Как избежать ловушек арендодателей в Германии

Договор аренды наряду с трудовым договором и договором купли-продажи является для большей части населения наиболее распространенным видом договора. Однако очень многие арендаторы зачастую очень плохо проинформированы о том, каким правами они на самом деле обладают, и каких действий от них может требовать арендодатель.

Например, часто в договорах найма жилого помещения закреплено, что в случае нарушения арендатором условий договора арендодатель имеет право требовать от него выплаты оговоренного сторонами штрафа. Однако в соответствии с § 555 Гражданского кодекса Германии (Buergerliches Gesetzbuch) соглашение, согласно которому арендодатель имеет право требовать с арендатора штраф, является недействительным.

Также распространенной является ситуация, когда арендодатель категорически запрещает арендодателю содержать каких-либо животных в арендуемой квартире. Однако арендатору следует знать, что запрет не распространяется на мелких животных, которые содержатся в клетках (хомяки, морские свинки, кролики и пр.), а также на птиц и рыбок. Таким образом, арендодатель не может ссылаться на нарушение Вами условий договора в случае, если у Вас в квартире живет пара канареек, так как разрешение арендодателя в данном случае вообще не является необходимым. Более того, даже запрет на содержание кошек либо собак может быть признан судом недействительным, если такой запрет дискриминирует арендатора.

Еще одной из точек давления на арендатора является необходимость соблюдения им установленных арендодателем правил проживания в жилом доме. Однако хотим обратить Ваше внимание на тот факт, что требовать соблюдения указанных правил арендодатель может исключительно в том случае, если они являются частью договора аренды. В случае, если данные правила просто вывешены на доске объявлений в подъезде, Вы имеете право им не подчиняться. Кроме того, даже если правила проживания в жилом доме включены в Ваш договор аренды, не все пункты могут подлежать исполнению. Так, судебная практика установила, что следующие широко распространенные требования, установленные арендодателем, являются недействительными:

• принимать посетителей после 22 часов (Вы имеете право принимать посетителей в любое удобное для Вас время);
  
• принимать душ в определенное время дня или ночи;
  
• играть на музыкальных инструментах максимум час в день либо полный запрет игры на музыкальных инструментах и пр.
  
  

С арендодателем, устанавливающим свои собственные правила, далеко не всегда соответствующие законодательным нормам, столкнулся и наш клиент Карл (имя было изменено). В арендуемой квартире Карл проживал более тридцати лет, надлежащим образом выполняя все установленные арендодателем правила, своевременно выплачивая арендную плату и выполняя прочие обязанности по договору. Квартира нашего клиента принадлежала к так называемому старому фонду, при этом за все тридцать лет арендодатель ни разу не провел капитального ремонта помещения. Однако наш клиент, будучи уже пожилым человеком, был весьма неприхотлив, поэтому скромно обустроил квартиру по своему вкусу и не обременял арендодателя дополнительными просьбами.

Однако время шло, здоровье Карла с каждым годом оставляло желать лучшего, и, к сожалению, присмотра дочери за своим престарелым отцом стало недостаточно, в связи с чем врачи порекомендовали определить нашего клиента в дом престарелых для предоставления ему 24-часового ухода. Так как проживание в доме престарелых также оплачивалось государством, Карлу необходимо было в срочном порядке расторгнуть договор аренды. По этой причине он направил своему арендодателю письмо, в котором сообщал, что в связи с необходимостью переезда в дом престарелых он просит расторгнуть договор аренды через один месяц со дня получения указанного письма.

Тут следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании расторгнуть договор аренды за три месяца. Если в договоре аренды установлен более длительный срок, этот пункт договора является недействительным. Однако указанный срок уведомления не действует в случае заключения договора с фиксированным сроком аренды или субаренды. Также сторонами может быть оговорен более короткий срок уведомления арендодателя об окончании договора аренды. При этом арендодатель не имеет права сократить законодательно установленный срок, предусмотренный для уведомления арендатора:

• в случае, если договор заключен сроком до пяти лет – три месяца;
  
• в случае, если договор заключен сроком от 5 до 8 лет – шесть месяцев;
  
• в случае, если договор заключен более, чем на 8 лет – девять месяцев.
  

