Юридические компании

Авторизация

Логин:
Пароль:
  
Регистрация
Забыли свой пароль?

Консультация
юриста on-line

Вопрос юристу на "Status-Quo"


поиск юриста

Юристы и адвокаты

Недвижимая турбулентность: риски инвестирования в жилье

Недвижимая турбулентность: риски инвестирования в жилье 15.02.2017

Недвижимая турбулентность: риски инвестирования в жилье

События последних лет, происходившие вокруг банковской системы страны, заставили многих задуматься над новыми способами вложения средств для их сохранения и получения прибыли. Одним из «новых-старых» способов вложения денег является инвестирование в недвижимость, который сегодня, по мнению большинства, может составить реальную конкуренцию депозитам. Выбирая между вкладом в банк и строительством, часто отдается предпочтение последнему.

Сейчас на рынке жилой недвижимости наблюдается отказ от больших квадратур и популярность смарт-квартир, где все умещается на двух-трех десятках квадратных метров. Именно такие проекты имеют наибольший спрос на рынке первичного жилья.

Однако спешить нести деньги в офис застройщика, без предварительного анализа уровня «рисковости» будущей инвестиции, сегодня не стоит. В пользу этого свидетельствуют последние скандальные события вокруг нескольких десятков строительных площадок Анатолия Войцеховского. Хотя Войцеховский это не единственная проблема местной общины. По данным Межведомственного центра мониторинга застройки м. Киева, около 500 объектов в городе возводятся или реконструируются с нарушением закона, из них около 70 жилых новостроек имеют статус самовольного строительства и еще 20 проходят дополнительную проверку. Цифры впечатляют! Это только Киев, в масштабе страны они значительно большие!

Одной из причин такого количества «недостроев» и «долгостроев» является то, что многие инвесторы (физические или юридические лица) недостаточно серьезно подходят к анализу застройщика, его возможностей, репутации, а также объекта строительства в целом. В свою очередь, этим с радостью пользуются недобросовестные застройщики, которые имеют только идеальную картинку строительства, умеют красиво подать информацию, но при этом имеют значительные проблемы с документацией и/или репутацией, что умело скрывают.

Детальная проработка вышеуказанных вопросов, тщательное взвешивание всех pro et contra, понимание рисков подобных вложений может помочь избежать безвозвратной потери денег и квадратных метров.

В общем, риски в каждом случае будут разные, ведь каждый объект строительства является уникальным, везде есть свои преимущества и недостатки. Их можно сгруппировать по следующим критериям: репутационные риски; риски, связанные с документацией (на строительство, землю и т. д); риски, связанные со схемой инвестирования и непосредственной редакцией договора.

«По одежке встречают...»

Как утверждают специалисты агентства по оценке персонала proaction.pro, первое, на что следует обратить внимание, принимая решение о вложении средств в недвижимость, – это застройщик (его имя, репутация, история, схемы, по которым он строит и продает объекты). Такой шаг продиктован не столько правилами делового оборота, предусматривающих надлежащее исполнение обязательств в оговоренные сторонами сроки, сколько объективной реальностью в нашей стране. За годы независимости наша страна успела пережить много трудностей: политических, экономических и др. Застройщики, которые смогли пережить «шторм», в большей степени заслуживают на доверие инвесторов.

Как правило, застройщики ведут статистику реализованных проектов. Ее можно найти на сайтах компаний или истребовать лично. Именно по такой статистике можно определить, как компания пережила тот или иной кризисный период, возводились тогда какие-то объекты. Как строили дома в такие периоды, как они «казались», также можно узнать у инвесторов прошлых лет. Я думаю, что много кто будет готов поделиться впечатлениями и опытом (интернет-форумы, личное общение). Возможностей очень много, было бы желание.

Конечно, когда мы достигнем должного уровня работы рыночных механизмов, а рынок сам отфильтрует большинство недобросовестных игроков. Однако пока этого не случилось, нужно быть крайне внимательным, вкладывая немалые суммы средств.

«Без бумажки ты...»

Комплект документов, которые должны быть в наличии, зависит от уровня сложности объекта. Учитывая, что Проект Закона №4733-1 от 03.06.2016 г. еще не подписан Президентом, а также то, что все объекты сегодня строятся по законодательству, которое не учитывает изменения согласно Проекту Закона №4733-1, в статье используется актуальна на день написания нормативная база.

Стоит напомнить, что законодательством предусмотрено 5 таких уровней. Самыми сложными являются объекты IV и V уровней сложности. Для них законодательством предусмотрены более жесткие требования со стороны архитектурно-строительного контроля. Для начала строительства таких объектов необходимо получение разрешения на строительство, положительное заключение экспертизы проектной документации. При этом для начала строительства объекта III уровня сложности достаточно подать декларацию о начале выполнения строительных работ. Также, согласно Закону «О лицензировании видов хозяйственной деятельности», для строительства объектов IV и V уровней сложности подрядчику необходимо иметь лицензию.

Также следует обратить внимание на градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка. Этот документ подробно «расскажет», что именно можно построить на определенной территории, какой максимальной высоты должны быть здания, укажет на возможные охраняемые архитектурные объекты, которые размещены на земельном участке и должны остаться нетронутыми, установит требования к благоустройству территории, парковочных площадок, определит допустимые расстояния между зданиями и прочее.

