Отличие договоров купли-продажи и дарения квартиры

15.02.2017

Отличие договоров купли-продажи и дарения квартиры

Купля-продажа и дарение являются одними из самых распространенных сделок, на основании которых осуществляется переход права собственности на квартиры. Кроме различий в гражданско-правовой природе названных договоров, во время избрания оптимального для сторон варианта оформления правоотношений следует учитывать еще и специфику их налоговых последствий. Рассмотрим, какими будут отличия между этими договорными конструкциями для участников планируемого отчуждения квартиры с позиции налоговых обязательств.

Как утверждают специалисты права юридической компании "Юрист 21" из города Чебоксары (см. подробнее на http://urist21.ru/uristy/), прежде всего, специфика налоговых обязательств зависят от субъектного состава сторон будущего договора, их налоговых статусов, наличия/отсутствия обстоятельств, что является основанием для освобождения от налогообложения.

Если продавец квартиры или одаренный – физическое лицо

Такой вариант является наиболее распространенным, когда речь идет о продаже квартир на вторичном рынке недвижимости. Сразу отметим, что при продаже личной недвижимости, независимо от наличия у физического лица устава предпринимателя, будут действовать общие нормы относительно налогообложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ). Это связано с тем, что владельцем недвижимости может быть только физическое лицо, а физические лица-предприниматели, в соответствии с действующим гражданским законодательством, не относятся к субъектам права собственности, на чем уже довольно давно и неоднократно отмечали различные государственные органы в своих разъяснениях (например, хорошо известное разъяснение Минюста от 14.01.2011 г. «Статус физического лица-предпринимателя: проблемы применения законодательства).

Если продавцом квартиры является физическое лицо, ее доходы от продаж будут подлежать налогообложению НДФЛ по общему правилу (по ставке 5 % от размера полученного дохода). Заметим, что доход от продажи объекта недвижимости будет определяться исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку согласно закону, субъектом оценочной деятельности (172.3 НК). Напомним, что акт соответствующей экспертной оценки является документом, который обязательно предоставляется нотариусу для удостоверения договора купли-продажи квартиры (и дарения). Следовательно, НДФЛ в размере 5% платиться от цены указанной в договоре купли-продажи. Если оценочная стоимость квартиры больше договорной, тогда следует отталкиваться от первой.

Нерезидентам повезло меньше, поскольку для них ставка НДФЛ с дохода, полученного при продаже квартиры, будет составлять 18%. Однако в случае наличия соответствующих оснований для освобождения от налогообложения такое освобождение будет действовать и для нерезидента.

Независимо от резидентности продавца, НДФЛ должен быть уплачен до удостоверения договора купли-продажи. Без документа об оплате нотариус не имеет права заверять соответствующий договор. Следует обратить внимание, если покупателем квартиры будет юридическое лицо, как налоговый агент будет отвечать за начисление, удержание и уплату (перечисление) в бюджет налога с доходов, полученных плательщиком налога от такой продажи.

При этом есть условия, при которых доход физлица от продажи квартиры полностью будет освобождаться от налогообложения. Эти условия изложены в п. 172.1 ст. 172 НК, а именно: до продажи этой квартиры лицо в течение отчетного налогового года ранее не продавала других квартир (их частей), жилых домов, комнат, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 Земельного кодекса в зависимости от ее назначения; квартира находится в собственности лица налога свыше 3 лет или она получена в наследство.

Кроме НДФЛ, физлицо-продавец квартиры должен уплатить военный сбор по ставке 1,5% от дохода, полученного от продажи квартиры (однако не меньше ее оценочной стоимости).

При дарении квартиры будут действовать другие правила. Здесь физическое лицо-отчуждатель (даритель квартиры) уже не будет иметь дохода, а следовательно, и налоговых обязательств по НДФЛ. Зато доход в виде стоимости подаренной квартиры получит одаренный. В частности, налогообложение дохода, полученного плательщиком налога как подарок (или в результате заключения договора дарения) от физических лиц, будет осуществляться согласно правилам, установленным НК для налогообложения наследства (ст. 174.6 НК).

