Юридические компании

Авторизация

Логин:
Пароль:
  
Регистрация
Забыли свой пароль?

Консультация
юриста on-line

Вопрос юристу на "Status-Quo"


поиск юриста

Юристы и адвокаты

Некоторые аспекты инвестирования в строительство жилья

Некоторые аспекты инвестирования в строительство жилья 15.02.2017

Некоторые аспекты инвестирования в строительство жилья

Вопрос приобретения собственного жилья был и остается актуальным едва ли не для каждого украинца. Несмотря на нестабильную финансовую и экономическую ситуацию в стране, инвестирование в строительство не потеряло актуальности. Прежде всего, это связано с невысокой стоимостью жилья (по сравнению с приобретением недвижимости на «вторичном рынке»), особенно, если инвестировать на этапе закладки фундамента.

Кто владеет информацией – владеет... квартирой, или на что обратить внимание?

Если квартира недвижимое имущество приобретается юридическим лицом на торгах, тогда следует обезопасить сделку и воспользоваться предложением получения банковской гарантии по 44 ФЗ (смотреть подробнее), что позволит гарантированно избежать финансовых потерь в случае нарушения условия сделки одним из участников.

А в случае покупки жилья на общих условиях, хотелось бы обратить внимание на один случай из практики (к сожалению, не единичный): «Выявлено, что заказчик строительства проводит строительные работы на земельном участке, который не предоставлен в пользование или частную собственность, без утвержденной в установленном порядке проектной документации и без разрешения на выполнение строительных работ. За такое правонарушение Ооо «МС Империал» выданы предписания о приостановлении исполнения строительных работ и устранению нарушений, а также наложены штрафные санкции на сумму 2 440 000 руб».

Именно с учетом существования такого негативного опыта в сфере строительства жилья, чтобы стать собственником недвижимости и не «проинвестировать воздуха», потенциальному покупателю необходимо собрать максимальное количество информации об объекте строительства и о застройщике. При этом стоит помнить, что в открытом доступе работают несколько информационных ресурсов, а именно государственных реестров, которые помогут потенциальному покупателю найти общую информацию и сделать собственные выводы.

В частности, проверить информацию напрямую о застройщика поможет Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц-предпринимателей, благодаря которому можно выяснить следующие вопросы: не находится ли юридическое лицо-застройщик В состоянии прекращения; как давно зарегистрировано юридическое лицо; кто является учредителем юридического лица и конечным бенефициаром; кто является директором и прочее. Указанный выше реестр поможет также проверить других юридических лиц, если в схеме продажи недвижимости участвуют несколько связанных юридических лиц.

Обязательной является проверка информации о земельный участок, на котором планируется или осуществляется строительство (в частности, информации о том, кому принадлежит право собственности и другие вещные права (аренда, суперфиций и т. п)). При этом важно понимать, что если застройщик не имеет надлежащим образом оформленных прав на земельный участок или если земельный участок не был отведен именно под жилищное строительство, в будущем указанное будет основанием для признания объекта самовольным строительством. Соответственно, ввести в эксплуатацию объект недвижимости и получить право собственности на него станет невозможным.

Кроме того, на земельный участок могут быть наложены обременения (например, арест). Поэтому проверка информации о земельный участок является крайне важной с целью исключения, по крайней мере указанных выше рисков.

Стоит отметить, что информация о земельном участке содержится в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, Реестре прав собственности на недвижимое имущество, Государственном реестре ипотек, Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества (комбинированные). Из названных информационных ресурсов на платной основе можно получить всю необходимую информацию.

Не лишней будет проверка информации в Едином государственном реестре судебных решений все возможные судебные споры с участием застройщика или по поводу земельного участка, выделенного под застройку. Этот реестр также может «рассказать», например, об уголовных производства в отношении должностных лиц застройщика, о возможных арестах на земельный участок и другую важную информацию, необходимую для принятия правильного решения потенциальным покупателем.

