по запросу и разрешению администратора или модератора группы. В основном работа групп интернет-клуба носит открытый характер. Однако, такие группы, как «частные детективы» могут носить закрытый характер в связи со спецификой проведения розыскных мероприятий, обсуждения вопросов связанных с конфиденциальной информацией и так далее.

Каждый участник группы может через систему личных сообщений интерактивного чата делать рассылки другим участникам работы группы, создавать новые темы на форуме и сообщения в блоге группы, принимать участие в их обсуждении. Имеется возможность заводить друзей и создавать сообщества профильных специалистов.

В действующем функционале социальной сети зарегистрированным пользователям запрещено самостоятельно создавать группы интернет-клуба, однако, если у Вас и Ваших коллег возникла такая необходимость, то Вам необходимо связаться с администратором портала, который создаст группу клуба и сделает удобными настройки её работы.

Если у Вас возникнут вопросы по возможности работы в данной группе интернет-клуба, то Вы можете оставить комментарий к данному сообщению, и я постараюсь дать исчерпывающий ответ на все Ваши вопросы технического характера.

С уважением, администратор информационного юридического портала «Status-Quo» Калиниченко Роман.