Во-первых, нулевая ставка НДФЛ будет применяться при дарении квартиры родственникам первой степени родства. К ним относятся родители лица, муж или жена, дети (в том числе усыновленные). Также право на применение нулевой ставки будет иметь лицо, которое является инвалидом I группы, имеет статус ребенка-сироты или ребенка, лишенного родительской опеки. Во-вторых, при дарении между другими физлицами сумма НДФЛ составит 5% от оценочной стоимости квартиры, а если дарителем или одаренным является нерезидент, то ставка вырастет до 18%. Военный сбор в этом случае будет таким же, как и при продаже, то есть 1,5% от оценочной стоимости квартиры.

Как видим, дарение квартиры с позиции налогообложения является более выгодным, чем продажа, только если сторонами договора являются родственники первой степени родства, поскольку в таком случае будет действовать освобождение от НДФЛ и военного сбора (или если одаренный является инвалидом I группы, имеет статус ребенка-сироты или ребенка, лишенного родительской опеки). Во всех остальных случаях налоговая нагрузка при заключении договоров обоих видов будет одинаковым. Однако родственникам, которые решили завуалировать под дарением настоящий продажа, стоит хорошо подумать, поскольку в случае признания дарения недействительным не будет правовых оснований для возврата уплаченных средств, ведь формально они не уплачивались. По тем же мотивам (невозможность возврата действительно уплаченной стоимости квартиры в случае признания договора недействительным и применения двусторонней реституции) рискованным является сознательное занижение оценочной стоимости квартиры и ее цены в договоре купли-продажи.

Если же одаренным выступает юрлицо, понятно, что для нее это повлечет необходимость признания налогооблагаемого дохода на всю оценочную стоимость такой квартиры.

Продавец квартиры – юридическое лицо

Продажа квартир юридическими лицами наиболее характерен для первичного рынка недвижимости. Однако здесь, как правило, объектом продажи выступают не готовые квартиры, а имущественные права на получение в собственность квартир, которые будут построены в будущем, или применяются другие механизмы привлечения средств физических лиц для строительства. Мы не будем касаться этой сферы, а остановимся на сравнении налоговых последствий продажи и дарения уже готовых квартир.

Итак, при продаже квартиры юрлицо-общесистемщик должен исходить из того, в качестве какого именно актива ней учитывается квартира будет продаваться. В целом, квартира как недвижимое имущество может учитываться юридическим лицом в составе инвестиционной недвижимости на субсчете №100 «Инвестиционная недвижимость» или в составе основных средств на субсчете №101 «Земельные участки» №103 «Дома и сооружения». Далее финансовый результат от продажи квартиры будет определяться с учетом норм соответствующих правил бухгалтерского учета, в зависимости от исходных условий учета квартиры. Например, если квартира принадлежала основных средств, то будет действовать П(С)БУ №7 «Основные средства», согласно которому финансовый результат от выбытия объектов основных средств определяется вычетом из дохода от выбытия основных средств их остаточной стоимости, непрямых налогов и расходов, связанных с выбытием основных средств.

Если продавцом квартиры является юрлицо, находящееся на упрощенной системе налогообложения, будет действовать норма п. 292.2 ст. 292 НК, согласно которой при продаже основных средств юридическими лицами-плательщиками единого налога доход определяется как сумма средств, полученных от продажи таких основных средств. Если же основные средства проданы после их использования в течение 12-ти календарных месяцев со дня ввода в эксплуатацию, доход определяется как разница между суммой средств, полученной от продажи таких основных средств, и их остаточной балансовой стоимостью, сложившейся на день продажи.

Кроме того, продавая квартиру, юрлицу-единщику следует помнить о последствиях возможного превышения размера полученного дохода условиям пребывания на упрощенной системе.