Наш клиент Карл, полгал, что у него есть уважительная причина для расторжения договора без соблюдения указанного срока, т.к. органы социального обеспечения отказались оплачивать стоимость квартиры после перемещения Карла в дом престарелых, а самостоятельного дохода у нашего клиента не было. В ответ на его письмо арендодатель сообщил ему, что его уведомление о расторжении договора было компанией получено, однако договор будет считаться расторгнутым по истечении трех месяцев. Наш клиент повторно написал им письмо с просьбой учесть сложившуюся ситуацию. Причем в указанной квартире на тот момент уже никто не проживал. Однако арендодатель настаивал на соблюдении сроков, сообщив, что в соответствии с § 569 Гражданского кодекса Германии указанная Карлом причина досрочного расторжения договора не является уважительной.

Так как состояние здоровья нашего клиента на тот момент резко ухудшилось, ни Карл, ни его дочь не имели желания продолжать спор с арендодателем и лишь попросили о рассрочке платежа. Однако через некоторое время Карл получил еще одно уведомление от арендатора, в котором наш клиент был извещен о необходимости провести в квартире ремонтные работы до сдачи ее арендодателю. В ответ на указанное письмо Карл сообщил, что согласно договору аренды нести расходы за ремонт квартиры он не обязан, после чего в назначенный арендодателем срок дочь нашего клиента вернула представителю арендодателя ключи от квартиры. Но на этом история не закончилась.

Через пару месяцев Карл получил новое письмо от компании-арендодателя, в котором сообщалось, что в связи с тем, что Карлом не были проведены необходимые ремонтные работы, ему необходимо будет компенсировать арендодателю нанесенный несоблюдением условий договора ущерб.

Карл был очень расстроен из-за того, что арендодатель, в квартире которого наш клиент проживал тридцать лет, не только не хотел пойти ему на встречу, но и требовал от него выполнения обязательств, не предусмотренных договором. По этой причине Карлом было принято решение обратиться за юридической помощью в нашу адвокатскую канцелярию.

Наш адвокат, выслушав пояснения Карла и его дочери, а также ознакомившись с соответствующим договором аренды, решил направить арендодателю официальное письмо. В указанном письме адвокат юридически грамотно изложил позицию клиента, сделав акцент на том, что согласно условиям договора аренды, заключенным между нашим клиентом и компанией-арендодателем, в обязанности Карла не входило проведение каких-либо ремонтных работ в арендуемой квартире.

Через некоторое время нашей адвокатской канцелярией был получен ответ, в котором арендодатель соглашался с тем, что ремонтные работы Карлом проводиться не должны, однако он должен вернуть квартиру в таком же состоянии, в котором он ее принял в аренду, а также провести уборочные работы и вывезти соответствующий строительный мусор.

Тщательно изучив приложение к договору, в котором описывалось состояние квартиры, а также подробно обсудив все нюансы с клиентом, наш адвокат сообщил арендодателю, что тридцать лет назад квартира была принята в очень плохом состоянии, требующем ремонта. По этой причине Карл самостоятельно облицевал ванную комнату плиткой, а на пол во всех остальных комнатах постелил ламинат. Удаление плитки и ламината приведет к тому, что квартира перестанет быть пригодной для сдачи ее в аренду. Более того, такой демонтаж противоречит принципу добросовестности.

Также адвокат отметил, что до сдачи квартиры представителю арендодателя была должным образом проведена уборка, при этом никакого строительного мусора в квартире не находилось.

Особый акцент адвокат сделал на том, что Карл многие годы добросовестно выполнял свои обязанности по договору и, в частности, своевременно уплачивал арендную плату. На данный же момент он получал государственную помощь и собственными денежными средствами не располагал, в связи с чем даже при инициации арендодателем судебного процесса Карл будет не в состоянии удовлетворить исковые требования. По этой причине наш адвокат требовал прекращения каких-либо требований со стороны арендодателя в отношении нашего клиента.

Приняв во внимание аргументацию адвоката, компания-арендодатель сообщила, что отказывается от своих требований в отношении Карла.

На основании указанного примера из практики нашей адвокатской канцелярии мы рекомендуем Вам своевременно обращаться за юридической помощью к опытному адвокату, так как только адвокат сможет не просто применить норму закона, но и подобрать необходимую аргументацию, грамотно сформулировать Вашу точку зрения и отстоять Ваши правовые интересы.

Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.

АДВОКАТСКАЯ КАНЦЕЛЯРИЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТОВ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ ГЕРМАНИИ