Еще одним полезным ресурсом является Реестр разрешительных документов на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции. В этом реестре потенциальный покупатель может проверить, имеет ли застройщик надлежащие разрешительные документы для осуществления строительства.

Другими источниками информации, в которых может содержится полезная для потенциального покупателя информация, есть сайт застройщика, строительные форумы и тому подобное.

Таким образом, получив информацию из вышеуказанных источников, потенциальный покупатель может делать определенные выводы о застройщике, объекте инвестирования, взвесить все «за» и «против» и принять решение, инвестировать или не инвестировать в этот объект недвижимости.

Какой способ инвестирования выбрать?

Как уже отмечалось, рост спроса на новостройки имеет своим следствием увеличение количества застройщиков и новостроек. Соответственно, перед покупателем предстает широкий выбор объектов недвижимого имущества и вариантов покупки желаемой квартиры. При этом застройщики, предлагая собственную схему приобретения недвижимости, уверяют покупателя в ее законности, надежности и отсутствия каких-либо рисков для будущего владельца (что является важным для покупателя). На самом ли деле это так?

Согласно ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности», инвестирование и финансирование строительства объектов жилого строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами. Таким образом, законодатель ограничил возможные способы привлечения денежных средств физических лиц с целью строительства (инвестирования) жилья.

Вместе с тем следует отметить, что на практике застройщики активно используют другие способы инвестирования, чем указанные в ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности (например, договор купли-продажи имущественных прав, предварительный договор купли-продажи, инвестиционный договор и т. п).

Как уже упоминалось выше, инвестирования путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства, прямо предусмотрено Законом «Об инвестиционной деятельности». Как правило, такая схема приобретения недвижимости выглядит следующим образом.

Инвестор заключает с застройщиком договор купли-продажи облигации (или пакета облигаций) на определенное количество квадратных метров в новостройке. Одновременно подписывается договор бронирования (резервирования) конкретного помещения, которое закрепляется (резервируется) за покупателем облигаций. В результате к инвестору переходит право получить это помещение в собственность после завершения строительства. Уже после введения объекта в эксплуатацию осуществляется обмен облигаций на помещение на основании договора мены (возможен также вариант получения права собственности на квартиру путем заключения договора купли-продажи). Таким образом, компания, которая выпустила облигации, получает их обратно, а инвестор становится собственником выбранного им помещения.

В случае избрания такого способа инвестирования, потенциальному покупателю обязательно следует ознакомиться с проспектом эмиссии облигаций, в котором указывается срок размещения облигаций, их количество, стоимость, целевое назначение, информация о компании и прочее. Этот документ необходимо изучить очень внимательно. Причем именно публикацию в печатном издании, которым является печатный орган Верховного Совета или Кабинета Министров или официальном издании фондовой биржи, а не распечатку, предоставленную сотрудниками строительной компании.

Согласно общему правилу, срок обращения и погашения облигаций, выпускаемых компаниями для инвестирования в жилищное строительство, должен совпадать или превышать (это даже лучше) срок ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию. Учитывая то, что для облигаций установлен конкретный период обращения, после его окончания застройщик не имеет законодательной возможности осуществления процедуры погашения пакета облигаций в обмен на квадратные метры недвижимости до момента внесения изменений в проспект эмиссии (в части изменения конечного срока погашения).

В то же время инвестору могут предложить денежную компенсацию (обратный выкуп облигаций) в размере их номинальной стоимости (стоимости приобретения облигаций). Договор дополнительно может предусматривать штраф застройщика за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию, а также, как следствие, истечения срока погашения облигаций.

Итак, самая большая опасность облигационной схемы – это превышение срока обращения облигаций, поскольку после истечения этого срока процедура погашения будет зависеть от внесения изменений допроспекту эмиссии.

