Может ли кредитор приобрести право собственности на залоговое имущество?

Может ли кредитор приобрести право собственности на залоговое имущество?

Одним из самых эффективных способов защиты прав кредитора является получение предмета ипотеки в собственность. Однако недобросовестные должники знают немало путей, как помешать регистрации права собственности на ипотечный актив кредиторам. Профессиональные юристы рассказывают о правовых методы, с помощью которых кредитные учреждения смогут нивелировать такие препятствия через суд.

Ипотека является распространенным способом обеспечения исполнения кредитных обязательств должников. Одна из причин - высокий уровень гарантий для кредитора. По замыслу законодателя, ипотечное имущество находится под юридическим контролем кредитора, в случае необходимости может его взыскать.

Контроль над сроками выплат по ипотечному кредиту строго контролируется кредитором. Поэтому, ипотекодержателю настоятельно рекомендуется иметь у себя квартальные календари (см. подробнее http://hqprint.com.ua/ru/product/kvartalnye-kalendari), где можно отмечать даты и делать пометки о времени и сумме выплат по ипотеке.

Законодательство Украины предоставляет кредиторам возможность воспользоваться тремя путями обращения взыскания: передача кредитору и регистрация за ним права собственности на предмет ипотеки; непосредственная продажа предмета ипотеки кредитором третьему лицу; продажу предмета ипотеки в принудительном порядке через торги в исполнительном производстве.

Регистрация за кредитором права собственности на ипотеку всегда была простым (с позиции процедуры) и эффективным (учитывая результат) способом взыскания. Два другие пути сложные и менее эффективны. Непросто найти покупателя на ипотечный актив в любой момент. Иногда поиск может затянуться на годы, а долговременное выполнение процедур продажи может привести к потере желаемого покупателя.

Получив имущество в собственность, кредитор может его использовать, получать доходы от эксплуатации или продать в экономически благоприятный момент. Именно поэтому кредиторы всегда стремились получить ипотечное имущество в собственность, если заемщик вовремя не возвращал полученные средства.

Препятствия для регистрации права собственности за кредитором

В наших реалиях должники разработали и активно применяют законные по форме, но противоправные по сути способы препятствования кредиторам в регистрации за ними права собственности на ипотечный актив.

Например, для регистрации права собственности на предмет ипотеки, необходимо предоставить регистратору доказательства получения должником письменного требования кредитора. Обращаем внимание, не "передача", а именно «получение» требования. Банк не может заставить должника получить такое требование, особенно если это физическое лицо. Если должник ее не получает, регистрация права собственности невозможна.

Вторая преграда состоит в том, что реконструкция предмета ипотеки, его разделение или неоднократный перепродажа должником невозможным регистрацию права собственности по ипотекодержателем.

Наконец, наличие обременений имущества и судебных запретов также является основанием для отказа в регистрации права собственности. Чем более ценный и ликвидный объект недвижимости, тем большее количество «искусственных» арестов на него накладывает должник.

Решением проблемы могли бы стать положения принятого, но еще не подписанного Президентом Украины Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно возобновления кредитования». Этот закон будет предусматривать, что наличие обременений или запретов, которые возникли после государственной регистрации ипотеки, не является основанием для отказа в регистрации права собственности на имущество за банком, банком в ликвидации и Национальным банком Украины.

То есть положения нового Закона распространяться на регистрацию права собственности на ипотеку за финансовыми компаниями и физическими лицами. Поэтому проблема остается актуальной, ведь именно финансовые компании обычно имеют дело с недобросовестными должниками.

Преодолеть указанные препятствия было возможно путем обращения кредитора в суд с иском о передаче ему права собственности на предмет ипотеки. По решению суда можно зарегистрировать право собственности на имущество несмотря на наложенные аресты. Кроме того, именно суд может исследовать, является реконструированный объект с измененной площадью / этажностью тем самым объектом в натуре, который передавался в ипотеку. В случае перепродажи имущества ипотекодателем именно суд сможет проанализировать цепь договоров и установить, что ипотека перешла и до последнего владельца имущества. Поэтому банки обращались с исками и на основании судебных решений регистрировали за собой право собственности.

