Реализация предмета ипотеки во внесудебном порядке

Если требования кредитора обеспечены ипотекой, то действующим законодательством Украины предусмотрено три способа удовлетворения его требований: судебный (на основании решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки) и внесудебные (на основании исполнительной надписи нотариуса; на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя).

По нашему мнению, последний способ – договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или применения соответствующей оговорки в ипотечном договоре – наиболее привлекательный для банковских учреждений. Он может быть реализован либо путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки, или предоставление ипотекодержателю права от своего имени продать предмет ипотеки третьему лицу на основании договора купли-продажи. Необходимо различать оговорки в ипотечном договоре и договор об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Оговорка в ипотечном договоре устанавливается в момент заключения договора или путем внесения изменений в него. Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя является самостоятельным договором, необходимость в заключении которого возникает с момента, когда встает вопрос о надлежащем исполнении обязательств должником.

Основным преимуществом такого внесудебного способа обращения взыскания на предмет ипотеки является то, что ипотекодержатель может получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки без обращения в суд, что значительно сокращает сроки и расходы, связанные с реализацией предмета ипотеки на основании решения суда.

Так, действия по продаже предмета ипотеки и заключения договора купли-продажи осуществляются ипотекодержателем от своего имени на основании ипотечного договора, который содержит предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя, который предусматривает право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки, без необходимости получения для этого любого отдельного полномочия ипотекодателя. Однако ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора купли-продажи письменно уведомить ипотекодателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить такой договор

Такое сообщение имеет целью предоставить этим лицам преимущественное право на приобретение предмета ипотеки или погасить имеющуюся кредитную задолженность. Если же лица, которые имеют зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, не выразят намерения его приобрести, ипотекодержатель будет вправе продать предмет ипотеки любому другому лицу на свое усмотрение.

Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности, на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества. Порядок удостоверения такой сделки установлен п. 2 гл. 2 Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденный Приказом Минюста от 22.02.2012 г., №296/5.

Кроме аналогичных требований, установленных ст. 38 ЗУ «Об ипотеке», п. 2.11–2.14 настоящего Порядка установлено, что нотариус имеет право удостоверить договор купли-продажи предмета ипотеки любому другому лицу при наличии сведений о том, что другие лица, которые имеют зарегистрированные в установленном законодательством порядке права или требования на предмет ипотеки, отказались получить посланные по их адресу сообщения о намерении продать предмет ипотеки. О это обстоятельство должно свидетельствовать сделана на обратном уведомлении отметка органа связи.

Договор купли-продажи предмета ипотеки постороннему лицу может быть удостоверен также в случае, если адрес других лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, не были известны. В подтверждение этого факта должен быть поданный документ соответствующего компетентного органа (справочной службы, адресного бюро и тому подобное).

Итак, ипотекодержатель должен документально подтвердить нотариусу, что он сообщил лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, согласно выписок из Государственного реестра отягощений движимого имущества и Государственного реестра ипотек. Таким образом, является обязательным получение выписки из Государственного реестра ипотек для выяснения круга других возможных кредиторов относительно предмета ипотеки при нотариальном удостоверении такого рода договоров.

Нотариусы очень придирчиво относятся к регистрации права собственности на основании договора ипотеки, содержащий предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя путем приобретения права собственности на предмет ипотеки. В связи с этим, предварительно необходимо будет провести переговоры с нотариусом, который здіснюватиме такую регистрацию, и согласовать все нюансы, ведь, возможно, ему будут нужны дополнительные документы.

Основной момент, на который обращают внимание нотариусы, – это соблюдение порядка вручения письменного требования об устранении нарушений, отправленного ипотекодержателем ипотекодателем и должнику. Так, нотариусы очень редко принимают почтовые уведомления отделения связи с отметкой о невозможности вручения почтового отправления адресату и просят предоставить акты с подписями свидетелей на подтверждение невозможности такого вручения.

