Юридические компании

Авторизация

Логин:
Пароль:
  
Регистрация
Забыли свой пароль?

Консультация
юриста on-line

Вопрос юристу на "Status-Quo"


поиск юриста

Юристы и адвокаты

Подводные камни и риски инвестирования в строительство жилья

Подводные камни и риски инвестирования в строительство жилья 15.02.2017

Подводные камни и риски инвестирования в строительство жилья

На сегодня инвестирование объектов жилищного строительства является наиболее доступным вариантом покупки жилья. Однако на свой страх и риск потенциальный инвестор вкладывает средства, рассчитывая лишь на чертеж, проекты заветных квадратных метров в новостройке и на условия, определенные договором инвестирования в жилую недвижимость.

Однако вместе с тем перед инвестором возникает главная задача – как сэкономить, но при этом не попасть в очередную аферу застройщика. Если застройщик в договоре указывает, что в квартире перед сдачей будет произведён ремонт с внутренней отделкой помещений, комплектацией кухни посудомоечной машиной, жироуловителем под мойку, вытяжкой, газовой плитой с духовкой и т.д., то исполнение всех договорённых пунктов - обязательно, а своевременный контроль их исполнения - необходимость.

Инвестирования в объекты жилищного строительства возможно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем покупки целевых облигаций. Независимо от избранного сторонами способа инвестирования, цель остается единой для всех – заказ и оплата инвестором услуг по строительству объекта жилой недвижимости.

В целом, распространенным вариантом инвестирования объектов жилищного строительства является финансирование через фонды: инвестор поэтапно выплачивает денежные средства в размере, определенном условиями договора, после полной оплаты наделяет его имущественными правами на недвижимое имущество. Сторонами в таком случае выступают: доверитель (инвестор в строительство), управляющий (финансовая организация, являющаяся посредником между инвестором и застройщиком), застройщик. Отличием инвестирования путем эмиссии целевых облигаций является то, что инвестор приобретает целевые облигации, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта недвижимости.

Судебная практика

Несмотря на нормативное и договорное регулирование инвестирования объектов жилищного строительства, распространенными являются случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющим и/или застройщиком своих договорных обязательств, что приводит к нарушению законных прав и интересов инвестора.

Для примера, ВС, рассматривая дело №6-111цс13, в которой инвестор, который оплатил полную стоимость объекта инвестирования, не получил в установленный договором срок правоустанавливающие документы на жилье, оставил иск инвестора без удовлетворения. Принимая свое решение ВС исходил из того, что договором, заключенным между сторонами, денежное возмещение за неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами предусмотрено только в случае расторжения договора. Несвоевременное выполнение работ и просрочку передачи в эксплуатацию не было предусмотрено сторонами в договоре как основание для взыскания неустойки отдельно от расторжения договора. Да, в этой ситуации для инвестора остается два варианта: смириться с медленной работой застройщика или же разорвать договор и требовать реституции.

Также судебная практика указывает на отдельные случаи передачи управляющими в ипотеку объектов незавершенного строительства без согласования с инвесторами. В частности, ВС рассмотрены дела №6-21цс13, №6-168цс12 и №6-290цс16, из содержания которых следует, что управители заключали договоры ипотеки, по условиям которых для обеспечения своих обязательств по кредитным договорам передавали в ипотеку имущественные права на квартиры в жилых домах, что строятся. Вынесены постановления суда были в пользу инвесторов, которые предоставляли доказательства полной оплаты по договору инвестирования, поскольку инвесторы совершили действия, направленные на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения права требования перехода права собственности на объекты строительства или приобретения имущественных прав на эти объекты. Однако закрадываются сомнения, что подобные выводы суда были бы релевантными в случае частичного исполнения инвестором денежных обязательств по договору инвестирования.

Возможны случаи, когда при полном исполнении инвестором денежных обязательств по договору инвестирования застройщик уклоняется от подписания с ним актов приема/передачи имущественных прав на квартиру и переоформления права собственности на квартиру. Примером этому служит рассмотренное ВС дело №6-1858цс15, в которой инвестор обратился к застройщику с требованием признать за ним право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости и изготовить техническую документацию на квартиру, поскольку дом, составной частью которого является спорная квартира, введен в эксплуатацию, о чем свидетельствует сертификат соответствия. Судом отказано в удовлетворении требований инвестора о признании права собственности на жилье, а правовую позицию суд аргументирует следующим образом: «Приобретения права собственности – это определенный юридический состав, с которым закон связывает возникновение у лица субъективного права собственности на определенные объекты». В этом случае, по мнению судов, защита нарушенных прав возможен не через признание права собственности на недвижимость, а через признание права на имущественные права на объект инвестирования.

Инвестируй с умом

Инвестирование в строительство всегда считалось одним из самых стабильных способов не только сохранить, но и приумножить свои денежные средства. Несовершенство правового регулирования отрасли и отсутствие унифицированной позиции высших судов, к сожалению, значительно уменьшает привлекательность такого вида инвестиций в нашей стране. Однако инвестиционная деятельность всегда идет бок о бок с риском, поэтому вопросы правильной прибыльной инвестиции – это вопрос правильной оценки и управления рисками.

При инвестировании в новостройки нужно уделять особое внимание наличию в контракте четко прописанных этапов и сроков строительства, достаточности размера неустойки, которую должен оплатить застройщик в случае нарушений контракта. При этом контракт должен предусматривать как можно более широкий перечень ответственности за нарушение сроков строительства, сроков передачи в эксплуатацию, несоответствия технических характеристик объекта строительства и тому подобное. При заключении договора обязательно проверяется наличие и соответствие разрешительных документов на возведение постройки, правоустанавливающих документов на земельный участок и учредительные документы юридического лица застройщика. Кроме юридических рисков, обращайте внимание на репутацию застройщика, его предыдущие проекты, наличие судебных споров и даже неудовлетворительных отзывов на форумах. В заключение, стоит отметить, что при инвестировании должно привлекать не цена за квадратный метр, а готовность сооружения. Подождите, пока время проверит вашего застройщика, а уж затем инвестируйте в здании, а не в воздух.


Количество показов: 473
Автор:  Антон Каганец «КПМГ» старший юрист КПМГ в Украине, Мария Гордийчук «КПМГ» юрист

Возврат к списку



Публикация статей
На данной странице нашего юридического портала размещаются статьи юридической и деловой тематик. В них размещается информация, которая станет полезной в при осуществлении профессиональной деятельности юристами, адвокатами, судебными экспертами, частными детективами, аудиторами и другими профильными специалистами. Статьи , опубликованные на  данной странице защищены авторским правом от не санкционированного копирования информации. При копировании информации с данной страницы обязательным условием является наличие ссылки на первоисточник.