Кроме этого, важным моментом в оценке документов является земельный вопрос. Важно понимать, что земельный участок, на котором производится строительство, должна иметь определенное целевое и функциональное назначение под конкретный вид строительства. Если земля находится в аренде, то назначение земельного участка обязательно должно быть указано в договоре аренды.

Также обязательно необходимо проверить наличие технических условий на подключение всех видов коммуникаций. Нередки случаи, когда здание построено, но из-за отсутствия технических условий не могут подключить к городским коммуникациям.

Именно комплексная оценка документации может помочь избежать многих проблем, а также оценить вероятность будущего успеха строительства и инвестирования в целом.

«Кручу-верчу, запутать хочу»

Вариантов договорных схем на рынке первичной недвижимости так много, что порой даже юристу, который постоянно сталкивается с вопросами недвижимости и строительства, трудно быстро выявить и оценить все подводные течения.

Особой популярностью среди столичных застройщиков пользуются предварительные договоры купли-продажи и договора купли-продажи имущественных прав. Вокруг последней схемы инвестирования профессионалы, которые практикуют сопровождение сделок с недвижимостью, долгое время ведут дискуссии на предмет ее законности. В любом случае, заключение подобного договора для инвестирования в недвижимость является довольно рисковым делом.

Во-первых, сама схема инвестирования, если и не является прямо запрещенным, то находится на грани законодательного «фола». Это может влиять на судебную практику, которая в любой момент может вернуться к инвестору не лучшей стороной. Во-вторых, в этом случае речь идет о приобретении имущественного права без фактического существования имущества, а четких законодательных норм, касающихся этого вопроса, в законодательстве нет. Отсюда очевидным является риск, который следует из нечеткого, недостаточного правового регулирования вопроса приобретения имущественных прав на подобные объекты.

Что же касается предварительных договоров купли-продажи, по моему мнению, это наиболее рисковый способ приобретения первичного жилья. Он похож на лотерею, особенно в редакциях договоров, которые предлагают к подписанию застройщики своим доверчивым клиентам. В связи с этим, не рекомендуется осуществлять инвестирование в недвижимость через вышеупомянутые договоры, особенно без их детального юридического анализа и внесения изменений.

Меньшей популярностью на рынке пользуются договоры об участии в фондах финансирования строительства, схемы с ценными бумагами (опционные сертификаты, целевые облигации и др.). Это связано с более дорогим «обслуживанием» таких договорных схем, а также с отсутствием такого широкого «поля для маневра», как в случае с предыдущими договорами или продажами имущественных прав. Однако и такие схемы не являются панацеей, хотя они надежнее вышеупомянутых покупок-продаж.

Что касается условий договора, то какую бы схему не использовал застройщик, он выписывает условия договора «под себя», расставляет зацепки и подводные камни, которые помогут ему максимально избежать ответственности в случае будущих проблем со строительством.

Прежде всего, в любом договоре необходимо обратить внимание на порядок и сроки оплаты, валюту договора и порядок ее конвертации, сроки строительства и ввода в эксплуатацию, возможность их изменения, ответственность сторон и процедуру изменения/расторжения договора. В случае выявления неблагоприятных условий в договоре, необходимо немедленно начинать переговоры с застройщиком, для приведения его в соответствие с интересами всех сторон. Следует понимать, что именно от условий договора во многом будет зависеть порядок выхода из строительства (например, если в процессе у застройщика возникнут проблемы). Все эти условия необходимо детально анализировать и взвешивать все риски перед подписанием документов, а не после этого.

Стоит отметить, что это далеко не полный перечень способов инвестирования в недвижимость и договорных нюансов. В каждом конкретном случае приобретатель может иметь дело с новыми вызовами легальности и надежности той или иной схемы. Если по определенным причинам разобраться с этим вопросом самостоятельно не удается, то лучшим способом решения проблемы станет профессиональный юрист по недвижимости.

Итак, сегодня инвестиции в недвижимость могут составить конкуренцию банковским вкладам, однако они связаны с множеством нюансов, которые требуют особого внимания. Неосторожность или небрежность в вопросе приобретения недвижимого имущества в будущем может иметь крайне негативные последствия для субъекта инвестирования (в том числе потерю денег, времени, желаемого объекта и покоя). В то же время, как показывает практика, внимательно изучив застройщика, разрешительную документацию и имея удачный договор, можно минимизировать риски и наилучшим образом обеспечить спокойствие инвестора.


Количество показов: 250
Автор:  Дмитрий Груба старший юрист практики недвижимости АО «Правовая группа« Доминион»

Возврат к списку



Публикация статей
На данной странице нашего юридического портала размещаются статьи юридической и деловой тематик. В них размещается информация, которая станет полезной в при осуществлении профессиональной деятельности юристами, адвокатами, судебными экспертами, частными детективами, аудиторами и другими профильными специалистами. Статьи , опубликованные на  данной странице защищены авторским правом от не санкционированного копирования информации. При копировании информации с данной страницы обязательным условием является наличие ссылки на первоисточник.