ОСББ или управляющий?

29.11.2015

ОСББ или управляющий?

1.07.2015 вступил в силу Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Целью этого закона является выведение области управления многоквартирными домами из-под государственной монополии. Соответственно, все обязательства, связанные с эксплуатацией, содержанием и финансированием дома нести его совладельцы.

Закон предоставляет им возможность свободного выбора формы управления домом. Так, совладельцы могут выбрать одну из форм - самостоятельное управление, создание ОСМД или избрания управляющего. Заслуживает внимания также то, что в переходных положениях этого закона предусмотрено, что совладельцам многоквартирных домов предоставляется 1 год на самостоятельном выборе формы управления, а в случае, если за этот период форма не будет избранным, то местные власти самостоятельно будет выбирать управляющего на конкурсной основе.

Наиболее перспективным механизмом для управления домом является ОСМД. Управляющий домом или специально выделенные сотрудники могут воспользоваться онлайн сервисом поиска заказов или подрядчиков на проведение строительных, ремонтных и других видов работ https://postroika.ua/zakazy.html, связанных с обслуживанием многоквартирного дома. Тем более, что на сегодня наблюдается очень медленное и проблемное создания ОСМД собственниками домов. Принятые законы имеют целью оживить этот процесс, поскольку законодатель не оставляет владельцам другого выхода, как инициативность. Поэтому сейчас целесообразно рассмотреть обновленную процедуру регистрации ОСМД. Она происходит на общих основаниях на основе Закона Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей». ОСМД может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. Решение о создании ОСМД принимается на учредительном собрании, которое созывается по инициативе не менее 3-х владельцев квартир или нежилых помещений.

Создание ОСМД можно разделить на несколько этапов:

Первый этап - сообщение о проведении учредительного собрания. Направляется инициативной группой не менее чем за 14 дней до проведения учредительного собрания. Уведомление в письменной форме вручается каждому совладельцу дома и удостоверяется их подписью.

Второй этап - учредительное собрание. Собрание будет считаться легитимными, если участие в них примут более 50% совладельцев дома. Необходимо выбрать время и место, которые будут удобными для большинства возможных участников собрания. Нужно избрать председателя, который будет вести учредительное собрание. Он избирается большинством голосов присутствующих совладельцев. Следующий этап - голосование за создание ОСМД. Решение считается принятым, если за него проголосует более 50% совладельцев дома.

Новацией в законодательстве возможность проведения письменного опроса совладельцев, которые не голосовали на собрании, в случае, если во время запланированного голосования не было набрано установленного количества голосов для отдельных видов голосования. Письменный опрос проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения собрания совладельцев инициативной группой, путем заполнения совладельцами вопросников. Если в течение этого срока необходимого количества голосов «за" не набрано, решения считаются принятыми. Стоит отметить, что письменное голосование предусмотрено как для учредительного собрания, так и для общего собрания.

Далее происходит утверждение устава ОСМД и скрепленные подписью председательствующего на учредительном собрании. Он должен состоять в соответствии с типовым уставом, утвержденным Приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства «Об утверждении Типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома и Типового договора отношений собственников жилых и нежилых помещений и управителя» от 27.08.2003 №141 (в редакции от 06.11.2015). Финальным, третьим этапом является обращение к Государственной регистрационной службы, в которой должны быть представлены следующие документы: оригинал и копия Протокола учредительного собрания два экземпляра устава ОСМД. Заполненная регистрационная карточка.

Указанные выше этапы необходимы и предусмотренными законодательством для создания ОСМД. На учредительном собрании также избираются органы управления, а именно: правление ОСМД, которое в дальнейшем будет заниматься текущим руководством, и ревизионная комиссия, которая будет осуществлять контролирующую деятельность. Высшим органом управления ОСМД будут общее собрание совладельцев, что созываться не реже одного раза в год.

Одной из важнейших новаций, утвержденных в законодательстве, является то, что при принятии решения о создании ОСМД, каждый совладелец имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. А распределение голосов при голосовании на общем собрании совладельцев может происходить по другому принципу, приведенным в уставе ОСМД.

Другой формой управления многоквартирным домом, предусмотренной законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», является передача определенных полномочий управляющему. В этом законе содержится также и определение управляющего многоквартирного дома, - это физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо-субъект предпринимательской деятельности, по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд. Управление многоквартирным домом управляющим осуществляться на основе договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. Стоимость услуг будет устанавливаться по соглашению сторон и указываться в договоре.

Также в договоре должны содержаться существенные условия, а именно: перечень услуг, права и обязанности сторон, цена на услуги, срок действия договора. Необходимо также отметить, что согласно с исключением из Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» ст. 24, которая предусматривала, что предыдущий владелец, на балансе которого находился многоквартирный дом до передачи его объединению совладельцев, участвует и финансирует капитальный ремонт после передачи дома на баланс. То есть, отныне бремя проведения всех капитальных ремонтов полностью ложится на совладельцев многоквартирного дома.

Проанализировав деятельность законодателя усматривается, что происходит процесс снятия ответственности с ЖЭКов и отныне вся ответственность за дом будет возложена на его владельцев. В предыдущие годы населению была предоставлена ​​автономия в выборе формы управления их совместной собственностью - многоквартирными домами, но этот процесс не набирал желаемых оборотов. Несмотря на это, основные нововведения нацелены на выявление владельцами инициативности и заинтересованности в управлении своим имуществом, поскольку у них не остается другого выбора. Также, несмотря на нововведения на рынке предоставления услуг в сфере обслуживания многоквартирных жилых домов, разрушается монополия, должно стимулировать рост уровня услуг в этой сфере и установить новые, рыночные стандарты.

Но процедура принудительного избрания местной властью управляющих для тех домов, которые не смогли создать ОСМД, оставляет обоснованные опасения в том, что тарифы таких управляющих будут завышены, а процесс изменения таких управляющих (в случае неудовлетворительной работы) будет затруднено. Отметим, что с 1.01.2016 вступают в силу изменения в Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах», в которых содержится следующее положение: «Установление цен / тарифов на жилищно-коммунальные услуги ниже размера экономически обоснованных расходов на их производство не допускается»; поэтому вопрос о тарифах на коммунальные услуги и механизм их установления является более чем актуальным.



Количество показов: 4585
Автор:  Надежда Бахарева «Глориус, АО» адвокат, Владислав Заступ «Глориус, АО» помощник адвоката
Рейтинг:  2.8