Что касается дарения, то поскольку в случае дарения квартиры доход не получен, соответственно, налоговые обязательства продавца при продаже не увеличиваются. Однако если ранее при приобретении такой квартиры был сформирован налоговый кредит, необходимо будет осуществить корректировку налоговых обязательств по НДС в сторону их увеличения.

Относительно налогообложения НДС следует отметить, что согласно пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 НК, поставке жилья (объектов жилого фонда), кроме их первой поставки, относится к операциям, освобожденным от налогообложения НДС. Скорее всего, продажа квартиры подпадает под такое освобождение, однако в любом случае следует проанализировать сделку на возможность отнесения к продаже квартиры к операциям по первой поставке жилья. Для этого надо выяснять все особенности и основания приобретения квартиры в собственность юрлицом.

Ведь в таком случае, если происходит первая поставка жилья, независимо от того, продается или дарится квартира, то такая операция является объектом налогообложения НДС, а следовательно, если продавец является плательщиком НДС, он обязан начислить налоговые обязательства по этому налогу и выписать налоговую накладную в соответствии с требованиями НК. Если же продавец не является плательщиком НДС, сделка по отчуждению квартиры, в случае достижения в связи с ней объемов поставки товаров/услуг, подлежащих налогообложению НДС, определенных НК размеров (в течение последних 12-ти календарных месяцев свыше 1 млн грн), будет означать обязанность для такого продавца зарегистрироваться плательщиком НДС.

Налоговые последствия для покупателя квартиры

Если покупателем квартиры является физическое лицо, то никаких налоговых обязанностей в связи с приобретением квартиры у него не возникнет, поскольку такая операция не создает для физлица доходов. Если же квартиру покупать юрлицо, такая операция будет означать для плательщиков НДС при приобретении у другого плательщика НДС – юрлицо будет иметь право на формирование налогового кредита по НДС, при соблюдении всех норм НК; если юрлицо-покупатель находится на общей системе налогообложения, а квартира будет использоваться в хозяйственной деятельности (например, сдача в аренду), то юрлицо будет иметь право осуществлять амортизационные отчисления.

Кроме того, покупатель квартиры несет обязанность по уплате сбора на обязательное государственное пенсионное страхование. Такой сбор уплачивается на основании п. 151 Порядка уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций, утвержденного Постановлением КМ от 03.11.1988 г. №1740, предприятиями, учреждениями, организациями (независимо от форм собственности) и физическими лицами, приобретающими недвижимое имущество, в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи такого имущества, за исключением государственных предприятий, учреждений и организаций, приобретающих недвижимое имущество за счет бюджетных средств, учреждений и организаций иностранных государств, пользующихся привилегиями и иммунитетами в соответствии с законами и международными договорами, согласие на обязательность которых предоставлено Верховным советом, а также граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья или приобретают жилье впервые.

Следовательно, налоговые обязательства участников договоров купли-продажи и дарения квартир и иной недвижимости будут отличаться в зависимости от субъектного состава таких договоров, а также особенностей объекта (стоимость, особенности учета у продавца-юрлица и тому подобное). В целом, если говорить о случаях, когда участниками договора будут физические лица, дарения является уместным лишь тогда, когда есть перечисленные условия для освобождения от уплаты НДФЛ. Однако даже в этих случаях до дарения можно прибегать лишь при условии полной уверенности в отсутствии рисков оспаривания такого договора.

Если же отчуждение планируется между юрлицами, безусловно, дарение будет невыгодным для одаренного, поскольку будет означать необходимость увеличения его дохода на сумму стоимости такого недешевого подарка. В этом случае участникам планируемого договора при выборе гражданско-правовой конструкции договора можно порекомендовать исходить из их целей и намерений, а также возможных рисков, связанных с конкретными обстоятельствами будущего отчуждения.


Количество показов: 2062
Автор:  Елена Трегубова юрист юридической фирмы «Салком» (Международная ассоциация «Сквайр Паттон Боггс – Салком»), м. Киев