Другим достаточно распространенным способом инвестирования является форвардный контракт (дериватив), а именно гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется в будущем в установленный срок передать базовый актив в собственность покупателя на определенных условиях, а покупатель обязуется принять базовый актив и уплатить сумму, определенную таким договором.

Суть указанной схемы инвестирования заключается в следующем: застройщик и компания по управлению активами заключают договор на инвестирование строительства, то есть застройщик привлекает средства через КУА (при этом, КУА имеет инвестиционный портфель, инвестиции которого формируются юридическими и физическими лицами); инвестор и КУА подписывают Договор купли-продажи дериватива (согласно настоящего договора, покупатель покупает базовый актив дериватива – имущественные права на конкретный объект недвижимости с определенными характеристиками); застройщик и инвестор заключают Договор купли-продажи имущественных прав.

Такая схема предполагает регистрацию на бирже форвардных контрактов (договоров дериватива), что позволяет обеспечить гарантии инвесторам и процедуру определения справедливой цены базового актива (имущественных прав).

Таким образом, основным преимуществом указанной схемы является то, что инвестору гарантируется исключительное и преимущественное право на приобретение квартиры по договору купли-продажи имущественных прав, что позволяет исключить риски двойных продаж.

Есть ли ответственность за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию

Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» одним из основных обязательств застройщика закрепляет своевременное введение в эксплуатацию объекта строительства. Положение о право застройщика по собственной инициативе в одностороннем порядке изменять дату ввода объекта в эксплуатацию, если такая возможность не предусмотрена договором, Закон не содержит.

При этом за нарушение застройщиком установленных договором сроков строительства объекта недвижимости, Закон предоставляет право доверителю (покупателю) требовать от управляющего (продавца) досрочного расторжения такого договора и возврата инвестированных в строительство средств.

Таким образом, если в договоре не указано иное, согласно специальных норм действующего законодательства, покупатель имеет право на досрочное расторжение договора инвестирования в строительство с возвратом ему денежной суммы, внесенной в качестве оплаты за объект недвижимости. Однако в этой ситуации стоит учитывать такие факторы как инфляция и тенденция к подорожанию жилья. Даже в случае возврата денежных средств, купить за них квартиру сейчас вряд ли получится.

Относительно применения к застройщику штрафных санкций за нарушение сроков строительства объекта недвижимости, то в этом случае также следует руководствоваться положениями договора. Указанное также подтверждается практикой Верховного Суда.

Так, согласно постановлению ВУ от 25.06.2014 г. в деле №6-25цс14 суд пришел к следующему выводу: «Спор между сторонами возник вследствие неисполнения ответчиком условий договора по передаче объекта строительства в собственность истицы, а не вследствие неисполнения должником денежного обязательства. Учитывая изложенное, правоотношение, возникшее между сторонами, не является денежным обязательством, поэтому к спорным правоотношениям не применяются положения ч. 2 ст. 625 ГК, в связи с чем исключается возможность требовать от ООО «Кредо-Инвест-Строй» уплаты 3% годовых и инфляционных расходов».

Таким образом, прежде чем принять решение об осуществлении инвестирования в тот или иной объект недвижимости (новострой), потенциальному покупателю стоит не спешить, а нужно убедиться в надежности застройщика и собственной финансовой безопасности. Как показывает практика, застройщиков много, но, к сожалению, обманутых вкладчиков больше.


Количество показов: 468
Автор:  Алена Проценко «Побережнюк и партнеры, ПГ» старший юрист, адвокат

Возврат к списку



Публикация статей
На данной странице нашего юридического портала размещаются статьи юридической и деловой тематик. В них размещается информация, которая станет полезной в при осуществлении профессиональной деятельности юристами, адвокатами, судебными экспертами, частными детективами, аудиторами и другими профильными специалистами. Статьи , опубликованные на  данной странице защищены авторским правом от не санкционированного копирования информации. При копировании информации с данной страницы обязательным условием является наличие ссылки на первоисточник.