Может ли внесудебный способ одновременно быть судебным?

Суды высших инстанций, в том числе вновь Верховный Суд, перекрыли этот путь для кредиторов, предоставив возможность недобросовестным должникам уклоняться от передачи своего имущества кредитору. Анализ судебных решений показал: Большая Палата обращает внимание на то, что передача кредитору права собственности на предмет ипотеки является исключительно способом внесудебного урегулирования спора, а потому обратиться в суд с таким требованием невозможно.

По нашему мнению, утверждение, что этот способ взыскания является исключительно внесудебным, противоречит нормам Конституции Украины. Ведь в ст. 124 четко указано, что юрисдикция судов распространяется на любой юридический спор. Поэтому если между банком и ипотекодателем возник спор относительно исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, он может быть решен судом независимо от того, какой способ обращения взыскания выбирает банк.

Закон об ипотеке, как и большинство договоров ипотеки, определяет, что приобретение права собственности на предмет ипотеки является способом внесудебного урегулирования спора. Однако эти положения только предоставляют кредитору право использовать такой способ взыскания во внесудебном порядке. Они не запрещают ему обратиться в суд для защиты своих прав в этот же способ, который предусмотрен Законом об ипотеке.

Гражданский кодекс Украины (ст. 16) подтверждает, что перечень способов защиты прав и интересов судом не является исчерпывающим, а суд может защитить право способом, установленным договором или законом. Поэтому если Законом об ипотеке предусмотрен такой способ защиты как обращения взыскания права собственности на предмет ипотеки (хотя он и указан как внесудебный), согласно нормам Конституции Украины, суд может защитить право кредитора этим способом.

Нашу позицию подтверждают предписания к новым процессуальных кодексов. В ст. 5 ХПК Украины указано, если закон или договор не определяют эффективного способа защиты нарушенного права или интереса лица, обратившегося в суд, в соответствии с изложенной в иске требования суд может определить в своем решении способ защиты, который не противоречит закону.

То есть если суд признает, что нарушено право кредитора может быть эффективно защищено только определенным образом, но такого способа судебной защиты прав ни один закон не предусматривает, то суд защищает право человека другим, не предусмотренным законом, но эффективным правовым способом защиты.

Об эффективности признании права собственности на предмет ипотеки в судебном порядке не приходится. Как говорилось выше, тем это единственный эффективный способ защиты.

Как кредитору правильно обосновать право на обращение в суд?

Запрещая кредиторам обращаться в суд с иском о передаче права собственности на ипотеку, Верховный Суд исходит из того, что для обращения взыскания на предмет ипотеки путем приобретения права собственности на него во внесудебном порядке необходимы только воля и совершение действий со стороны ипотекодержателя.

Такое утверждение не соответствует действительности, ведь часто кредиторы подвергаются многочисленным препятствий в регистрации права собственности, преодолеть которые можно только путем обращения в суд. Поэтому предлагаем кредиторам совершать действия, которые помогут правильно построить правовую позицию и получить право собственности на предмет ипотеки в судебном порядке.

Во-первых, перед подачей иска необходимо создать доказательную базу для доказательства, что признание права собственности на предмет ипотеки в судебном порядке является единственным эффективным способом защиты прав кредитора. Для этого нужно двигаться во внесудебном порядке даже при наличии объективных препятствий: подать государственному регистратору заявление о регистрации права собственности на предмет ипотеки вместе со всеми имеющимися у ипотекодержателя документами.

Во-вторых, если было получено решение регистратора об отказе в государственной регистрации права собственности (в связи с арестом имущества, его реконструкцией или перепродажей), необходимо подавать иск в суд о признании права собственности на предмет ипотеки. Таким образом можно доказать, что внесудебный порядок урегулирования спора невозможно. Отказ регистратора служить доказательством, что регистрация права собственности зависит не только от воли и действий ипотекодержателя, как отметил Верховный Суд, поэтому кредитор имеет полное право обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. Иск должен быть обоснованно, в частности, ссылкой на ст. 124 Конституции Украины, нормы которой являются нормами прямого действия и подлежат применению судом.