Ипотекодатели, как правило, пытаются оспорить в судебном порядке заключенные ипотекодержателем договоры купли-продажи и признать их недействительными. Однако в случае, если банком при реализации предмета ипотеки будут соблюдены все требования, такие иски остаются без удовлетворения. Примером такого судебного решения является определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 18.05.2016 г. по делу №204/9260/14-ц.

Однако особого внимания заслуживает ч. 6 ст. 36 Закона Украины «Об ипотеке», которая устанавливает, что после завершения внесудебного урегулирования любые последующие требования ипотекодержателя по исполнению должником основного обязательства являются недействительными. Таким образом, возникает вопрос относительно того, может ли банк, который применил механизм внесудебного взыскания предмета ипотеки, получить остаток кредитной задолженности, которая осталась не погашенной. Учитывая, что после обращения ипотекодержателем взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования должники довольно часто пытаются признать основное обязательство прекращенным, указанный вопрос неоднократно был предметом рассмотрения в судах.

Высший хозяйственный суд Украины (далее – ВХСУ), отвечая на вопрос о том, может ли кредитор взыскать остаток долга после реализации ипотечной оговорки во внесудебном порядке по одной из ипотек, так и не пришел к единому выводу. В частности, во время рассмотрения дела №6/174-09 (постановление от 10.02.2014 г.) ВХСУ отметил:

«Из анализа ст. 1, 36 Закона Украины «Об ипотеке» усматривается, что после завершения внесудебного урегулирования (после передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства или продажи ипотекодержателем от своего имени предмета ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи) любые последующие требования ипотекодержателя по исполнению должником (ипотекодателем или другим лицом, ответственным перед ипотекодержателем за выполнение основного обязательства (обязательства должника по договору кредита)) являются недействительными. С учетом приведенного, суды пришли к верному выводу, что в силу ч. 4 ст. 36 Закона Украины «Об ипотеке» требования истца в отношении выполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, после регистрации за ним права собственности на ипотечное имущество являются неправомерными, а поэтому отсутствуют основания об удовлетворении иска ПАО «Украинский инновационный банк» о взыскании кредитных средств по кредитному договору».

Вместе с тем, по результатам рассмотрения дела №903/313/15 (постановление от 05.10.2015 г.), ВХСУ отметил:

«Местный хозяйственный суд, с которым согласился хозяйственный суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что обязательства сторон по кредитным договорам и договорам залога не прекратились, поскольку на момент рассмотрения дела полное погашение требований кредитора за счет продажи предмета ипотеки не произошло. Коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины считает данный вывод хозяйственных судов предыдущих инстанций правомерным и обоснованным, а принятые ими решения законными ввиду следующего.

Хозяйственными судами предыдущих инстанций не установлено обстоятельств, которые бы свидетельствовали об отсутствии обязанности должника уплатить задолженность по кредитным договорам. Полное погашение этой задолженности не произошло и путем реализации предмета ипотеки. Итак, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст.ст. 598, 599 Гражданского кодекса Украины, обязательства по кредитным договорам не прекратились. В свою очередь, не прекратились и установлены правоотношения по договорам залога обеспечения данных обязательств.».

По нашему мнению, позиция ВХСУ, высказана во время рассмотрения дела №903/313/15, есть такой, что соответствует духу закона в части обязательности выполнения обязательства. При этом ч. 6 ст. 36 Закона Украины «Об ипотеке» четко устанавливает, что после завершения внесудебного урегулирования любые последующие требования ипотекодержателя по исполнению должником основного обязательства являются недействительными, поэтому можно предположить, что спор между нормами Гражданского кодекса Украины и Закона Украины «Об ипотеке» будет решаться судами в пользу последнего.

Итак, во время выбора способа обращения взыскания на предмет ипотеки банкам необходимо исходить из того, что реализовав внесудебный способ взыскания, придется простить кредитору часть задолженности, которая не будет погашена за счет такого имущества.