Отмена моратория на продажу земель: все за и против

10.07.2017

Отмена моратория на продажу земель: все за и против

Ст. 14 Конституции Украины провозглашает, что земля является основным национальным богатством и находится под особой охраной государства. В то же время, земля является объектом права собственности украинского народа. В последнее время вновь стали актуальными вопросы, не слишком ли долго длится такая защита сельскохозяйственных земель и для кого или от кого этот же защиту. Речь идет о моратории на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

На данный момент в Верховной Раде находятся два законопроекта об обороте земель сельскохозяйственного назначения: основной №5535 от 13.12.2016 и альтернативный №5535-1 от 28.12.2016. Оба они направлены на открытие рынка земли в Украине, но есть ряд ключевых моментов, которые стоит учитывать.

Собственники земельных долей (паев)

Обычно владельцами являются крестьяне, которые привыкли к тому, что обработка их земли осуществляется собственными усилиями или местными арендаторами. Продажа земли может предстать в их глазах как отнятие ценности за небольшие средства неизвестными лицами. В сознании крестьян это могут быть так называемые олигархи или иностранные инвесторы. Поэтому важным является проведение разъяснительной работы среди сельского населения.

Экологическая ценность земель

Общеизвестный факт, что земля в Украине является плодородной и имеет высокую ценность. Поэтому после открытия рынка земель должен быть гарантированный приоритет требований экологической безопасности использования земли. Созданы действенные контролирующие органы, деятельность которых должна быть прозрачной и контролироваться общественностью.

Коррупционная составляющая

Механизм продажи земли должен быть открыт и прозрачен настолько, чтобы исключить эту составляющую. Электронные торги – одна из возможностей уменьшить риск коррупционности. Как вариант, стоит начать продажу из земель государственной собственности, чтобы крестьяне убедились в прозрачности самого механизма купли-продажи. Нормативно-правовые акты должны быть четкими и последовательными. По моему убеждению, следует избегать ссылок из одного нормативно-правового акта в другой и не разветвить систему подзаконных актов. Четкость требований механизма продажи должна быть понятна рядовым гражданам.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения нерезидентам

Этот вопрос – один из наиболее дискуссионных. В такой сложный для Украины время разрешить иностранным гражданам приобретать еще и величайшее сокровище народа выглядит двояко. Не создаст ли это угрозу национальным интересам? Смогут ли украинцы конкурировать с иностранцами во время покупки? Эти вопросы являются до сих пор открытыми.

Так же, немаловажным является то обстоятельство, что при независимой оценке оценке недвижимого имущества (см. подробнее на сайте ocenkapf.com.ua), учитывается статус и целевое назначение земельного участка, где оцениваемое имущество находится. Правильное оформление пакета документов на землю, даёт возможность сделать верную и более объективную оценку недвижимости, построенной на ней.

Если обратиться к европейскому опыту, вытекает следующая картина. Например, Эстония позволяет иностранцам покупать землю, но при условии использования земельного банка исключительно в сельскохозяйственных целях. В Болгарии же купить сельскохозяйственные земли могут исключительно граждане Болгарии и ЕС, а также юридические и физические лица, которые в течение 5 лет находятся на территории страны, или компании, с которыми государство заключило международные договоры. Ирландия позволяет любому приобретать земли сельскохозяйственного назначения, однако при условии, что юридическое лицо-нерезидент получит отдельное разрешение земельной комиссии. Таких примеров немало, но Украина должна выбрать собственный путь, помня, что уровень общественного сознания в странах ЕС на сегодня значительно выше, чем у нас.

Кадастровые ошибки

Еще один ключевой аспект, который пока мало кто поднимает в обсуждениях – государственный земельный кадастр, точнее, ошибки, которые постоянно там бывают. Ошибки могут быть в кадастре любой страны, но вопрос заключается в том, насколько быстро их можно устранить и устраняют. В Украине механизм исправления ошибок очень медленный. Кадастр – это своеобразная гарантия прав землевладельцев, однако много характеристик полей в нем не отображаются, что является существенным недостатком.

Налоги

Важное условие открытия рынка земли – разумное налоговую нагрузку. В Австрии налог от продажи земель оплачивает покупатель земельного участка, а размер налога составляет 3,5%. В соседней Польше требования аналогичные: налог в размере 2-5% платит покупатель. Считаю, Украина должна воспользоваться опытом западных соседей.

Несмотря на все изложенное, рынок земли стоит открывать. Его открытие позволит выйти из тени тем, кто заключает так называемые «теневые» договоры купли-продажи. Речь идет о многолетние договоры аренды земли с внесением оплаты за 49 лет вперед, договоры эмфитевзиса, а также продажа корпоративных прав предприятий, которые заключили договоры аренды с владельцами земельных долей (паев). Последнее было популярным еще с конца 2000-х, а вот договоры эмфитевзиса получили распространение сравнительно недавно. Такие решения – не панацея, а попытка активизировать рынок за необходимости использования земель по их целевому назначению.

Вероятность открытия рынка земли на сегодняшний день достаточно высока. В апреле ц.г. Международный валютный фонд обратил внимание Украины на необходимость ускорения реформирования отдельных отраслей экономики, а также реформирование сельскохозяйственного сектора и открытия прозрачного рынка земель. Соглашаясь с МВФ, стоит отметить, что создание прозрачного и открытого рынка земель является необходимым условием построения современной рыночной экономики в Украине. В тех условиях, в которых сейчас находится наше государство, это довольно трудно. Чувствуя давление с востока, имея оккупированную территории на юге, важно сохранить национальное богатство государства. Поэтому решение об открытии рынка земель должен быть, в первую очередь, взвешенным и четким, механизм – продуманным и действенным. Правительство и парламент должны осознавать собственную готовность к быстрому реагированию на последствия открытия рынка земель.
Количество показов: 1586
Автор:  Лариса Побережнюк «Побережнюк и партнеры, ПГ» управляющий партнер